Các chỉ báo “bẻ lái” cho thị trường bất động sản 2024

Các chỉ báo sớm

Bất động sản là ngành chủ chốt và đây cũng là ngành tạo đà phục hồi kinh tế trong năm tới. Theo đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng hồi phục vào giữa năm 2024 thông qua những chỉ báo tích cực.

Báo cáo của VinaCapital cho thấy lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại “quay xe” giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Dù vậy, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.

Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House mở bán tại dự án phân khúc tầm trung “Privia” đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long cũng được bán nhanh chóng.

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TP. HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn...) và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

Cuối cùng, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất cũng cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích Kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường của VinaCapital nhận định: Hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Đó là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP. HCM và Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng.

Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm – và mua bất động sản.

Theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm hữu ích về giá cả cho các kênh đầu tư chính họ đầu tư/dịch chuyển dòng tiền: bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, thị trường đang có những yếu tố lành mạnh như đưa sản phẩm bất động sản về với nhu cầu ở thực. Nhiều chủ đầu tư phải định hướng lại phân khúc phát triển để không vượt quá nhu cầu ở thực. Đây là cơ hội cho số đông. Điều này giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

“Thị trường hiện tại hoàn toàn tích cực, bất động sản đang được dung hoà lại. Từ đó, doanh nghiệp hiểu mình cần làm gì, nhà nước cũng thấu đáo những khó khăn để gỡ nút thắt cho doanh nghiệp”, bà Trang cho hay”.

Vấn đề pháp lý – hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản

Để gỡ vướng cho thị trường bất động sản, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản lớn. Các bên đã xác định những vấn đề pháp lý là nguồn gốc của hầu hết các khó khăn hiện tại của ngành và cho rằng các quy định pháp lý thiếu nhất quán hiện là vấn đề lớn.

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo thành lập một nhóm chuyên trách của Chính phủ để giải quyết những vấn đề đó. Và vào cuối tháng 11, luật mới đã được ban hành để làm rõ một số vấn đề cụ thể như các lựa chọn chính xác mà các nhà phát triển bất động sản có để thực hiện nghĩa vụ của họ trong việc xây dựng nhà ở xã hội, và bao nhiêu tiền cọc được phép thu từ người mua nhà trước khi dự án xây dựng bắt đầu.

Từ những nhận định trên, ông Michael Kokalari hy vọng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam. Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, đồng thời sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới.

Đồng quan điểm, ông Đinh Quang Hinh - Trưởng Bộ phận vĩ mô và Chiến lược thị trường, Chứng khoán VNDirect nhận định, sau các kỳ họp của Quốc hội khóa XV về dự thảo sửa đổi ba luật có tác động mạnh đối với thị trường bất động sản (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) trong tháng 6 và tháng 10/2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã được thông qua trong tháng 11/2023. Do việc thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cần có sự đồng bộ với các quy định trong Luật Đất đai sửa đổi, hai luật này dự kiến sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025.

“Những chính sách này nếu được thực hiện quyết liệt sẽ góp phần cải thiện bức tranh tín dụng và tăng trưởng của nền kinh tế, qua đó tác động tích cực tới thị trường bất động sản, chứng khoán”, ông Hinh cho hay.

TS. Cấn Văn Lực cũng đã có chia sẻ về tác động của các chính sách pháp luật tới nền kinh tế trong đó có thị trường bất động sản. Cụ thể, hai luật quan trọng liên quan mật thiết đến bất động sản mới được Quốc hội thông qua là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực vào quý I/2025.

Luật Nhà ở có một số điểm mới chính như thống nhất các quy định pháp lý liên quan; làm rõ công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và hạn chế phân lô, bán nền theo từng loại đô thị; bổ sung quy định riêng cho chung cư mini; làm rõ quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; không quy định thời hạn sở hữu chung cư và vẫn kế thửa quy định cũ về việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư;...

Luật Kinh doanh Bất động sản có một số điểm mới như quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh; siết chặt tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn từ loại 3 trở lên; thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản; có thể giao dịch qua sàn khoặc không qua sàn; môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, không được hoạt động tự do;...

“Tôi kỳ vọng những điểm mới chính sách sẽ mang lại nhiều năng lượng tích cực cho ngành địa ốc. Song, cũng cần lưu ý là các luật mới được thông qua cần thời gian để "ngấm" chính sách. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Tình hình phục hồi kinh tế vĩ mô của Việt Nam nói riêng và thế giới cũng sẽ trở nên rõ nét hơn. Trên cơ sở đó, việc thị trường sẽ hồi phục vào quý đầu năm 2024 là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Đầu năm sau cũng sẽ là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bán. Lý do bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa về mức hợp lý”, TS. Cấn Văn Lực cho hay.

Từ những nhận định lạc quan có thể thấy, thị trường bất động sản 2024 có nhiều “bệ đỡ” với kì vọng “bẻ lái” sang một chu kỳ phục hồi phát triển mới. Có thể, vẫn còn nhiều thách thức nhưng các chỉ báo mới đang mang lại niềm tin mới cho thị trường trong dài hạn.