Các thương vụ M&A bất động sản đang hé lộ điều gì về tương lai thị trường địa ốc Việt Nam?

Doanh nghiệp lộ diện quân bài chiến lược M&A

Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 đang chứng kiến kế hoạch tăng tốc của các doanh nghiệp trong việc thâu tóm quỹ đất và tái cấu trúc dự án. Đặc biệt, xu hướng chuyển dịch trọng tâm vào phân khúc nhà ở cho thấy sự thích nghi linh hoạt của các chủ đầu tư trước yêu cầu khắt khe về tính thanh khoản của thị trường, đồng thời tạo động lực thúc đẩy nguồn cung nhà ở đa dạng hơn trong tương lai gần.

Đơn cử như Sunshine Group. Trong tài liệu đại hội cổ đông mới nhất, doanh nghiệp cho biết đang lên kế hoạch mở rộng quỹ đất thông qua hàng loạt thương vụ M&A và đầu tư trực tiếp. Đáng chú ý nhất là việc tập đoàn muốn tái cấu trúc cách thức rót vốn vào dự án Khu vườn sinh thái Cẩm Đình - Hiệp Thuận tại Hà Nội, đồng thời để các công ty con thu tóm hơn 50% cổ phần tại Công ty Big Gain và Công ty Bách Giang - DCI.

Ngoài ra, Sunshine Group còn định hướng tập trung mạnh vào khu đô thị Nam Thăng Long với mục tiêu sở hữu các tổ hợp nhà ở và văn phòng cao tầng tại lô đất CT05-HH, CT06-HH và lô TM13. Tất cả các phương án này đều nhằm mục đích giúp tập đoàn nhanh chóng thâu tóm các dự án tiềm năng thông qua việc mua lại cổ phần từ các chủ đầu tư hiện hữu. Sunshine Group hiện đặt mục tiêu phát triển 20.000 sản phẩm nhà ở tập trung phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là thế hệ trẻ và lao động tri thức.

Cùng với Sunshine, các tên tuổi khác cũng đang âm thầm củng cố nội lực. Trong đó, Công ty Nhà Khang Điền mới đây đã thông qua chủ trương cho công ty con - Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Phúc Thông - nhận chuyển nhượng cổ phần chiếm 99% vốn điều lệ của Công ty Phát triển Bất động sản An Lập, tổng giá trị thương vụ gần 2.553 tỷ đồng. Qua đó, Bất động sản An Lập trở thành công ty con gián tiếp của Khang Điền.

Hay Công ty CP Đầu tư - Kinh doanh Nhà (Intresco) cũng đã công bố Nghị quyết HĐQT liên quan đến việc mua cổ phần, đầu tư vào Công ty CP Kinh doanh Nhà Nam Á. Cụ thể, HĐQT Intresco đã thông qua việc mua 10 triệu cổ phần từ các cổ đông của Nhà Nam Á với giá 10.000 đồng/cổ phần (bằng mệnh giá); tương ứng tổng giá trị mua lại là 100 tỷ đồng. Nếu thương vụ thành công, Intresco sẽ sở hữu 90,58% vốn tại Nhà Nam Á và trở thành công ty mẹ của doanh nghiệp này. Nhà Nam Á được biết đến là chủ đầu tư dự án Chung cư Phước Hội Sea Pearl Apartment, tổng vốn đầu tư 410 tỷ đồng.

Theo tổng hợp của đơn vị nghiên cứu thị trường Grant Thornton, 2 tháng đầu năm 2026, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực dẫn dắt hoạt động M&A với 5 thương vụ được ghi nhận, tổng giá trị của 3 giao dịch có thông tin công bố đạt khoảng 392,7 triệu USD. Các giao dịch trong ngành chủ yếu xoay quanh hoạt động tái cấu trúc và chuyển nhượng các dự án thành phần.

Đơn cử, CTCP Everland An Giang đã mua lại phân khu 7.1 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (DIC Đại Phước City Đồng Nai) với diện tích khoảng 14.3ha từ Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng giá trị giao dịch hơn 489 tỷ đồng. Cũng tại dự án này, CTCP TNT Phú Hòa đã mua lại các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30.7ha, giá trị chuyển nhượng hơn 2.465 tỷ đồng.

Còn CTCP Địa ốc First Real thông qua nghị quyết thoái vốn toàn diện khỏi CTCP Thương mại – Dịch vụ – Khách sạn Bạch Đằng thông qua việc chuyển nhượng 10 triệu cổ phần, tương đương 22,22% vốn điều lệ. Với giá trị chuyển nhượng dự kiến tối thiểu 300 tỷ đồng, First Real sẽ chính thức rút lui khỏi dự án Bạch Đằng Complex - tổ hợp bất động sản hạng sang tọa lạc trên khu đất vàng rộng gần 6.900m2 ven sông Hàn, Đà Nẵng.

M&A đang nói gì về tương lai?

Nếu như giai đoạn trước, M&A thường là cuộc săn tìm quỹ đất thô để chờ tăng giá, thì các thương vụ trong năm 2026 cho thấy một tư duy hoàn toàn khác. Không còn là cuộc chơi của số đông chạy theo sóng, thị trường đang vận hành theo logic của dòng vốn dài hạn, hạ tầng và tái cấu trúc đô thị. Nhà đầu tư không chỉ mua tài sản, mà mua cả câu chuyện tăng trưởng trong 5 - 10 năm tới.

Chuyên gia từ Grant Thornton cho biết, các nhà đầu tư không còn ngần ngại rót vốn lớn, nhưng họ cực kỳ khắt khe về vị trí và khả năng triển khai thực tế của dự án. Đồng thời, các doanh nghiệp đang chủ động tái cơ cấu danh mục đầu tư, rút vốn khỏi những dự án không còn phù hợp với chiến lược mới để tập trung nguồn lực cho các địa bàn trọng điểm. Vì vậy, các thương vụ M&A trong năm 2026 đang viết nên những chương đầu tiên của một chu kỳ bất động sản minh bạch và bền vững hơn.

Trao đổi với Reatimes, ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cho hay: "Giai đoạn tháng 8 - 9/2026 sẽ là thời điểm then chốt cho sự bùng nổ thực sự của thị trường M&A. Thời điểm này có nhiều yếu tố thuận lợi hội tụ: Các doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực tài chính từ đầu năm, điều kiện thời tiết thuận lợi cho các hoạt động khảo sát thực địa, và áp lực hoàn thành chỉ tiêu đầu tư cuối năm từ nhóm các tổ chức tài chính và các quỹ đầu tư lớn.

Đặc biệt, chúng tôi kỳ vọng sự xuất hiện của các thương vụ đình đám từ những tập đoàn đã hoàn tất quá trình tái cấu trúc và sẵn sàng mở rộng danh mục bất động sản. Những giao dịch có tính biểu tượng này sẽ tạo ra hiệu ứng domino, khuyến khích các nhà đầu tư khác gia nhập thị trường và hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Kinh nghiệm từ các thị trường phát triển cho thấy, một vài thương vụ đột phá thường là chất xúc tác quan trọng để giải phóng tiềm năng dự trữ của toàn thị trường".

Chuyên gia JLL cũng chia sẻ thêm, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm nay có thể chưa bước vào giai đoạn bùng nổ ngay lập tức, nhưng những nền tảng cho chu kỳ mới đang dần hình thành. Và trong bức tranh đó, M&A chính là "cánh cửa" mở ra cơ hội cho cả doanh nghiệp nội lẫn nhà đầu tư quốc tế. Đồng thời, giai đoạn này là thời của đầu tư kỷ luật và tăng trưởng có mục tiêu của các doanh nghiệp, đúng như cách các thương vụ M&A đang diễn ra.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng nhìn nhận: "Nếu coi các thương vụ M&A là hệ chỉ báo sớm của thị trường, thì những gì chúng ta chứng kiến từ năm 2025 đến đầu năm 2026 không chỉ là sự hồi phục về con số, mà là một cuộc tái định vị chiến lược sâu sắc. Điểm cốt lõi nhất mà tôi quan sát được chính là, vị trí tài sản đang phản ánh rõ nét sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo các trục hạ tầng liên vùng, thay vì chỉ bó hẹp trong khu vực lõi đô thị".

Vị chuyên gia phân tích, sự thay đổi này xuất phát từ ba xung lực chính. Thứ nhất, áp lực từ khung giá đất mới. Việc áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường năm 2026 tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã đẩy chi phí đầu vào lên cao, buộc nhà đầu tư phải tìm kiếm những vùng đất có giá vốn hợp lý hơn nhưng sở hữu tiềm năng kết nối mạnh.

Thứ hai, yếu tố hạ tầng. Các trục cao tốc liên vùng, đường Vành đai 3 (TP.HCM) hay các tuyến Metro đã bắt đầu định hình rõ hình hài các cực tăng trưởng mới.

Thứ ba, nhu cầu thực và xu hướng ly tâm, người mua nhà hiện nay ưu tiên chất lượng sống và sự kết nối hơn là khoảng cách vật lý. Điều này tạo ra dư địa tăng trưởng cho các đô thị vệ tinh./.