Doanh nghiệp "tay ngang" ồ ạt trở lại đường đua bất động sản

Cuộc đua sôi động

Trong suốt một thập kỷ qua, bất động sản luôn được xem là "vùng trũng" hút vốn của nền kinh tế nhờ biên độ sinh lời hấp dẫn và khả năng tích lũy tài sản vượt trội so với nhiều lĩnh vực khác. Dù một vài năm trở đây thị trường trải qua giai đoạn chững lại do những điểm nghẽn về pháp lý và dòng vốn, song nhìn ở góc độ chu kỳ, đây chủ yếu là giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc của thị trường. 

Xét trong dài hạn, dư địa phát triển của bất động sản vẫn còn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục gia tăng, nhu cầu nhà ở, hạ tầng, khu công nghiệp và dịch vụ đô thị ngày càng mở rộng. Không chỉ dừng lại ở vai trò một kênh đầu tư, bất động sản còn là lĩnh vực có sức lan tỏa mạnh, đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP, đồng thời kéo theo sự phát triển của khoảng 40 ngành nghề liên quan. Chính vì vậy, với sức hấp dẫn khó cưỡng của một lĩnh vực vừa tạo ra tài sản, vừa tạo ra tăng trưởng, không chỉ các doanh nghiệp có nền tảng sẵn trong ngành, mà làn sóng nhà đầu tư "tay ngang" đến từ dược, điện tử, thép… cũng khó có thể đứng ngoài cuộc. 

Một trong những doanh nghiệp đang có động thái "quay lại" lĩnh vực này là CTCP Tập đoàn Hoa Sen (HSG). Trong cuộc họp với cổ đông mới đây, Tập đoàn Hoa Sen cho biết cổ đông đã ủy quyền cho Hội đồng quản trị lựa chọn và triển khai mở rộng sang các ngành nghề tiềm năng, trong đó có các dự án đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực hạ tầng giao thông, hạ tầng khu công nghiệp và nhà ở phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp. 

Trên thực tế, Tập đoàn Hoa Sen đã nhiều lần thử sức với lĩnh vực bất động sản nhưng hành trình khá thăng trầm. Từ năm 2009, doanh nghiệp từng đầu tư một số dự án chung cư, văn phòng tại TP.HCM nhưng sau đó rút lui để tập trung vào ngành cốt lõi. Năm 2016, doanh nghiệp quay lại địa ốc với việc thành lập 4 công ty con, tuy nhiên đến nay phần lớn đã giải thể, chỉ còn một đơn vị hoạt động. Cuối năm 2023, Hoa Sen tiếp tục có kế hoạch quay lại bất động sản thông qua Công ty cổ phần Hoa Sen Sài Gòn để tìm kiếm các dự án quy mô 1.000 - 3.000 tỷ đồng, nhưng sau đó lại có chủ trương giảm tỷ lệ sở hữu tại doanh nghiệp này. Dù vậy, tham vọng bất động sản của lãnh đạo tập đoàn vẫn còn, khi lãnh đạo doanh nghiệp từng chia sẻ định hướng phát triển khu đô thị quy mô lớn khu vực gần Sân bay Long Thành.

Gần đây, doanh nghiệp này cũng ký kết với Liên đoàn Lao động TP.HCM về việc cam kết hoàn thành triển khai ít nhất 20.000 căn nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của thành phố và nghiên cứu các mô hình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Điều này cho thấy hướng tiếp cận bất động sản của doanh nghiệp có thể đang dịch chuyển sang phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với hệ sinh thái công nghiệp.

Trong khi đó, CTCP Tập đoàn Kido (KDC) cũng cho biết doanh nghiệp đang xây dựng chiến lược dài hạn trong việc phát triển các dự án bất động sản. Ban lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, để triển khai lĩnh vực này, tập đoàn sẽ lựa chọn hướng đi hợp tác với các đối tác có nguồn lực tài chính, thương hiệu và kinh nghiệm trong nước và quốc tế để cùng phát triển các dự án, thay vì tự đầu tư toàn bộ. Thực tế, đây không phải lần đầu tiên Kido đề cập tới việc dấn thân vào lĩnh vực bất động sản. Tại cuộc họp cổ đông năm 2025, lãnh đạo doanh nghiệp từng tiết lộ tập đoàn đã tích lũy quỹ đất trong nhiều năm qua và nếu triển khai được các dự án bất động sản, giá trị vốn hóa của doanh nghiệp có thể tăng lên đáng kể so với hiện nay. Một số dự án quy mô lớn, cần sự hợp tác với các đối tác khác cũng đã từng được hé lộ, cho thấy tham vọng không nhỏ của doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Trên thực tế, doanh nghiệp cũng từng có những bước đi cụ thể trong lĩnh vực bất động sản khi tham gia mảng này thông qua việc nhận sáp nhập Hùng Vương Plaza tại quận 5, TP.HCM. Ngoài ra, thông qua công ty con, doanh nghiệp cũng từng lên kế hoạch thực hiện dự án Lavenue tại khu đất 8 - 12 Lê Duẩn, Quận 1. Tuy nhiên, dự án này sau đó gặp một số vướng mắc về thủ tục và pháp lý trong quá trình triển khai, nên khu đất đã được thành phố thu hồi và giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để quản lý theo quy định.

Tương tự, Tôn Đông Á (GDA) cũng có động thái thành lập công ty con là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đông Á với vốn điều lệ 80 tỷ đồng, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quyền sử dụng đất. Theo nghị quyết được công bố, Tôn Đông Á là công ty mẹ nắm giữ 100% vốn điều lệ. Việc thành lập pháp nhân riêng cho thấy doanh nghiệp có thể đang chuẩn bị cho các kế hoạch đầu tư bất động sản trong dài hạn, thay vì chỉ tham gia ở quy mô nhỏ.

Không chỉ các doanh nghiệp công nghiệp hay thực phẩm, xu hướng mở rộng sang bất động sản còn xuất hiện ở cả lĩnh vực dược phẩm. Cụ thể, Công ty Dược phẩm Imexpharm (IMP) cũng đã bổ sung ngành nghề kinh doanh liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu sử dụng hoặc đi thuê. Doanh nghiệp thông tin sẽ thực hiện kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Nhìn nhận về "làn sóng" doanh nghiệp ngoài ngành chủ động mở rộng đầu tư vào bất động sản, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), cho rằng không chỉ tích cực về mặt nguồn vốn, mà còn phản ánh niềm tin ngày càng mạnh vào triển vọng dài hạn của lĩnh vực. Theo ông Bùi Văn Doanh, sự xuất hiện của những "nhân tố mới" với tầm nhìn khác biệt, đặc biệt là các tập đoàn có dòng tiền ổn định và nền tảng tài chính vững chắc, sẽ mang lại nhiều giá trị hơn là vốn đầu tư thuần túy. 

"Những doanh nghiệp này không chỉ bổ sung nguồn lực tài chính mà còn thúc đẩy đổi mới, nâng cao năng lực cạnh tranh, đẩy nhanh tiến trình phát triển dự án, đồng thời góp phần định hình thị trường theo hướng chuyên nghiệp, bền vững và sáng tạo trong giai đoạn sắp tới", ông Bùi Văn Doanh đánh giá.

Xét ở góc độ thị trường, ông Bùi Văn Doanh cho rằng hiện nay nhiều phân khúc bất động sản vẫn đang chịu áp lực thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân. Trong bối cảnh này, sự xuất hiện của những nhà phát triển mới không chỉ đơn thuần bổ sung số lượng dự án, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa phân khúc, mở ra nhiều lựa chọn phù hợp hơn với từng nhóm khách hàng, từ đó giúp thị trường vận hành theo hướng cân bằng, bền vững hơn.

Ngoài ra, khi có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển dự án, thị trường không chỉ tăng về số lượng sản phẩm mà còn nâng tầm chất lượng tổng thể. Sức ép cạnh tranh được tạo ra không chỉ biểu hiện ở mức giá bán, mà còn thể hiện ở tiến độ thi công, chất lượng xây dựng, tiện ích kèm theo, dịch vụ quản lý và uy tín chủ đầu tư. Nhờ đó, người mua nhà được hưởng lợi trực tiếp khi có thêm lựa chọn, được trải nghiệm sản phẩm chất lượng hơn, đồng thời các doanh nghiệp buộc phải cải thiện năng lực quản lý, đổi mới cách thức phát triển dự án và chú trọng đến giá trị lâu dài, góp phần định hình thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Cảnh báo thận trọng

Bên cạnh những tác động tích cực, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng lưu ý rằng bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, đòi hỏi nguồn vốn lớn, năng lực quản trị tốt, khả năng triển khai dự án bài bản và một tầm nhìn dài hạn. Do đó, không phải doanh nghiệp "tay ngang" nào tham gia cũng có thể thành công. 

Theo ông, làn sóng doanh nghiệp ngoài ngành chỉ thực sự tạo ra giá trị bền vững cho thị trường khi dòng vốn đi kèm với năng lực phát triển thực chất, chiến lược đầu tư dài hạn, đồng thời hướng tới nhu cầu thực của khách hàng, thay vì chạy theo các dự án mang tính đầu cơ hoặc phát triển nóng trong ngắn hạn. "Nếu thiếu chiến lược rõ ràng, quỹ đất ổn định và nền tảng tài chính vững chắc, doanh nghiệp sẽ đối mặt với rủi ro cao, đặc biệt khi thị trường biến động hoặc dự án kéo dài do vướng mắc pháp lý, khiến hiệu quả đầu tư khó đạt như kỳ vọng", ông Doanh cảnh báo.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, sự thành công của doanh nghiệp ngoài ngành khi bước vào thị trường bất động sản không chỉ là chuyện may rủi mà phụ thuộc quyết định vào chiến lược và mức độ chuẩn bị của từng doanh nghiệp. Trên thực tế, ngay cả những "ông lớn" lâu năm trong ngành cũng không ít lần phải chứng kiến dự án thất bại, cho thấy đây là một lĩnh vực đòi hỏi tầm nhìn và năng lực thực sự.

Theo chuyên gia, yếu tố quan trọng cần được nghiên cứu kỹ trước khi đầu tư là quỹ đất và vị trí có phù hợp với định hướng phát triển dự án hay không? Khả năng sắp xếp nguồn vốn đủ để triển khai dự án đến cùng và yếu tố pháp lý của dự án phải rõ ràng, ổn định để tránh rủi ro về sau. "Nếu chuẩn bị tốt ba yếu tố này thì dù doanh nghiệp trong hay ngoài ngành đều có khả năng thành công. Ngược lại, nếu đầu tư theo phong trào, chạy theo xu hướng thị trường mà thiếu tính toán thì rủi ro thất bại là rất lớn", TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Vị chuyên gia chia sẻ thêm, thị trường bất động sản từng chứng kiến không ít doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh thành công trong lĩnh vực cốt lõi bị cuốn vào "cơn sốt" địa ốc khi giá đất và giao dịch tăng nhiệt. Nhiều chủ doanh nghiệp đã rót một khoản vốn đáng kể vào bất động sản với kỳ vọng sinh lời nhanh chóng. Thậm chí, có những trường hợp vay vốn ngân hàng nhằm phục vụ sản xuất nhưng lại chuyển hướng sang đầu tư địa ốc; khi thị trường chững lại, dòng tiền bị kẹt, áp lực trả nợ gia tăng, kéo theo hệ lụy tài chính và làm giảm khả năng đầu tư vào chính ngành kinh doanh cốt lõi. Đây là minh chứng rõ ràng cho rủi ro khi doanh nghiệp thiếu tầm nhìn dài hạn và chủ quan trước "sóng" thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, khi tín dụng đang được siết chặt, TS. Hiển cảnh báo các doanh nghiệp "tay ngang" thiếu kinh nghiệm sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức. Ông khuyến nghị, trước khi rót vốn, doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ thị trường, chuẩn bị quỹ đất và nguồn vốn đủ mạnh, đồng thời đảm bảo các vấn đề pháp lý minh bạch, ổn định. "Chỉ khi có chiến lược bài bản, thận trọng, đi kèm tầm nhìn dài hạn và quản trị rủi ro kỹ lưỡng, doanh nghiệp mới có thể tham gia hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong một thị trường bất động sản vốn đầy biến động", TS. Hiển nhấn mạnh, đồng thời cảnh báo rằng việc chạy theo xu hướng hay đầu tư ồ ạt mà thiếu tính toán có thể dẫn tới hậu quả nặng nề, không chỉ cho dự án bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp./.