Thích
Giá và thanh khoản cùng giảm, thị trường vào trạng thái "nghe ngóng"
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá rao bán đất nền tại một số khu vực ngoại thành giảm trung bình 3 - 5% so với cuối năm 2025; riêng Hà Nội giảm khoảng 4%. Song, thanh khoản vẫn ở mức thấp, chỉ khoảng 15% số lượng chào bán được giao dịch thành công, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước biến động vĩ mô và xu hướng lãi suất vay mua nhà tăng. Những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay chịu áp lực mạnh, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động và vẫn duy trì sự quan tâm ổn định.
Giá rao bán đất nền giảm nhẹ trong quý I/2026. (Ảnh minh hoạ)
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định, việc kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng cùng với chi phí vốn vẫn duy trì ở mức cao đã tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường. Khi tiếp cận vốn vay không còn dễ dàng, đặc biệt trong bối cảnh ngân hàng thẩm định chặt chẽ và ưu tiên nhu cầu ở thực, nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần rút lui. Áp lực tăng giá cũng giảm theo, thị trường chuyển sang trạng thái ổn định hơn.
Anh Phạm Văn Tuấn, một môi giới bất động sản khu vực Hoài Đức (Hà Nội), cho biết: "Trước đây rất nhiều khách vay ngân hàng để lướt sóng. Bây giờ thì hầu hết người mua đều sẵn tiền mặt và nhóm này cũng cân nhắc rất kỹ trước khi ra quyết định. Do đó giá có giảm nhưng giao dịch vẫn chậm".
Theo ông Võ Hồng Thắng, sự thay đổi trong tâm lý và hành vi của nhà đầu tư cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá đất nền giảm. Thị trường hiện nay đang ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác tạo dòng tiền ổn định, trong khi đất nền vốn mang tính tích trữ dài hạn trở nên kém hấp dẫn.
"Diễn biến này là biểu hiện của một chu kỳ thanh lọc và tái định giá. Trong đó, những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ vẫn giữ được sức hút, còn các khu vực tăng trưởng nóng dựa nhiều vào kỳ vọng sẽ phải điều chỉnh để quay về mức giá phù hợp hơn", ông Võ Hồng Thắng cho biết.
Hết thời "đánh nhanh thắng nhanh", dòng tiền bền bỉ lên ngôi
Dù giá giảm, các chuyên gia cho rằng hiện tại chưa phải thời điểm phù hợp cho những kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn ở phân khúc đất nền.
Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp của Savills Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất tăng, người mua để ở ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập, trong khi nhà đầu tư đánh giá dựa trên khả năng khai thác và tạo dòng tiền thay vì kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Ở góc nhìn khác, thời điểm này mở ra cơ hội rõ ràng hơn cho những người có dòng tiền thực. Nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn hiện hữu, ngay cả trong bối cảnh thị trường đối mặt với nhiều thách thức. Vấn đề nằm ở chỗ, từ nhu cầu đến quyết định giao dịch giờ đây cần được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khi thị trường không còn bị chi phối bởi các cơn sốt, người mua có nhiều quyền lựa chọn hơn, có thể đàm phán giá tốt hơn và ưu tiên những chủ đầu tư uy tín.
"Quá trình sàng lọc mạnh mẽ buộc các doanh nghiệp phải tập trung vào chất lượng thiết thực, từ thiết kế đến tiện ích, thay vì chỉ dựa vào xây kỳ vọng trong tương lai", ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Theo đó, những sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý tiếp tục gặp khó khăn trong thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác vẫn duy trì sức hút.
Ở góc nhìn dài hạn, triển vọng thị trường đất nền vẫn có những điểm tựa quan trọng, dù quá trình phục hồi sẽ không đồng đều giữa các khu vực. Ông Võ Hồng Thắng nhận định, thị trường đất nền năm 2026 sẽ được hậu thuẫn bởi các yếu tố chính sách ngày càng rõ nét. Những thay đổi từ hệ thống luật liên quan đến bất động sản được kỳ vọng sẽ phát huy hiệu quả rõ ràng hơn trong thời gian tới, góp phần cải thiện tính minh bạch và tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển ổn định.
Về phía cầu, sức mua được dự báo cải thiện so với năm 2025 nhưng khó có khả năng bùng nổ. Dòng tiền sẽ tập trung vào nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác giá trị thực, gắn với hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và các đô thị vệ tinh.
Diễn biến thị trường cũng tiếp tục phân hóa theo khu vực. Tại phía Nam, đặc biệt là các địa bàn giáp ranh TP.HCM, những dự án có vị trí kết nối tốt dọc trục giao thông trọng điểm và sở hữu pháp lý rõ ràng được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thanh khoản. Trong khi đó, tại thị trường phía Bắc, tốc độ phục hồi có thể chậm hơn do mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao trong giai đoạn trước, cùng với tâm lý thận trọng sau các đợt "thổi giá" liên quan đến đấu giá đất và quy hoạch.
Có thể thấy, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tăng trưởng không còn dựa vào kỳ vọng ngắn hạn mà phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị thực và nền tảng vĩ mô. Trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn rộng mở đối với những nhà đầu tư đủ kiên nhẫn, có chiến lược rõ ràng và sẵn sàng đi cùng thị trường trong dài hạn./.
