Thích
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan, kiến nghị sửa đổi, bổ sung phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND.
Theo HoREA, quy định hiện hành đã tạo cơ sở pháp lý để xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ trong các giai đoạn triển khai dự án. Tuy nhiên, sau thời gian áp dụng đã phát sinh bất cập khi chỉ quy định một phương pháp tính dân số.
Hiệp hội cho rằng, cách tính này có xu hướng làm tăng số lượng căn hộ diện tích lớn, chủ yếu phù hợp với một bộ phận người có thu nhập cao, trong khi chưa đáp ứng nhu cầu của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người trẻ.
Từ đó, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số theo hướng linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích và cơ cấu phòng ở của căn hộ, hoặc theo chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người.
HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số theo hướng linh hoạt hơn
Theo nội dung văn bản, việc bổ sung phương pháp này nhằm tạo điều kiện phát triển nhiều hơn các loại "căn hộ trung bình" và "căn hộ nhỏ" – là phân khúc có giá vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.
HoREA dẫn chứng thực tế cho thấy khoảng 60–70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi chỉ khoảng 5–10% có nhu cầu với căn hộ diện tích lớn. Bên cạnh đó, khoảng 20–25% người mua là nhóm thu nhập thấp và người trẻ có nhu cầu căn hộ nhỏ.
Đáng chú ý, Hiệp hội cũng chỉ ra xu hướng quy mô hộ gia đình tại đô thị đang thu nhỏ, phổ biến ở mức 1–3 người/hộ. Nguyên nhân đến từ việc kết hôn muộn, giảm sinh và áp lực chi phí sinh hoạt, với tỷ suất sinh năm 2024 chỉ khoảng 1,43–1,51 con/phụ nữ – thấp hơn mức sinh thay thế.
Nếu không điều chỉnh kịp thời, HoREA cảnh báo quy định hiện hành có thể dẫn đến "lệch pha" cung – cầu, làm gia tăng tồn kho căn hộ lớn, kéo theo nguy cơ nợ xấu bất động sản, tương tự giai đoạn thị trường đóng băng trước đây.
Ngoài ra, việc thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền còn có thể đẩy mặt bằng giá nhà ở tăng cao, buộc người dân phải lựa chọn sản phẩm vượt khả năng tài chính, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở.
HoREA cũng nhấn mạnh, việc điều chỉnh phương pháp xác định dân số không chỉ giúp cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững./.
