Để chính sách đúng đắn và nhân văn này thực sự đi vào cuộc sống cần một cơ chế thông thoáng, khơi thông những “điểm nghẽn” đã được chỉ ra. Đồng thời, dùng tư duy mới để xây dựng chính sách sao cho “trúng” và “đúng” đối tượng, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
Bài học kinh nghiệm nào cho Việt Nam?
Trên thế giới mô hình nhà ở xã hội (NƠXH) đã xuất hiện rất sớm, từ đầu thế kỷ 20 (Pháp) và những năm 1960-1970 (tại một số nước châu Á như Singapore, Hàn Quốc...). Nhiều quốc gia đã thành công trong việc phát triển mô hình NƠXH, giải quyết được nhu cầu cơ bản về nhà ở của đại bộ phận người dân, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập nhấp.
Có thể điểm qua một số mô hình nổi bật như Quỹ tiết kiệm Trung ương tại Trung Quốc và Singapore. Điểm chung của mô hình này thể hiện rõ quan điểm sự hỗ trợ của Chính phủ phải song hành với sự tự lực của công dân, người lao động bắt buộc phải trích một phần thu nhập của mình để góp vào tiết kiệm. Quỹ này sẽ giúp người dân có kinh phí giải quyết những nhu cầu thiết yếu của mình như: nhà ở, bảo hiểm, giáo dục... Đáng chú ý, tại Singapore thành lập cơ quan Nhà ở và Phát triển có quyền hạn độc lập từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất, xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở mang lại hiệu quả rất cao trong khâu điều phối nhà NƠXH.
Với các mô hình ưu đãi lớn về nguồn vốn vay, có thể nhắc đến Hàn Quốc với khoảng 70% số vốn được huy động từ trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành, 30% còn lại được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người dân muốn vay tiền từ Quỹ này thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm, không bắt buộc với người không có nhu cầu vay. Hay trong khu vực Đông Nam Á, nhìn sang Thái Lan, Ngân hàng Nhà ở tại quốc gia này hỗ trợ cho người dân vay mua nhà lên đến 100% giá trị căn hộ với mức lãi suất cố định 3 năm là 4,5% và lãi suất sau 3 năm là 5,25%...
Điểm qua kinh nghiệm quốc tế của một số nước tương đồng với Việt Nam về văn hóa, kinh tế - xã hội, chúng ta có thể thấy được cách làm mỗi nước tuy có khác nhau nhưng đều có điểm chung là những ưu đãi về đất đai, tài chính và thuế để đối tượng thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở giá rẻ bằng hình thức mua hay thuê.
Với việc nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn triển khai chính sách tại nước ta, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm trong phát triển NƠXH cho Việt Nam để việc xây dựng, thực hiện chính sách đảm bảo hiệu quả, thành công, đó là:
Thứ nhất, cần có sự lãnh đạo, chỉ đạo thống nhất, tập trung cao độ của cả hệ thống chính trị. Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo, trách nhiệm chính trong việc đề ra chiến lược, chính sách, chương trình phát triển NƠXH. Các Ban, Bộ, ngành, địa phương nào có sự quan tâm, xem đây là nhiệm vụ chính trị trọng tâm, thường xuyên có sự chỉ đạo thì sẽ đạt kết quả tốt. Cơ quan quản lý Nhà nước về NƠXH cần được chủ động, giao thêm quyền hạn để việc quản lý thống nhất, tập trung từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch, bố trí quỹ đất, tổ chức thực hiện các dự án NƠXH, cũng như quá trình phân phối nhà ở và quản lý vận hành NƠXH sau khi hoàn thành dự án.
Thứ hai, việc xây dựng cơ chế, chính sách về NƠXH phải dựa vào nhu cầu thực tế của mỗi địa phương. Trên cơ sở các số liệu chính xác, khách quan, việc đánh giá tác động và dự báo về nhu cầu trong tương lai hay các nguồn lực thực hiện chính sách phải đảm bảo tính khả thi, không nên vẽ ra “bức tranh màu hồng” viển vông.
Thứ ba, chính sách phát triển NOXH và công tác quy hoạch xây dựng cần phải được gắn kết chặt chẽ, thống nhất với nhau, liên kết với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và mỗi địa phương. Trong đó, chú trọng việc quy hoạch và bố trí quỹ đất dành phát triển NƠXH phải phù hợp với các chương trình, kế hoạch phát triển NƠXH. Chính quyền đô thị điện tử, thông minh đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc lập quy hoạch, kế hoạch, tạo nguồn quỹ đất sạch để phát triển NƠXH.
Thứ tư, chúng ta nên có một quỹ tiết kiệm nhà ở dành cho các đối tượng có nhu cầu cầu sử dụng NƠXH giống mô hình của một số quốc gia trên thế giới; bằng việc đóng góp vào quỹ tiết kiệm này, những người thu nhập thấp đã chủ động và có trách nhiệm trong việc tạo nguồn để từng bước cải thiện điều kiện sống của chính bản thân mình. Đồng thời, qua quỹ này gắn kết trách nhiệm của xã hội, cộng đồng và từng người dân.
Thứ năm, sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng cho NƠXH và các công nghệ xây dựng NƠXH, đây được cói là hai yếu tố quan trọng góp phần làm giảm giá thành NƠXH trong tương lại. Việc sử dụng các thiết kế mẫu, sử dụng vật liệu địa phương, áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến sẽ rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí, hạ giá thành sản phẩm NƠXH.
Thứ sáu, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác phổ biến, tuyên truyền để các chủ thể có liên quan đến phát triển NOXH hiểu và thực hiện đúng chính sách. Việc triển khai thực hiện phải công khai, minh bạch, hạn chế tiêu cực, tham nhũng từ đó tạo sự đồng thuận trong xã hội; kiên quyết xử lý nghiêm các hành vi trục lợi.
Thứ bảy, công tác phối hợp liên ngành cần bảo đảm sự thống nhất giữa các Bộ, ngành hữu quan, nhất là trong tổ chức thực hiện chính sách tại các địa phương. Có được sự phối hợp ăn ý, chặt chẽ thì sẽ tránh được sự “ùn tắc” ở bất cứ giai đoạn nào khi xây dựng, triển khai chính sách NƠXH.
Với bài học kinh nghiệm trên, đến lúc các cơ quan quản lý Nhà nước phải thay đổi tư duy mới, lựa chọn định hướng phát triển NƠXH phù hợp với Việt Nam. Một chính sách phát triển NƠXH thành công là một chính sách huy động được nguồn lực to lớn từ cả xã hội và phủ diện rộng đến đúng và trúng đối tượng thụ hưởng, góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Đặc biệt, chính sách phải phá bỏ được sự “bao cấp”, loại bỏ dấu hiệu lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực.
Hoàn thiện pháp luật với tư duy mới
Từ thời điểm Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành (từ 01/7/2006), sau gần 13 năm triển khai thực hiện chính sách NƠXH, đặc biệt là các chính sách đã được ban hành tại Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quá nhiều bất cập, “điểm nghẽn” đã được nhắc đến ở các bài trước.
Suốt thời gian ấy, chúng ta dùng tư duy đơn giản là “nút thắt ở đâu gỡ ở đó” hay “nghẽn chỗ nào khơi thông chỗ đó” để giải quyết những bất cập của chính sách NƠXH. Tuy nhiên, nhìn thẳng vào sự thật mà nói thì càng gỡ càng vướng và chính sách phát triển NOXH của nước ta chưa thành công như mong đợi bởi kết quả đạt được bằng những con số “khá khiêm tốn”.
Các văn bản pháp luật hiện hành luôn khẳng định vai trò quan trọng của Nhà nước trong chính sách nhà ở nói chung và phát triển NƠXH nói riêng, đó không phải là trực tiếp đầu tư xây dựng, mà vai trò chính là hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật, chính sách, tạo cơ chế cho các chủ thể tạo lập nhà ở.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quản lý giá (Bộ Tài chính): “Chúng ta vẫn lúng túng trong câu chuyện xác định vai trò, vị thế của cơ quan Nhà nước trong chính sách phát triển NƠXH, chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi trong chương trình NƠXH đó là vấn đề mua - bán. Sau đó là câu chuyện tín dụng, khi muốn vay thì lại không có tiền”.
Trong chính sách NƠXH thì mỗi hình thức sẽ có các vấn đề khác nhau đi kèm, do vậy cần phải làm rõ chính sách của ta là mua - bán, cho thuê hay thuê - mua. Ngoài ra, nên thay đổi tư duy từ câu chuyện phân cấp chính sách cho chính quyền địa phương chứ không có chính sách thống nhất, “đồng phục” từ trên xuống dưới như hiện nay.
Thực sự mà nói, việc phát triển NƠXH phải “hướng về người dân” chứ không phải là “hướng về nhà ở”. Xác định được tư duy này, khi xây dựng chính sách sẽ nhìn nhận đúng vị trí của các chủ thể, đối tượng liên quan của NƠXH. Đã đến lúc cần phải thay đổi toàn diện thể chế để đạt được những mục tiêu lớn và xa hơn.
Cũng có đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: “Chính sách NƠXH được coi là thành công xét trên phương diện tổng thể phải đáp ứng đủ NƠXH theo nhu cầu của người dân, bao gồm bố trí tập trung tại các khu đô thị NƠXH. Chúng ta không nên và không cần thiết đánh giá thành công một cách cục bộ là phải bố trí NƠXH rải rác ở mọi dự án khu đô thị như hiện nay”.
Bàn thêm về quan điểm này, chúng tôi cũng nhất trí và cho rằng hệ thống pháp luật về NƠXH đến lúc phải có tính đột phá để thúc đẩy việc phát triển NƠXH, đặc biệt là các cơ chế ưu đãi hỗ trợ để giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội, trong đó gồm cả người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Để giải “bài toán” với nhiều “dữ liệu mới” như thế này thì trước hết chúng ta phải sửa Luật Nhà ở - đây là cái gốc, căn cơ của mọi vấn đề.
Hiện nay, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được Chính phủ trình xin ý kiến của Quốc hội khóa XV. Dự án luật quan trọng này vẫn đang tiếp tục hoàn thiện trước khi được bấm nút thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) tới đây.
Bộ Xây dựng khi nghiên cứu, soạn thảo và trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đã xác định rõ mục tiêu của chính sách NƠXH đó là phải hoàn thiện cơ chế, chính sách sẽ theo hướng đảm bảo công bằng, công khai, đúng đối tượng, đủ điều kiện, có sự tham gia của nhiều chủ thể. Trong đó, Nhà nước sẽ là chủ thể chính với vai trò và trách nhiệm được nâng cao rõ rệt.
Nói thêm về xây dựng chính sách, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ: Chính sách về NƠXH được đề cập đến trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều nội dung mới nhằm hướng đến những mục tiêu cụ thể. Đó là chính sách sẽ đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai đô thị, trong đó có đất ở tại đô thị.
Đặc biệt, phải đảm bảo đồng bộ quy định pháp luật về nhà ở và các pháp luật có liên quan (pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp tác công-tư, đấu thầu, xây dựng, quy hoạch đô thị, quản lý và phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế, công đoàn, bảo hiểm, tín dụng, tài chính…) trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH; lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án xây dựng NƠXH.
Luật Nhà ở được sửa đổi và khi thông qua sẽ khắc phục những hạn chế, bất cập trong việc quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH, nâng cao trách nhiệm của các địa phương trong việc thực hiện chính sách phát triển NƠXH. Đồng thời, tăng cường hiệu quả khai thác và quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai, trong đó có quỹ đất đô thị dành để xây dựng NƠXH.
Với quan điểm nhất quán, chúng tôi nhận thấy chính sách NƠXH thay đổi theo tư duy mới phải hướng đến từng đối tượng cụ thể, có chính sách riêng phù hợp; sự ưu đãi phải đảm bảo đúng mục tiêu, đúng đối tượng. Và đa dạng hóa được nguồn cung thông qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển NƠXH phù hợp với thực tiễn.
Nhiều ý kiến chuyên gia cũng đề cập đến một chính sách mới mẻ hơn, có các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế, trong đó tập trung đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển NƠXH, nhà lưu trú để cho thuê trong thời gian làm việc. Và một điều nữa quan trọng không kém là phải giảm bớt thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng NƠXH.
Nên đẩy mạnh mô hình NƠXH tập trung
Trên cơ sở tổng kết, đánh giá thực thi chính sách “quỹ đất 20%” NƠXH tại các khu đô thị, Bộ Xây dựng khuyến khích địa phương phát triển quỹ NƠXH theo nguyên tắc cân đối tỷ lệ tổng thể với quy mô nhà ở thương mại trên địa bàn để hình thành các khu đô thị NƠXH tập trung, đồng bộ.
Chuyên gia pháp lý đầu tư bất động sản Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng định hướng phát triển NƠXH theo mô hình tập trung, đồng bộ hoàn toàn có thể là xu thế của thời kỳ mới. Phương thức này sẽ giúp các địa phương chủ động bố trí quỹ đất phát triển NƠXH, không bị lệ thuộc, thụ động vào tiến độ triển khai NƠXH trên các quỹ đất 20%. Chính mô hình tập trung này sẽ giúp khắc phục các nhược điểm của mô hình NƠXH trên quỹ đất 20% tại các khu đô thị đã bộc lộ sự bất cập.
Ông Đỉnh phân tích thêm: “Mô hình các khu đô thị NƠXH tập trung như Bộ Xây dựng đề xuất là giải pháp căn bản để hoàn thiện thể chế phát triển NƠXH, đáp ứng đòi hỏi của thời kỳ mới. Các khu đô thị NƠXH tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu, tạo ra nhận thức mới về NƠXH; khắc phục nhược điểm của các khu NƠXH nhỏ lẻ, cục bộ trong quá khứ”.
Có thể nói rằng dự án NƠXH tập trung thuộc loại hình NƠXH độc lập nhưng có quy mô lớn, tương đương một khu đô thị, tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng. Điểm khác biệt là dự án NƠXH tập trung có quy mô đủ lớn để bố trí đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các tiện ích, dịch vụ, công cộng cho người dân sử dụng. Về tổng thể, Khu đô thị NƠXH tập trung cũng có hình thái kiến trúc, cảnh quan, thẩm mỹ, tiện ích… giống như các khu đô thị thương mại nhưng người dân phải chi trả ít hơn, phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp (gồm chi phí mua căn hộ và chi phí để thụ hưởng tiện ích, dịch vụ).
Đồng quan điểm với nhận định trên, ông Trần Văn Trãi, một Giám đốc công ty tư vấn cũng nhìn nhận mô hình các khu đô thị NƠXH tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, siêu thị...) cung cấp đủ tiện ích thiết yếu, tạo ra nhận thức mới về NƠXH. Mô hình này sẽ khắc phục nhược điểm của các khu NƠXH nhỏ lẻ như thiếu đất; chủ đầu tư có xu hướng tận dụng tối đa chỉ tiêu quy hoạch để bán được nhiều căn hộ; thiếu tiện ích thiết yếu, khiến người dân không mặn mà.
Các chuyên gia đều cho rằng mô hình này sẽ giúp địa phương tạo ra cơ chế “hoán đổi”, cụ thể: các quỹ đất 20% NƠXH tại các dự án khu đô thị sẽ được “hoán đổi” để tập trung tại khu đô thị NƠXH tập trung vẫn đảm bảo tổng diện tích không thay đổi; không phải bố trí quỹ đất 20% NƠXH tại các dự án khu đô thị.
Cơ chế này khắc phục tình trạng các khu NƠXH trên quỹ đất 20% nằm rải rác, phân tán, manh mún, khó quản lý và thiếu tiện ích. Quỹ đất 20% sẽ được điều chỉnh sang mục đích thương mại để đấu giá, tăng thu cho ngân sách và tiền thu được lại điều tiết cho người dân vay ưu đãi để mua hoặc cho chủ đầu tư vay ưu đãi để xây dựng NƠXH.
“Nếu triển khai tốt mô hình này sẽ giải được bài toán khu NƠXH trên quỹ đất 20% không đồng bộ, xung đột về không gian kiến trúc, cảnh quan trong các khu đô thị hiện đại. Đặc biệt, các nghiên cứu xã hội học chỉ ra rằng trẻ em trong gia đình nghèo lớn lên cạnh các gia đình giàu có (ví dụ trẻ em lớn lên trong các căn hộ NƠXH 20% giữa các khu đô thị sang trọng) sẽ không tốt cho sự phát triển của trẻ”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.
Nếu được “luật hóa” và được thông qua tại Luật Nhà ở (sửa đổi) sắp tới, chính sách NƠXH tập trung sẽ ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản, giúp khắc phục tình trạng “lệch pha” cung - cầu về nhà ở hiện nay, cải thiện sinh kế của người dân và góp phần bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp của công dân.
Cần một gói tín dụng “siêu rẻ” với mô hình NƠXH cho thuê
Một trong những giải pháp quan trọng, chủ yếu nữa để NOXH thực sự đi vào cuộc sống chính là giải pháp ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NƠXH được vay với lãi suất thấp. Hiện nay quy định lãi suất vay là 4,8 - 5%/năm và được vay dài hạn lên đến 25 năm.
Đối với người có thu nhập thấp và không tích lũy được nguồn lực tài chính để mua, thuê mua NƠXH thì lựa chọn thuê nhà ở là ưu tiên số 1, nên Nhà nước lúc này phải xác định rõ trách nhiệm phát triển NƠXH cho thuê để đảm bảo “quyền có chỗ ở” của công dân, đồng thời khuyến khích cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà cho thuê, nhà trọ với các phòng trọ cho thuê.
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) trong một bản góp ý về các giải pháp để NOXH phát triển có nhận định rằng ưu đãi tín dụng là chính sách quan trọng nhất. Bởi lẽ, các chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế TNDN, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng giúp làm giảm giá thành NƠXH thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại là mức chênh lệch giá đáng kể, nhưng nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NƠXH với lãi suất thấp, dài hạn nên người có thu nhập thấp đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, do nguồn lực ngân sách Nhà nước “có hạn” và do phần lớn doanh nghiệp tư nhân không “mặn mà” làm “NƠXH cho thuê”, nên Hiệp hội đề nghị quy định ngân sách Nhà nước chỉ đầu tư “NƠXH cho thuê”, không đầu tư “NƠXH để bán”, còn doanh nghiệp tư nhân được quyền lựa chọn làm “NƠXH bán” hoặc “NƠXH cho thuê” và đề nghị có “cơ chế, chính sách ưu đãi vượt trội” để khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư phát triển “NƠXH cho thuê”.
Trong Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV vừa diễn ra, khi thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều Đại biểu Quốc hội cho rằng cần phát triển nhiều NƠXH cho thuê vì phân khúc này đang thiếu.
Đại biểu Nguyễn Văn Hiển thuộc đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng lý giải, nhà ở hiện nay là tài sản “quá sức” với đại bộ phận người có thu nhập thấp. Ông lo ngại về hiện tượng kê khai “gian dối” đối với nguồn thu nhập để được mua một căn nhà hoặc những kẻ đầu cơ bất chấp pháp luật, đạo đức lấy tên người khác để đăng ký bằng được một suất NƠXH.
Vì vậy, đại biểu Hiển kiến nghị pháp luật cần tách bạch quy định, chính sách loại hình nhà ở để bán với nhà ở cho thuê và thuê mua. Việc tạo cơ chế ưu đãi với nhà ở cho thuê đáp ứng nhu cầu và điều kiện kinh tế trong xu hướng dịch chuyển ngày càng nhiều đến các khu vực kinh tế trọng điểm, thành phố lớn, đô thị.
Cũng có đồng quan điểm, Nhà báo Kim Quốc Hoa, nguyên Tổng Biên tập Báo Xây dựng cho rằng thực hiện cơ chế phát triển NƠXH chủ yếu theo mô hình cho thuê là phù hợp nhất với điều kiện của nước ta. Bởi lẽ, theo ông nếu đăng ký mua được 01 căn hộ thì người thu nhập thấp một lúc phải lo đến 700 triệu đồng đến gần 2 tỷ đồng tùy diện tích, vị trí là quá khó khăn, nhưng nếu để dành ra 2-3 triệu đồng/tháng thuê nhà ở thì ai cũng có thể có nhà ở ổn định cuộc sống, sẽ có một chốn “an cư lạc nghiệp” để có giấc mơ làm giàu hơn.
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cũng đưa ra ý kiến về quan điểm này: “Ở nhiều quốc gia, người ta làm nhà xã hội chủ yếu để cho thuê chứ không phải để bán. Bởi việc mua nhà với phần lớn người lao động thu nhập thấp là quá khó, trừ khi có đột phá về tín dụng và ưu đãi. Người nghèo đi thuê nhà, đó là lẽ đương nhiên, xã hội nào cũng thế”.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, NƠXH cho thuê ở Việt Nam sẽ gặp phải một số khó khăn vì thói quen ăn sâu vào tiềm thức của đại đa số người dân Việt Nam là phải có chỗ “an cư lạc nghiệp”, phải có nhà thuộc sở hữu riêng, đi thuê nhà thì vẫn mang tâm lý nhà ở đó vẫn chưa phải nhà của mình là “rào cản” để thúc đẩy mô hình NOXH cho thuê trên. Nếu thói quen, tâm lý thuê nhà lan tỏa, phổ biến đến nhiều người dân thì mới giải quyết được bài toán cho thuê NƠXH mà chúng ta đề cập đến.
Bàn thêm về vấn đề này, chúng tôi cho rằng để mở rộng và phát triển NƠXH cho thuê, quan trọng nhất cũng là chính sách tín dụng ưu đãi, một gói tín dụng “siêu rẻ” để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này và người dân thấy rõ lợi ích khi thuê nhà ở thì thói quen, tâm lý “an cư lạc nghiệp” cũ sẽ dần thay đổi.
Theo mô hình phát triển NƠXH tại nước Anh, có một gói tín dụng để làm nhà cho thuê với lãi suất gần như bằng 0 (có chăng cũng chỉ từ 0-1%). Nhà nước thay vì bỏ tiền ra đầu tư công để cho thuê sẽ dẫn đến câu chuyện tăng bộ máy biên chế và tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tham nhũng thì sẽ cho các doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê vay lãi suất tối đa 2%. Với mức lãi suất này, doanh nghiệp nào cũng sẵn sàng bỏ phần tiền 30% sẵn có và 70% vốn vay với lãi suất rất thấp, lựa chọn phương án bỏ tiền cục nhặt tiền lẻ này.
Trong một buổi hội thảo về NƠXH mới đây, Tập đoàn Kim Oanh Group là một trong những doanh nghiệp đầu tư NƠXH có kiến nghị về hồ sơ đề nghị mua NƠXH cũng như việc xét duyệt hồ sơ cho các đối tượng đăng ký mua nhà ở phải được hướng dẫn đầy đủ các thủ tục, quy trình, công khai, minh bạch từ cơ quan nhà nước khi có Chủ đầu tư triển khai, công bố mở bán NƠXH. Điều này giảm thời gian trong việc chuẩn bị hồ sơ và tránh tình trạng các đối tượng không thuộc ưu đãi vẫn được đăng ký mua, làm mất cơ hội cho những người có thu nhập thấp có nhu cầu thật.
Để đưa chính sách phát triển NƠXH – một chính sách nhân văn của Nhà nước ta thực sự đi vào cuộc sống thì cần một cơ chế đổi mới mang tính đột phá lớn. Một loạt các giải pháp trọng yếu cần phải được triển khai, thực hiện đồng bộ từ hoàn thiện hệ thống pháp luật; tầm nhìn quy hoạch quỹ đất; chính sách thuế, ưu đãi tín dụng; cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, đầu tư.
Sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị sẽ giúp xây được “cơ chế” phù hợp thực tiễn giốn như bắc được một “cây cầu” nối ý Đảng với lòng dân trong phát triển NƠXH. Khi đã xây xong “cây cầu” cơ chế, để chính sách tiến xa hơn thì công tác thông tin, tuyên truyền được ví như phương tiện giúp chính sách thẩm thấu đến từng người dân vậy.
Nhà nước phải đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, quảng bá chính sách NƠXH và cung cấp thông tin cho người dân thông qua các phương thức truyền thông khác nhau. Cần thiết phải xây dựng kế hoạch truyền thông về NƠXH theo định hướng của Đảng và Nhà nước và bố trí đầy đủ nguồn lực để thực hiện trước khi ban hành cơ chế chính sách mới nhằm tạo sự đồng thuận trong người dân.
Thời gian tới đây, khi các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)... được Quốc hội thông qua sẽ tạo được sự đồng bộ trong hệ thống chính sách liên quan đến phát triển nhà ở nói chung và phát triển NƠXH nói riêng. Trong tương lai không xa các dự án NƠXH, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng của từng hộ gia đình thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại khu vực đô thị và của công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Hiện thực hóa Đề án 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 với giấc mơ “an cư lạc nghiệp” của nhiều người dân, công nhân trên cả nước./.
