Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi vừa góp ý về Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh. Theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi, chương trình phát triển nhà ở là một loại quy hoạch ngành, nằm ngoài hệ thống quy hoạch nhưng trình tự xây chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hết sức rườm rà: UBND cấp tỉnh tổ chức lập chương trình phát triển nhà ở, gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua rồi mới được phê duyệt.
Do đó, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đề nghị cần xem xét theo hướng giữ nguyên như khoản 1 Điều 15 Luật Nhà ở năm 2014 là UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở để trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình (bỏ qua bước lấy ý kiến Bộ Xây dựng).
Hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại (shophouse)…
Các quy định về bất động sản này nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết; chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này, cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường.
Sở Xây dựng cho rằng, các sản phẩm bất động sản này đã xuất hiện trên thị trường nên dẫn đến thực tế nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong việc quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng, kinh doanh. Đối với Nhà nước, đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm này, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh…
“Đối với chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới bất động sản du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư”, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi góp ý.
Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này. Do đó, để hoàn thiện Luật Nhà ở, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đề nghị cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp với nhà ở, shophouse, làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với mỗi loại hình.
Đồng thời, cơ quan này cũng đề xuất bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch; quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài và chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.
Cùng với đó là hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình; cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này.
Tại Điều 41, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Sở Xây dựng đề nghị bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư. Cụ thể, chủ đầu tư phải có trách nhiệm chuyển nhượng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cho hộ gia đình, cá nhân khi đủ điều kiện.
Đối với việc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ, tại khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) Sở Xây dựng đề nghị cần xem xét sự cần thiết của việc lập thành dự án khi mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ; trường hợp phải lập thành dự án độc lập thì thực hiện như thế nào cần quy định để có cơ sở triển khai thực hiện.
Tại khoản 1 Điều 45 của dự thảo Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để bố trí cho các đối tượng có đủ điều kiện được thuê mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 16 của Luật này có thể mua, thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ”. Sở Xây dựng cho rằng, điều này sẽ gây khó cho địa phương trong quá trình triển khai thực hiện.
Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị xem xét đối với quy định “việc mua, thuê nhà ở thương mại phải phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ để làm nhà ở công vụ” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này.
Ngoài ra, theo Sở Xây dựng Quảng Ngãi, hiện nay, Luật Nhà ở và các văn bản khác có liên quan đều dùng đến cụm từ nhà ở khép kín, căn hộ khép kín nhưng chưa có khái niệm, giải thích từ ngữ đối với loại căn hộ này, gây khó khăn trong quá trình quản lý, tổ chức triển khai thực hiện, đặc biệt là khi thực hiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và các căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại… Do đó, cần nghiên cứu, xem xét bổ sung khái niệm, giải thích từ ngữ đối với loại nhà ở, căn hộ này trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này.
Về đơn vị quản lý vận hành nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại khoản 5 Điều 123 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định: “a) Do tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà ở thực hiện và được hưởng các cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích; “b) Cơ quan đại diện chủ sở hữu quy định tại Điều 16 của Luật này quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành theo hình thức chỉ định nếu có đơn vị quản lý vận hành có đủ điều kiện năng lực theo quy định của Luật này hoặc đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý vận hành”.
Hiện nay, trên thực tế nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước chỉ tập trung ở các tỉnh, thành phố lớn; ở các tỉnh có khác, đặc biệt là các tỉnh có địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển), có quỹ đất dồi dào, chưa có nhu cầu cấp thiết về nhà ở xã hội, chưa có dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, mà chỉ có nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.
Thực tế hiện nay, một số địa phương cũng như tỉnh Quảng Ngãi không có đơn vị nào đáp ứng được điều kiện năng lực như quy định tại Luật Nhà ở. Vì vậy, Sở Xây dựng đề nghị cần thiết xem xét, bổ sung quy định về hình thức lựa chọn và điều kiện năng lực đối với đơn vị quản lý vận hành nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trong Luật sửa đổi lần này (không áp dụng chung như điều kiện năng lực đối với đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước).
Liên quan đến vấn đề quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, Sở Xây dựng cho hay, tại điểm d khoản 1 Điều 124 quy định về đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Đối tượng đang thực tế sử dụng nhà ở cũ quy định tại khoản 4 Điều 15 của Luật này được giải quyết cho thuê hoặc mua nhà ở đó.
Theo khoản 4 Điều 15: “Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
Nhưng tại khoản 3 Điều 123 quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: “Việc bán nhà ở cũ chỉ thực hiện khi không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng và phải thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở. Các trường hợp bố trí sử dụng nhà ở cũ từ sau ngày 19/1/2007 thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng tài sản công”.
Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho rằng căn cứ quy định nêu trên, chưa xác định được đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở cũ từ sau ngày 19/1/2007 có được thuê, mua nhà này không. Trường hợp không cho thuê, mua thì nhóm nhà này được giải quyết như thế nào và do cơ quan, đơn vị nào quản lý chưa được quy định cụ thể. Sở Xây dựng Quảng Ngãi kiến nghị cần xem xét quy định cụ thể đối tượng thuê, mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà tại Điều 124; đồng thời, quy định cụ thể việc giải quyết đối với trường hợp nhà ở cũ được bố trí sử dụng sau ngày 19/1/2007.
