Chia sẻ tại sự kiện Báo cáo Thị trường Bất động sản năm 2022 - Dự báo năm 2023 mới đây, ông Lưu Tiến - Phó Viện trưởng Viên nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services (FERI) đã có những chia sẻ lạc quan về diễn biến của thị trường, cũng như dành lời khuyên cho khách hàng và doanh nghiệp.
Theo ông Lưu Tiến, hiện nay doanh nghiệp (DN) bất động sản là đối tượng chịu nhiều áp lực bởi những chính sách tài khóa, tiền tệ vẫn chưa được khơi thông. Do đó, để vượt qua giai đoạn khó khăn này doanh nghiệp cần kích hoạt các chiến lược mới phù hợp với quy mô của riêng doanh nghiệp mình.
"Đối với doanh nghiệp, giai đoạn thị trường trầm lắng cũng là cơ hội để các đơn vị có năng lực, có chiến lược dài hạn tích lũy và chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Theo tôi, các DN cần thận trọng trong các kế hoạch triển khai, mở bán dự án mới hoặc hoạt động phát triển quỹ đất khi tâm lý khách hàng và nguồn tín dụng vẫn là các trở ngại, cần xác định rõ thế mạnh về thị trường, loại hình, tệp khách hàng cụ thể để tối ưu hóa nguồn lực, đặc biệt cần ưu tiên tiêu chí thượng tôn pháp luật trong mọi hoạt động của DN", ông Tiến nói.
Đối với khách hàng, ông Tiến cho rằng xét về nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là loại hình nhà ở luôn có trong mọi giai đoạn của thị trường. Giai đoạn khó khăn sắp tới vẫn có những cơ hội tốt cho khách hàng. Đặc biệt là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý tốt. Sắp tới đối với khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở hoặc đầu tư có thể sẽ là thời điểm tốt khi giá bán có thể sẽ ổn định và nhiều lựa chọn cho khách hàng, đặc biệt là thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, để có thể nắm bắt cơ hội tốt hơn thì khách hàng cần xác định quan điểm đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng như các giai đoạn trước đây, hạn chế tình trạng đầu tư theo đám đông hoặc phụ thuộc nhiều vào các kênh hỗ trợ về tín dụng. Người mua cần xác định rõ nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư hoặc sử dụng bất động sản để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất với khả năng thanh toán và tính thanh khoản của sản phẩm trong dài hạn. Đặc biệt là cần chọn sản phẩm từ các chủ đầu tư có uy tín, năng lực triển khai dự án và có các chính sách hỗ trợ khách hàng tốt.
Báo cáo từ FERI cũng nhìn lại các diễn biến, chuyển động của thị trường từ đầu năm 2022 cho tới nay, đồng thời có những dự báo và định hướng mới cho doanh nghiệp.
Những vấn đề có thể nhìn thấy rõ của thị trường thời gian qua: Thứ nhất là sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 – đầu năm 2022), thị trường dần sôi động khi lượng giao dịch và giá một số khu vực không ngừng tăng, dẫn đến tình trạng sốt đất trên diện rộng. Việc UBND TP.HCM hủy kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm là cơ sở để chính quyền đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường, đồng thời phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn. Chính sách siết tín dụng và tăng lãi suất cho vay ảnh hưởng đến tâm lý của các NĐT. Công tác thanh kiểm tra và xử lý sai phạm trên diện rộng đối với nhiều doanh nghiệp nhằm lành mạnh hóa thị trường, trong ngắn hạn đã có những tác động rất lớn về đối với tâm lý và niềm tin thị trường. Đối mặt với hàng loạt khó khăn về thị trường, khách hàng, tính thanh khoản, vốn, trái phiếu…, hàng loạt CĐT và các doanh nghiệp BĐS đã chủ động tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược, điều chỉnh giá sản phẩm, tái cấu trúc danh mục tài sản, bán bớt tài sản để mua lại trái phiếu trước hạn… nhằm đưa công ty về trạng thái an toàn nhất có thể.
Trong năm vừa qua, nhiều chính sách, dự thảo nổi bật cũng được ban hành và nhận được sự quan tâm của cộng đồng, như đề xuất chính sách sở hữu chung cư có thời hạn; đề xuất đánh thuế BĐS thứ 2; bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường; ban hành mẫu hợp đồng mua bán & Quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch (condotel). Các dự thảo này được đánh giá là nỗ lực của nhà nước trong việc định hình, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo. Tuy nhiên, cần xây dựng một hệ thống dữ liệu, đưa ra các quy định cụ thể để giải quyết những vướng mắc còn tồn đọng.
Chính sách “nắn” lại dòng tiền đối với hoạt động kinh doanh BĐS là một trong những điểm nóng được bàn thảo nhiều trong năm 2022. Nhiều CĐT và khách hàng đều kỳ vọng chính phủ có động thái mạnh mẽ hơn trong việc nới "room" tín dụng, kiểm soát lãi suất cho vay đầu tư BĐS. Bên cạnh đó, kỳ vọng chính quyền đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án, các công trình cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh triển khai sẽ là những trợ lực cho thị trường trong thời gian tới. Về phía khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu mua ở thực mong muốn giá bán được đưa về mức hợp lý, đi kèm chính sách hỗ trợ tài chính từ ngân hàng và CĐT.
Trong bối cảnh đó, bất động sản nhà ở chịu nhiều ảnh hưởng từ những yếu tố biến động khách quan, chủ quan của thị trường, chưa thể có sự phục hồi nhanh như kỳ vọng trong trong năm qua. Theo FERI, nguồn cung khan hiếm khiến giá bán tăng nhẹ, cộng với chính sách siết tín dụng BĐS khiến tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh từ Quý 3 năm 2022, và càng giảm sâu hơn trong Quý 4 năm 2022. Dự báo, nguồn cung nhà ở vẫn chưa có cải thiện nhiều trong năm 2023 do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ có chuyển biến tích cực hơn từ cuối Q2, đầu Q3/2023 – khi các giải pháp tháo gỡ các điểm nghẽn thị trường từ Chính phủ và các Doanh nghiệp BĐS bắt đầu phát huy tác dụng.
Trái ngược với kỳ vọng thị trường BĐS 2022 sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hậu covid, hiện thực biến động đã làm nhiều doanh nghiệp BĐS không kịp trở tay. Nửa đầu năm, nền kinh tế phục hồi nhanh, tâm lý đầu tư thay đổi tích cực sau cao điểm dịch bệnh, nguồn cung mới khoảng 55.000 sản phẩm tạo kỳ vọng cho nhiều NĐT. Thời điểm này, nhà nước thực hiện gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, thu thập ý kiến để sửa Luật. Khách hàng xem BĐS là lựa chọn đầu tư hàng đầu, và quan tâm mở rộng danh mục đầu tư tại các thị trường mới nổi. Chủ đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ BĐS triển khai hàng loạt kế hoạch để khôi phục hoạt động kinh doanh, phát triển sản phẩm, thị trường, thị phần sau dịch. Tính thanh khoản chung của thị trường khá tốt.
Nửa cuối năm, thị trường BĐS không duy trì được đà tăng trưởng kỳ vọng. Thị trường đảo chiều rất nhanh do chịu ảnh hưởng của các yếu tố khách quan (căng thẳng Nga – Ukraine); FED, NHNN tăng lãi suất), chủ quan (siết pháp lý, tín dụng BĐS; tăng cường thanh tra CĐT BĐS). Nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh, giá bán đi ngang hoặc giảm cục bộ tại một số khu vực. Hạn chế "room" tín dụng BĐS khiến cả CĐT và khách hàng mua ở thực đều khó tiếp cận nguồn vốn vay. Lúc này, Nhà nước phải cân đối giữa kiềm chế lạm phát, giữ ổn định thị trường, đồng thời triển khai các giải pháp cân đối nguồn cung BĐS. Thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, thiếu hụt dòng tiền nghiêm trọng, hầu hết các CĐT và các doanh nghiệp BĐS phải tập trung tái cấu trúc, tinh giản cơ cấu tổ chức, điều chỉnh chiến lược, định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường, chuẩn bị các kịch bản ứng phó dài hạn khi thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông”. Thị trường chuyển biến không tích cực khiến cho Khách hàng mua BĐS cũng gặp khó, không tiếp cận được vốn vay, Khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS thì khó lại càng chồng thêm khó khi lãi suất cho vay tăng “sốc”, xuất hiện tâm lý thận trọng, chờ “bắt đáy” với các quyết định mua hàng BĐS.
Anh Lưu Tiến, Phó Viện trưởng FERI cho biết, thực tế, giai đoạn vừa qua có quá nhiều biến động từ các yếu tố khách và chủ quan nên các chiến lược của DN chưa thể triển khai được hoặc chưa đủ thời gian để phát huy hiệu quả trong ngắn hạn. Theo đó, trong thời gian tới các DN cần xây dựng chiến lược đối phó mang tính trung và dài hạn như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn hộ phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật.
"Thực tế, nhờ chiến lược thích ứng linh hoạt, chuẩn bị nội lực tốt mà nhiều DN đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc sau các giai đoạn khủng hoảng. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập trung phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng. Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng, thăm dò thị trường. Một điểm mới là thời gian qua, hàng loạt các DN cùng đầu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc BĐS này.
Đối với DN môi giới, chúng tôi cho rằng thời gian này các DN nên tập trung vào chuẩn hóa hoạt động đào tạo. Trong bối cảnh ngày càng có nhiều quy định về chứng chỉ môi giới, công tác này sẽ giúp doanh nghiệp đứng vững dù cho thị trường gặp nhiều khó khăn", ông Tiến kết lại vấn đề.
