Lời toà soạn
Kết quả giám sát của HĐND TP. Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có tới gần 400 dự án sử dụng đất chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai trong suốt nhiều năm qua.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là do chủ đầu tư chậm trễ trong việc lập, hoàn thiện dự án để điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt hoặc đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần để kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án. Một số trường hợp lại cố tình chây ỳ không làm thủ tục hay chậm giải phóng mặt bằng đưa đất vào sử dụng để chưa phải nộp nghĩa vụ tài chính.
Nguyên nhân quan trọng khác khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc triển khai không đảm bảo tiến độ bắt nguồn từ thực tế một số chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Không ít chủ đầu tư vẫn “ôm” đất nhiều năm tiếp theo dù không triển khai bất cứ hạng mục nào. Đặc biệt, nhiều dự án xây dựng theo hình thức BT rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” cả thập kỷ khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí.
“Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đối vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”, một vị ĐBQH từng phát biểu.
Trước thực trạng đó, Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ yêu cầu các cơ quan chức năng thành phố phải rà soát các dự án chậm triển khai. Thường trực HĐND thành phố phải vào cuộc, xem xét chuyển cho nhà đầu tư khác thực hiện; không để tình trạng nhận đất rồi mà để dự án chậm tiến độ, quá thời hạn quy định.
Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết dứt điểm tình trạng trên, TP. Hà Nội cần có sự sát sao trong việc kiểm tra, giám sát, để đưa ra những phương án xử lý kịp thời, tránh tình trạng lãng phí, thất thoát nguồn lực đất đai.
Đơn cử như, dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5, vốn được giao đất từ năm 2008, tuy nhiên, do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và nhiều vấn đề liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng cổ phần, thoái vốn Nhà nước nên đến nay dự án này vẫn chưa được triển khai. Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã sửa đổi tên chủ sở hữu trong quyết định giao đất của dự án này sau hàng loạt đề nghị của cơ quan điều tra, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Tổng cục Đất đai…
Dưới góc nhìn nghiên cứu và phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Rà soát dự án có dấu hiệu sai phạm nhìn từ bài học KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5.
Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!
PV: Hà Nội vừa có quyết định điều chỉnh đổi tên người sử dụng đất dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 từ Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) sang Tổng công ty Xây dựng Công trình giao thông 5 - CTCP (Cienco 5). Dự án này đã được giao đất 12 năm nay nhưng mới rục rịch triển khai. UBND Hà Nội điều chỉnh quyết định giao đất của dự án dựa trên các đề đạt của cơ quan chức năng và căn cứ theo quy định của pháp luật nhưng Cienco 5 Land lại đang "kêu trời" rằng thành phố làm như vậy không đúng, khiến doanh nghiệp bỗng dưng mất đất.
Ông nhìn nhận như thế nào về hành động của TP. Hà Nội trong việc kiểm tra, rà soát để xử lý, điều chỉnh lại và thúc đẩy tiến độ các dự án?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc các dự án đầu tư, đặc biệt là dự án có quy mô lớn, tiến độ chậm và kéo dài nhiều năm sẽ gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng tới môi trường xung quanh tại địa bàn nơi dự án đầu tư được thực hiện. Chính vì vậy, đòi hỏi UBND các cấp cần thường xuyên rà soát, nắm bắt tình hình triển khai các dự án đầu tư trên địa bàn để kịp thời phối hợp với nhà đầu tư tháo gỡ, xử lý các vướng mắc có liên quan đến bồi thường GPMB. Đồng thời, xử lý các chủ đầu tư có vi phạm về sử dụng đất đai, vi phạm trong hoạt động xây dựng theo thẩm quyền và đúng quy định hiện hành.
Chính việc xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư dù không gặp phải vướng mắc nào nhưng vẫn không triển khai xây dựng mà chây ì, giữ đất cũng chính là một trong những cách để làm gương cho các chủ đầu tư khác, từ đó thúc đẩy tiến độ của những dự án xung quanh.
Riêng đối với trường hợp dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5, cần nhìn nhận rằng dự án này đã được giao đất 12 năm nhưng đến hiện tại mới chỉ rục rịch triển khai. Hơn nữa, trong suốt thời gian qua đã có nhiều sự thay đổi trong nội bộ doanh nghiệp như: Vhuyển nhượng cổ phần của dự án, chuyển nhượng tư cách chủ sở hữu thông qua việc bán cổ phần hoặc kêu gọi thêm nhà đầu tư, đầu tư chung thêm cổ phần dự án… Do đó, việc xác định tư cách chủ sở hữu của dự án này càng thêm khó khăn.
UBND TP. Hà Nội cho rằng, doanh nghiệp cũ - Cienco 5 Land là đơn vị được thành lập để thực hiện các dự án hoàn vốn của Cienco 5 (nay là CTCP) chứ không trực tiếp là chủ đầu tư dự án. Ngay từ ban đầu, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 đã là Tổng công ty Xây dựng Công trình giao thông 5 - CTCP (đã được đổi tên).
Ngoài ra, sau khi Tổng công ty Xây dựng Công trình giao thông 5 đổi tên và cổ phần hóa, chính công ty này đã đề nghị lên UBND TP. Hà Nội đổi tên người sử dụng đất tại dự án, bởi lúc này, Cienco 5 Land đã không còn là doanh nghiệp dự án như 12 năm về trước, nên việc quyết định điều chỉnh của UBND TP. Hà Nội cũng không phải là không có căn cứ.
Hơn nữa, việc UBND TP thực hiện rà soát toàn bộ vấn đề chủ sở hữu thực sự của dự án để chuyển đổi cũng là cần thiết khi muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Thiết nghĩ, vấn đề quan trọng đó là UBND TP cần làm rõ hơn nữa những căn cứ đưa ra quyết định này và cần có văn bản giải đáp những thắc mắc cho phía doanh nghiệp cũ là Cienco 5 Land.
PV: Trên thực tế, có nhiều dự án được tiến hành theo hình thức liên danh bao gồm nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án nhưng khai thác không hiệu quả, không phát huy được nguồn lực đất đai, đặc biệt là các doanh nghiệp Nhà nước, sau quá trình cổ phần hoá, đất dự án bị tư nhân thâu tóm, tiến độ dự án vẫn không được cải thiện. Theo ông, giải pháp cho câu chuyện này là gì?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Hiện nay, có một thực trạng khá phổ biến đó là việc các chủ dự án chậm thực hiện triển khai dự án như đã đăng ký, đầu tư dang dở dẫn đến việc đất đai để hoang, không phát huy được nguồn lực đất đai, sử dụng đất không hiệu quả.
Việc chậm tiến độ thực hiện dự án có thể bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân. Chẳng hạn, những nguyên nhân khách quan như: Tình hình kinh tế khó khăn; hệ thống ngân hàng ngày càng thắt chặt trong việc cho vay vốn nên phần lớn các dự án sau khi được thuê đất không thể thu xếp nguồn vốn để đầu tư; hay do tình hình sản xuất kinh doanh trên địa bàn đặt dự án trong những năm qua gặp khó khăn khiến nhà đầu tư phải cân nhắc, chưa tâm huyết bỏ vốn để đầu tư và đang giữ đất chờ cơ hội.
Hay dự án chậm tiến độ cũng có thể xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan từ phía nhà đầu tư như: Chậm trễ trong việc lập, hoàn thiện dự án để điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt hoặc đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần để kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án.
Một số trường hợp lại cố tình chây ỳ không làm thủ tục hay chậm giải phóng mặt bằng đưa đất vào sử dụng để chưa phải nộp nghĩa vụ tài chính. Việc này dẫn đến hệ quả vô cùng nghiêm trọng khiến cho việc khai thác, sử dụng tài nguyên đất không hiệu quả, ảnh hưởng đến kinh tế khu vực, ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của người dân.
Do đó, các cơ quan Nhà nước cần phải tăng cường rà soát, kiểm tra, đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Thông qua đó có thể phát hiện dự án nào thực hiện chậm so với tiến độ đã đăng ký và đề ra phương án phù hợp để khắc phục, xử lý.
Việc xem xét, rà soát hoạt động của các dự án để sớm đưa ra những phương án phù hợp là rất cần thiết. Cụ thể, sau khi rà soát, nếu phát hiện các dự án có sai phạm, UBND TP sẽ đăng công khai danh mục các dự án chậm triển khai, các trường hợp sử dụng đất sai mục đích, vi phạm Luật Đất đai trên Cổng giao tiếp điện tử thành phố và các phương tiện thông tin đại chúng định kỳ 6 tháng/lần.
Đồng thời, sẽ tiến hành thu hồi các dự án chậm tiến độ, vi phạm Luật Đất đai, Luật Đầu tư theo đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo pháp lý; đôn đốc, tháo gỡ khó khăn vướng mắc đối với các dự án ngoài ngân sách để thúc đẩy dự án triển khai đúng tiến độ, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, hoàn thành đưa vào sử dụng, phát huy hiệu quả sử dụng đất.
Một minh chứng khác cho thấy, việc tăng cường rà soát hoạt động của các dự án là bước đi hiệu quả và hợp lý, đó là gần đây UBND tỉnh Quảng Bình đã giao Sở Kế hoạch - Đầu tư thực hiện thủ tục chấm dứt hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư trước khi thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định đối với 4 dự án.
Đó là các dự án: Khu khách sạn tại phường Hải Thành (TP. Đồng Hới) của Công ty TNHH Thành An; Khu khách sạn tại phường Hải Thành của Công ty TNHH Cát Biển - Quảng Bình; Xây dựng nhà máy sản xuất bột đá vôi chất lượng cao Linh Thành tại xã Châu Hóa (Tuyên Hóa) của Công ty CP Khai thác và Sản xuất bột đá chất lượng cao Linh Thành - Quảng Bình và Trung tâm Thương mại - Văn phòng cho thuê tại phường Đồng Phú (TP. Đồng Hới) của Công ty CP Tập đoàn Linh Thành.
Việc làm này đã đạt được những hiệu quả tích cực, là một bài học để cho chủ đầu tư dự án khác nghiêm túc thực hiện các quy định của pháp luật.
PV: Thưa luật sư, vấn đề pháp lý của các dự án thay tên đổi chủ nhiều lần không minh bạch, gây ra nhiều hệ lụy trên thị trường, khiến người mua hoang mang, chính vì thế có ý kiến cho rằng những trường hợp này cũng cần được gỡ rối bằng cách xem xét rà soát lại. Do đó, hành động điều chỉnh lại quyết định giao đất dự án Mỹ Hưng - Cienco 5 của Hà Nội là cần thiết và hoàn toàn đúng để minh bạch pháp lý và thúc đẩy tiến độ đầu tư của dự án. Ông có ý kiến thế nào về vấn đề này, thưa luật sư?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Hiện nay, trên thị trường không thiếu những dự án thay tên đổi chủ nhiều lần, dù có minh bạch hay không nhưng đa số đều để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng, đặc biệt là đối với những người mua.
Trong quá trình triển khai, một dự án có thể qua tay rất nhiều chủ đầu tư khác nhau thông qua chuyển nhượng cổ phần của dự án, chuyển nhượng tư cách chủ đầu tư thông qua việc bán cổ phần hoặc kêu gọi thêm nhà đầu tư, đầu tư chung thêm cổ phần dự án đó.
Lúc này, chủ đầu tư mới và cũ cần phải thực hiện thủ tục thay đổi nhà đầu tư. Nếu hai bên không thực hiện đúng pháp luật trong việc chuyển đổi chủ đầu tư, Nhà nước sẽ rất khó kiểm soát, can thiệp kịp thời những hậu quả về sau này.
Khi đó, người mua sẽ là những người chịu ảnh hưởng lớn nhất vì không biết chủ đầu tư hiện tại là ai để giải quyết vướng mắc, quá trình xử lý khiếu nại, xác lập quyền sở hữu bất động sản khi nộp đơn lên cơ quan Nhà nước cũng vô cùng khó khăn.
Do đó, việc rà soát lại toàn bộ các dự án thay tên đổi chủ nhiều lần là hết sức cần thiết. Đồng thời sau khi rà soát, thiết nghĩ, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm giải quyết triệt để vấn đề này ngay từ khâu quản lý ban đầu./.
Xin cảm ơn luật sư!
