Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư. Trong đó, phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.
1- Thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.
2- Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán căn hộ).
Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 được áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định của pháp luật trước đó.
Ngay khi được đưa ra, Dự thảo đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều, bên cạnh những ý kiến đồng thuận thì còn nhiều ý kiến băn khoăn với đề xuất này do lo ngại ảnh hưởng đến quyền sở hữu lâu dài tài sản.
Đầu tiên, từ phía quan điểm cá nhân, tôi cho rằng cơ bản các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã góp phần giải quyết cơ bản các vướng mắc tranh chấp trong nhà chung cư. Đồng thời cải thiện, nâng cao chất lượng sống của người dân, từng bước tạo nếp sống văn minh đô thị tại nhà chung cư, khu chung cư.
Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư trong khi pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình. Theo đó, công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.
Song, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.
Đơn cử, báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội rất phức tạp với số lượng khoảng 1.579 chung cư cũ xuống cấp. Ngoài vướng mắc về cơ chế chính sách, năng lực của một số chủ đầu tư ở một số dự án còn hạn chế hay chính sách hỗ trợ tạm cư, tái định cư tại chỗ còn chưa thống nhất, thì có sự thiếu đồng thuận của chủ sở hữu chung cư trong việc di dời, cải tạo.
Người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, dẫn đến kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư, gây ảnh hưởng tới tài sản, tính mạng cho người dân khi mà đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống. Do đó, việc quy định rõ ràng hơn về thời hạn, niên hạn sử dụng cho nhà chung cư là việc cực kỳ cần thiết.
Thế giới đã áp dụng từ lâu
Quan điểm này không chỉ mới có mà đã xuất hiện từ lâu trên thế giới, tôi xin được đưa ra một vài ví dụ của các nước gần gũi với Việt Nam:
Trung Quốc
Tại Trung Quốc, dù hoạt động dưới hình thức mua và bán bất động sản, nhưng thực tế lại đơn thuần là hình thức cho thuê. Chủ đầu tư sẽ thuê đất và triển khai các dự án như trung tâm mua sắm, căn hộ, nhà ở… Sau đó, người dân mua lại từ các chủ đầu tư sẽ tiếp nhận hợp đồng thuê đất đối với bất động sản nhà ở kéo dài từ 50 năm đến 70 năm, tùy thuộc tuổi thọ của căn nhà và địa thế của tòa chung cư.
Thái Lan
Đối với Thái Lan, người dân có quyền lựa chọn một trong hai hình thức sở hữu theo luật của Bộ Đất đai là sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn. Theo đó, hình thức sở hữu có thời hạn sẽ áp dụng tối đa là 30 năm, nhưng khi hết thời hạn người dân sẽ có quyền xin gia hạn.
Chính vì thế, giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà sẽ khác nhau. Cụ thể, vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 đến 70% giá nhà mua vĩnh viễn.
Singapore
So với các nước khác, Singapore cho phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa lên đến 99 năm. Tiền mua nhà có thể trả theo kỳ, giống như thuê nhà. Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp, miễn sao căn nhà còn thời hạn sử dụng khoảng 30 đến 40 năm.
Song, khi áp dụng vào thực tế sẽ để lại không ít tác động, nhất là đối với thị trường bất động sản. Theo báo cáo của CBRE, Collier và Savills thì từ năm 2015 trở lại đây, thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ. Lý do là về mức giá cùng một vị trí và tiện ích nhưng giá nhà chung cư chỉ bằng 25 - 35% so với nhà mặt đất nên lựa chọn chung cư phù hợp với gia đình trẻ. Mặt khác, nhu cầu sống của người dân đang cao lên, trong khi phân khúc nhà ở chung cư cao cấp lại thoả mãn được nhu cầu này. Chính vì vậy, khi áp dụng niên hạn vào chung cư trên thực tế sẽ tạo nên tâm lý bất ổn cho thị trường, đặc biệt là người mua.
Trong khi đó, một sản phẩm chung cư quy định 50 năm hay 70 năm chỉ là con số lý thuyết. Công trình tồn tại lâu hay dài không chỉ dựa vào thiết kế thi công, nguyên vật liệu mà còn phụ thuộc vào quá trình bảo trì bảo dưỡng. Có công trình dự kiến 50 - 70 năm nhưng bảo dưỡng không tốt thì 30 năm đã xuống cấp, ngược lại chung cư bảo dưỡng tốt có thể tồn tại lâu hơn.
Nếu người mua có quyền lựa chọn, tức là có đủ tài chính, chắc chắn họ sẽ chọn những sản phẩm có thời hạn vĩnh viễn. Còn với những người tài chính bị giới hạn thì buộc họ phải lựa chọn những sản phẩm có thời hạn. Trong ngắn hạn giá nhà chung cư sẽ hạ nhiệt giúp người dân tăng khả năng tiếp cận sản phẩm nhưng về lâu dài lại làm tăng giá của nhà đất nơi mà thị trường đang coi là “vô thời hạn”.
Như vậy, việc quy định thời hạn sử dụng nhà ở chung cư không còn xa lạ. Tuy nhiên cần nhiều giải pháp rõ ràng, đồng bộ đi kèm để giải quyết các vấn đề mâu thuẫn ở hiện tại và vấn đề có thể phát sinh trong tương lai.
Cần các giải pháp đồng bộ, thống nhất
Trên cơ sở phân tích những mặt tích cực về chính sách cũng như những khó khăn khi áp dụng thực tế, với kinh nghiệm nhiều năm tư vấn, tôi xin đưa ra các giải pháp như sau:
Một là, cần quy định rõ thêm chức năng cho cơ quan quản lý Nhà nước, trong đó cơ quan Trung ương quy định các tiêu chuẩn chung còn các cơ quan quản lý cấp tỉnh, huyện sẽ tiến hành kiểm định tùy theo điều kiện về địa lý, địa hình của địa phương, từ đó làm cơ sở gia hạn quyền sở hữu cho người dân.
Hai là, quy định rõ hơn trong phương án 1 của Dự thảo Luật về chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là đất sử dụng ổn định lâu dài hay là sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu chung cư. Nếu không quy định rõ khái niệm sẽ rất dễ gây nhầm lẫn dẫn đến tranh chấp về sau.
Ba là, đề xuất thời hạn sở hữu chung cư dựa trên căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Vì vậy cần làm rõ thời hạn này nhằm tránh sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng của nhà cung cư đã được quy định trong Luật Xây dựng.
Bốn là, không chỉ nên quy định niên hạn chung cư bởi vì vướng mắc trong việc thực hiện cải tạo lại nhà chung cư cũ mà cần quy định rõ ràng hơn để khuyến khích người dân sở hữu các chung cư mới có niên hạn nhằm giảm gánh nặng cho hạ tầng đô thị.
Năm là, quy định rõ về kết luận kiểm định (Khoản 1 điều 30 Dự thảo Luật), không nên chỉ phụ thuộc vào kết quả của một đơn vị tư vấn duy nhất mà nên có quy định cụ thể các đơn vị và các số liệu tham chiếu khác đảm bảo tính khách quan của kết luận kiểm định công trình.
Sáu là, quy định rõ hơn về phần thời hạn của nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở như biệt thự, nhà phố được công nhận sở hữu không xác định thời hạn, trong khi nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Do điều này làm tăng lợi ích cho các dự án thấp tầng và cản trở việc phát triển chung cư cao tầng, đặc biệt đối với các đô thị lớn, nơi có mật độ dân số cao.
Bảy là, có chính sách khuyến khích người mua nhà chung cư bởi khi quy định về niên hạn sẽ có một bộ phận không nhỏ người mua bỏ từ chung cư sang mua nhà riêng lẻ, liền kề khiến giá biệt thự, nhà phố bị đẩy lên cao tạo nên sự chênh lệch quá lớn về giá giữa các phân khúc bất động sản.
Tám là, bổ sung chính sách cho các nhà đầu tư dành thời gian, nguồn lực phát triển các dự án nhà chung cư, đặc biệt ở các đô thị đặc biệt, đô thị loại I, góp phần vào quy hoạch chung của Nhà nước trong việc sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Chín là, tăng cường vai trò của các đơn vị tư vấn độc lập trong việc xác định kiểm định chất lượng công trình trước và sau khi xây dựng, đảm bảo tính khách quan./.
