Sau nhiều tranh cãi, thậm chí đề nghị không tiếp tục “luật hóa” loại hình “chung cư mini”, Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 vẫn tiếp tục cho phép loại hình này, song có những quy định chặt chẽ hơn. Trước khi những quy định này trong Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Giám đốc Công ty luật SBLaw cho rằng, nhà đầu tư cần nắm bắt và tuân thủ đầy đủ các quy định mới, còn người dân mua chung cư mini phải xem xét, cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi mua để đảm bảo quyền lợi của mình.
PV: Luật sư đánh giá thế nào trước việc “chung cư mini” tiếp tục được cho phép phát triển và cấp sổ hồng, sau nhiều tranh cãi, thậm chí đề nghị không luật hóa loại hình này?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Có thể nói chủ đề về “chung cư mini” đã trở thành một vấn đề nóng và gây tranh cãi trong thời gian gần đây. Loại hình nhà ở này thường xuất hiện tại các thành phố lớn, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, việc cho phép phát triển và cấp sổ hồng cho “chung cư mini” đã đối mặt với nhiều ý kiến trái chiều từ cả cộng đồng và các chuyên gia.
Một số người ủng hộ quan điểm rằng “chung cư mini” giúp giải quyết bài toán nhà ở tại các thành phố lớn, nơi diện tích đất trở nên khan hiếm. Những dự án nhỏ này thường được xây dựng nhanh chóng và có giá bán thấp hơn so với các dự án nhà ở lớn. Điều này giúp nhiều người có cơ hội sở hữu nhà và cải thiện điều kiện sống của họ. Đồng thời, “chung cư mini” còn giúp thúc đẩy phát triển kinh tế và xây dựng ở các khu vực đang phát triển.
Tuy nhiên, cũng có nhiều người phản đối loại hình này, bởi lo ngại rằng “chung cư mini” có thể tạo ra các vấn đề về quy hoạch đô thị, gây ra tình trạng ô nhiễm môi trường và tăng áp lực cho hạ tầng đô thị. Ngoài ra, còn có lo ngại việc phát triển một cách không kiểm soát có thể dẫn đến tình trạng quá tải về dân số, giao thông ở các khu vực đó, đặc biệt là khó có thể kiểm soát rủi ro rất lớn về phòng cháy chữa cháy (PCCC).
Mặc dù có những ý kiến trái chiều, nhưng tôi cho là việc Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua tiếp tục luật hóa “chung cư mini” là hợp lý. Thay vì cấm, việc xem xét và đặt ra các quy định nghiêm ngặt là rất quan trọng, để đảm bảo quá trình phát triển diễn ra một cách bền vững, không ảnh hưởng quá mức đến môi trường, chất lượng cuộc sống của cộng đồng và quan trọng nhất là phải đặt tính mạng người dân lên hàng đầu. Đồng thời, để có giải pháp đồng thuận và bền vững cho vấn đề nhà ở hiện nay, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chính phủ, nhà đầu tư và cộng đồng.
Theo Điều 57, Luật Nhà ở (sửa đổi), cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Bên cạnh đó, căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Việc đầu tư chung cư mini để cho thuê cũng phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành, nhất là quy định phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
PV: Nhiều cá nhân đang có ý định xây dựng chung cư mini khá vui mừng trước thông tin loại hình này vẫn tiếp tục được cấp sổ hồng. Nhưng họ cần lưu ý điều gì để việc tiến hành xin giấy phép, xây dựng không vướng phải những khó khăn, khi Luật Nhà ở (sửa đổi) mới thông qua có những yêu cầu khắt khe hơn?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Sự vui mừng của nhiều cá nhân trước thông tin về việc cấp sổ hồng cho chung cư mini là hoàn toàn hiểu được, nhưng để đảm bảo quá trình xây dựng và phát triển không gặp khó khăn khi Luật Nhà ở được sửa đổi với các yêu cầu khắt khe hơn, họ cần lưu ý và thực hiện một số biện pháp cụ thể.
Trước hết, quan trọng nhất là nắm vững các điều khoản của Luật Nhà ở (sửa đổi) mới. Các cá nhân muốn xây dựng chung cư mini cần đảm bảo rằng họ hiểu rõ về các quy định mới, bao gồm cả các yêu cầu về diện tích đất, quy hoạch đô thị, hạ tầng kỹ thuật, và các tiêu chuẩn an toàn xây dựng. Thông tin chi tiết này sẽ giúp họ tránh được những vấn đề pháp lý và đảm bảo dự án tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật.
Các cá nhân cũng nên tìm hiểu quy trình xin phép xây dựng và cấp sổ hồng theo Luật Nhà ở mới. Việc này bao gồm việc thu thập đầy đủ thông tin và giấy tờ, đảm bảo mọi thủ tục hành chính được thực hiện đúng cách. Một bước quan trọng là liên hệ với cơ quan quản lý đô thị để được hướng dẫn và hỗ trợ trong quá trình làm thủ tục.
Hơn nữa, chất lượng xây dựng là một yếu tố quan trọng. Để đáp ứng các yêu cầu khắt khe của Luật Nhà ở mới, các chủ đầu tư cần chú trọng đến chất lượng công trình từ việc chọn vật liệu xây dựng đến quá trình thi công. Nên sử dụng vật liệu chất lượng cao, có thể hạn chế sử dụng những vật liệu dễ cháy. Điều này không chỉ đảm bảo an toàn và bền vững mà còn giúp dự án đáp ứng các tiêu chuẩn kiến trúc và xây dựng mới.
Đặc biệt cần phải tuân thủ các quy định về an toàn PCCC, đây là điểm cực kỳ quan trọng. Cần kiểm tra và đảm bảo rằng mọi phần của chung cư, từ các khu vực chung đến từng căn hộ, đều được thiết kế và xây dựng theo các tiêu chuẩn an toàn PCCC. Điều này bao gồm việc lắp đặt hệ thống báo cháy, cảm biến khói, các bình chữa cháy và có lối thoát hiểm, đồng thời đảm bảo sự dễ dàng tiếp cận và sử dụng cho các thiết bị này.
Nhìn chung, để đảm bảo rằng dự án chung cư mini không gặp khó khăn khi Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được áp dụng, các cá nhân cần chú ý đến thông tin pháp lý, quy trình xin phép, chất lượng xây dựng, quản lý dự án và quan hệ cộng đồng. Chỉ thông qua sự chuẩn bị kỹ lưỡng và thực hiện đúng các quy định, mới có thể thành công trong việc phát triển chung cư mini.
PV: Vâng, theo Luật sư, người dân cũng lưu ý vấn đề pháp lý khi mua như thế nào?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Từ những phân tích phía trên chúng ta có thể thấy rằng, cơ quan quản lý sẽ siết lại việc đầu tư xây dựng chung cư mini, còn căn hộ loại nhà ở này vẫn được xét cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) theo pháp luật đất đai, được bán, cho thuê. Nhưng các điều kiện để được cấp phép cũng không hề đơn giản, do đó, người mua phải hết sức tỉnh táo trước các dự định mua chung cư mini trong thời gian tới.
Cụ thể, trước khi mua chung cư mini chúng ta phải kiểm tra được tình trạng pháp lý của chủ đầu tư và thông tin về căn chung cư đó:
Thứ nhất, cá nhân muốn xây chung cư mini để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, người mua phải có được ít nhất các giấy tờ sau đây từ chủ đầu tư và tất cả thông tin phải được xác nhận từ chính quyền địa phương như: Cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng, giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn, căn hộ cấp bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng giữa căn hộ bạn mua với các căn hộ liền kề hoặc nhà riêng lẻ chiếm bao nhiêu %, tỷ lệ quy hoạch của thành phố…
Ngoài ra, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ sau đây: Bản sao có công chứng sổ đỏ của mảnh đất; Bản sao có công chứng giấy phép xây dựng; Bản sao có đóng dấu công ty bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Hồ sơ phòng cháy chữa cháy…
Đa số chung cư mini hiện nay sau khi xây dựng được “phù phép” dưới dạng công trình nhà ở riêng lẻ, thì sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân (thường là chủ đầu tư). Đây là lý do số lượng sổ hồng được cấp cho từng căn hộ chung cư mini hiện nay rất ít. Theo tôi, người dân mua chung cư mini phải xem xét, cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi mua để đảm bảo quyền lợi của mình.
PV: Còn với các tòa chung cư mini đang tồn tại không đạt các tiêu chuẩn để được cấp sổ hồng thì liệu có hướng xử lý gì không, ít nhất là khắc phục để đảm bảo điều kiện tối thiểu cho đời sống người mua nhà, sau đó là quyền lợi về mặt pháp lý cho họ, thưa ông?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Phần lớn những căn chung cư mini hiện nay thường được xây dựng trên đất ở và chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng là loại hình nhà ở riêng lẻ, không phải các dự án đầu tư nhà ở. Vì vậy, từ trước đến nay, mặc dù đã có quy định đối với loại hình này, nhưng dường như nhiều căn hộ “chung cư mini” vẫn “nằm ngoài pháp luật”, không thực sự là chung cư, nhưng cũng không phải nhà ở riêng lẻ của người dân và và cũng không đạt các tiêu chuẩn để được cấp sổ hồng. Đây là thực trạng diễn ra rất phổ biến hiện nay và khiến cơ qua chức năng hết sức quan ngại về vấn đề này. Dưới góc độ của một nhà làm luật theo tôi cần phải có những chính sách cụ thể để tháo gỡ vấn đề trên.
Theo đó, nếu tiếp tục công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini và cấp “sổ hồng” thì đối với những căn hộ chung cư mini không đạt các tiêu chuẩn để được cấp sổ hồng thì cũng cần có chính sách hỗ trợ hoặc hướng dẫn cụ thể để đảm bảo quyền lợi của người mua. Vì số chung cư mini đạt tiêu chuẩn chỉ đếm trên đầu ngón tay, phần lớn là các chung cư mini nhỏ lẻ, tự phát, không đạt yêu cầu.
Vấn đề thứ hai là từ trước đến nay, hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân và hộ gia đình thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản diễn ra nhất phổ biến dưới dạng nhà trọ, nhà chung cư mini, homestay ở ghép.... Vì vậy, cần bổ sung quy định về điều kiện phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở cho thuê. Ngay cả khi không phải thành lập doanh nghiệp, chủ nhà vẫn phải đăng ký kinh doanh dưới các hình thức khác và đáp ứng đủ điều kiện về nhà ở để được phép cho người khác thuê. Cùng với đó là thực hiện đồng bộ các biện pháp nhằm hạn chế việc phát triển loại hình chung cư mini “không giấy tờ” như hiện nạy, rà soát nội thành Hà Nội các chung cư không đạt yêu cầu, đề nghị chủ đầu tư khắc phục và cảnh báo người dân chủ động trước những rủi ro có thể xảy ra.
Vâng xin cảm ơn những chia sẻ của Luật sư!
