“Thị trường khá hồ hởi trước việc thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù chúng ta sẽ cần chờ các luật có hiệu lực, cũng như Nghị định, thông tư hướng dẫn của Chính phủ, Bộ ngành, đặc biệt về những nội dung nêu trong Luật mà Quốc hội giao cho Chính phủ, Bộ ngành hướng dẫn. Nhưng ít nhất, việc thông qua hai luật này là cúc hích để thị trường hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh”, ông Phan Lê Thành Long - CEO & Founder AFA GROUP, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam đánh giá.
Cụ thể, ông Long cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản mới có nhiều quy định chặt chẽ hơn, kỳ vọng đưa vấn đề kinh doanh và phát triển bất động sản đi vào thực chất, bền vững.
Một trong những vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm tại Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), là quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Như vậy, chúng ta sẽ có 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM; 22 đô thị loại I là các thành phố trực thuộc Trung ương; 35 đô thị loại II, là thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương); 46 đô thị loại III, là thị xã trực thuộc tỉnh sẽ phải tuân thủ các quy định chặt chẽ hơn nếu muốn phân lô bán nền.
“Với việc siết phân lô, bán nền, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang đi đúng theo nghĩa kinh doanh bất động sản, khai thác giá trị gia tăng thông qua xây dựng nhà cửa, công trình, chứ không phải khai thác tài nguyên thô”, ông Long nhìn nhận.
Chính sách kinh doanh bất động sản đang đi theo đúng nghĩa khai thác giá trị gia tăng, chứ không phải tài nguyên thô.
Bên cạnh đó, ông Long cũng đề cập đến việc Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
“Với quy định đặt cọc 5% sẽ sàng lọc được năng lực tài chính của chủ đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy là từ tiền của khách hàng không còn dễ dàng như quy định đặt cọc 30% như trước đây. Tuy với thực lực của nhiều chủ đầu tư hiện tại, quy định này cũng là một thử thách lớn, nhưng vấn đề kinh doanh và phát triển bất động sản sẽ đi vào thực chất hơn”, ông Long nói.
Bên cạnh đó, theo quan sát, các ngân hàng chỉ cho các nhà đầu cơ lướt sóng vay với thời hạn rất là ngắn, 12 - 18 tháng cho riêng khoản tiền đặt cọc. Vậy nên, thực chất, cơ hội đầu cơ lướt sóng không còn nhiều.
CEO AFA Group cũng lưu ý, đây là cú hích để thị trường hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh, chứ không phải luật mới ra đời để thúc đẩy thị trường nóng lên với những hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Mục tiêu chính của Luật Nhà ở cũng như Luật Kinh doanh bất động sản vừa sửa đổi đều hướng đến việc mọi người dân đều có nhà ở, tài nguyên đất đai được khai thác đúng cách.
Cũng có góc nhìn tích cực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, việc Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương sẽ chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền rồi để hoang, gây nên tình trạng lãng phí đất đai nhiều năm qua.
Theo ông Châu, trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm, trừ một số khu vực đặc biệt. Nhiều cá nhân lợi dụng quy định này để tách thửa tràn lan, không những bỏ hoang, lãng phí đất đai mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
“Mặc dù việc siết phân lô, tách thửa có thể giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn nhưng về lâu dài, thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững.”
Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO Công ty AFA Capital đánh giá, cục diện chính sách đối với hoạt động đầu tư bất động sản đã phần nào rõ ràng.
“Khi đầu tư bất kỳ một sản phẩm gì, việc có kiến thức hệ thống về các khung pháp lý liên quan đến đến tài sản đầu tư đó là vô cùng quan trọng. Đất đai là yếu tố nền tảng, nguồn lực lớn và bao phủ tất cả các thành phần kinh tế. Vừa rồi, Quốc hội đã thông qua hai Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), với những điểm trọng yếu, tôi cho là sẽ có tác động khá tích cực đến thị trường bất động sản thời gian tới”, ông Tuấn nhận xét.
Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đưa ra nhiều điểm đáng chú ý trong việc phát triển nhà ở xã hội như: Bổ sung thêm đối tượng được hỗ trợ là doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp; bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú; quy định hỗ trợ vay vốn ưu đãi với dự án phát triển NOXH; Tổng liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản đầu tư xây dựng NƠXH.
Riêng với ách tắc quỹ đất 20% xây dựng NƠXH, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ theo hướng chủ đầu tư có thể dành 20% quỹ đất xây NƠXH, hoặc nộp tiền hay có quỹ đất đối ứng tương đương.
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lưu ý, sự thành công của phân khúc này, cũng như sự hồi phục và phát triển đi vào bền vững của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Đặc biệt, thị trường vẫn mong chờ Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thống nhất và thông qua trong thời gian tới.
