Thích
Ngày 15/1, tỉnh Đồng Nai đã tổ chức Lễ động thổ Dự án xây dựng cầu Cát Lái. Đây được xem là công trình giao thông trọng điểm, không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển giữa 2 tỉnh thành giàu có của Việt Nam là Đồng Nai và TP. HCM mà còn mở ra không gian phát triển mới cho đô thị - công nghiệp và dịch vụ.
Vị trí triển khai xây dựng cầu Cát Lái. Ảnh: Internet
Nếu phải chọn một chi tiết để hiểu vì sao cầu Cát Lái có thể làm thị trường Đồng Nai đổi nhịp, đó không phải là con số vốn đầu tư hơn 20.600 tỷ đồng, cũng không phải lễ động thổ. Mà là thực tế khi mỗi lượt qua phà Cát Lái hiện mất trung bình khoảng 20 phút (gồm chờ và qua sông), với lưu lượng khoảng 50.000 lượt/ngày và có thể tăng lên 100.000 lượt/ngày vào cao điểm lễ Tết.
Theo tìm hiểu, Dự án cầu Cát Lái có tổng mức đầu tư 20.614 tỷ đồng, được triển khai theo hình thức đối tác công - tư (PPP), dự kiến hoàn thành và đưa vào khai thác năm 2029.
Công trình được xây dựng trên địa bàn xã Đại Phước (tỉnh Đồng Nai) và phường Cát Lái (TP. HCM), hình thành tuyến kết nối trực tiếp hai bờ sông Đồng Nai, thay thế vai trò quá tải của phà Cát Lái hiện nay.
Theo thiết kế, cầu Cát Lái cùng hệ thống đường kết nối có tổng chiều dài hơn 11,6km, quy mô 6 làn xe cơ giới và 2 làn xe thô sơ, đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại.
Bên cạnh hạng mục cầu chính, dự án còn bao gồm hệ thống đường dẫn và các nút giao được đầu tư đồng bộ với mạng lưới giao thông hiện hữu, nhằm bảo đảm an toàn giao thông, khả năng thoát nước và điều kiện khai thác ổn định, bền vững trong dài hạn.
Trong bất động sản, "khoảng cách" không đo bằng km, mà đo bằng thời gian di chuyển ổn định. Và đây cũng chính là lý do câu chuyện cầu Cát Lái - nối TP. HCM với Đồng Nai có thể trở thành một cú hích đáng kể cho những đại đô thị vệ tinh đang cần điều kiện "ở thực" để trở lại quỹ đạo.
Với Novaland, cái tên hưởng lợi rõ nhất (nếu dự án cầu đi đúng tiến độ) chính là "dự án sống còn" - Aqua City.
Từ cây cầu 11,6km đến việc "định nghĩa lại" thị trường ở thực
Theo các thông tin công bố, dự án cầu Cát Lái có tổng chiều dài khoảng 11,6 km, triển khai theo hình thức PPP, tổng mức đầu tư khoảng 20.600 tỷ đồng.
Ở góc nhìn kết nối vùng, mốc dự kiến hoàn thành năm 2029.
Cây cầu vì thế không chỉ thay một tuyến phà quá tải. Nó tạo ra một trục kết nối ổn định hơn giữa khu vực TP. Thủ Đức cũ ( khu Đông TP. HCM) với Nhơn Trạch – Biên Hòa, nơi các dự án đô thị lớn đang "trông" vào hạ tầng để chuyển từ câu chuyện đầu tư sang câu chuyện cư trú thật.
Với người mua ở thực, thay đổi quan trọng nhất không phải "đi nhanh hơn bao nhiêu", mà là đi đều được hay không: Một kết nối cầu thường ổn định hơn phà, ít phụ thuộc vào giờ cao điểm và dòng xe dồn cục bộ.
Khi yếu tố ổn định xuất hiện, những quyết định như "ở Đồng Nai, làm ở TP. HCM" trở nên khả thi hơn về mặt hành vi - thứ mà thị trường đã thiếu trong giai đoạn bất động sản nguội lạnh.
Dự án "sống còn" của Novaland được hưởng lợi
Aqua City được giới thiệu là đại đô thị quy mô khoảng 1.000 ha tại Đồng Nai do Novaland phát triển.
Dự án Aqua City của Novaland. Ảnh: Internet
Ở các dự án đô thị vệ tinh quy mô lớn như vậy, thị trường thường vận hành theo một công thức khá rõ ràng, khi:
- Kết nối bất tiện: Dự án dễ rơi vào trạng thái "tài sản giữ chỗ". Người mua kỳ vọng tăng giá theo thời gian, nhưng khó chuyển thành cộng đồng cư dân đông đủ.
- Khi kết nối cải thiện và ổn định: Dự án có thể kích hoạt nhu cầu ở thực: Cư dân về ở, tiện ích vận hành, dịch vụ thương mại hình thành vòng quay.
Do đó, nếu cầu Cát Lái đi vào giai đoạn thi công rõ ràng và tiến tới hoàn thành, Aqua City hưởng lợi theo hướng cấu trúc, không phải "ăn theo tin": Cầu làm tăng xác suất để đại đô thị trở thành một nơi sống đúng nghĩa (commuter town), từ đó hỗ trợ thanh khoản, hỗ trợ khả năng lấp đầy tiện ích và cuối cùng mới phản ánh vào giá.
Hiện nay, thị trường không còn định giá mạnh theo kỳ vọng mơ hồ. "Hưởng lợi" chỉ thực sự có sức nặng khi chuyển từ động thổ sang tiến độ hữu hình và sau đó là mốc hoàn thành.
Tuy nhiên, ngay từ giai đoạn triển khai, cầu Cát Lái có thể mang lại cho Novaland nhưng lợi thế quan trọng.
Phối cảnh Dự án cầu Cát Lái. Ảnh minh họa
Trước hết là vấn đề về tâm lý và niềm tin: Khi hạ tầng thật giúp câu chuyện đô thị vệ tinh bớt phụ thuộc vào quảng cáo, tăng tính thuyết phục với nhóm người mua thận trọng.
Thứ nữa là lợi thế bán hàng theo hành vi ở thực: Khi "qua sông" không còn là rào cản lớn, tệp khách hàng làm việc tại khu Đông TP. HCM có thêm lý do cân nhắc.
Cuối cùng chính là lợi thế vận hành đô thị khi cư dân về ở là điều kiện để tiện ích sống, dịch vụ thương mại có dòng tiền - yếu tố sống còn của những dự án lớn.
Tất nhiên, mọi lợi thế trên đều có một điều kiện đi kèm gồm: Chuỗi kết nối sau cầu (đường dẫn, nút giao, tổ chức giao thông) phải được làm đồng bộ để rút ngắn thời gian di chuyển một cách thực chất, đúng như kỳ vọng "giảm tải phà" và "mở không gian phát triển" mà các bên đặt ra.
Aqua City là đại đô thị sinh thái quy mô khoảng 1.000 ha tại khu vực TP. Biên Hòa cũ (Đồng Nai), do Novaland phát triển, được định vị là đô thị vệ tinh phía Đông TP. HCM.
Dự án bao gồm các phân khu nhà thấp tầng, căn hộ, cùng hệ thống tiện ích lớn như trường học, trung tâm thương mại, không gian sinh thái và dịch vụ cộng đồng.
Trong giai đoạn 2022-2023, Aqua City chịu tác động mạnh từ các vướng mắc pháp lý và bối cảnh thị trường chung, khiến tiến độ triển khai bị gián đoạn.
Từ năm 2024 đến 2025, dự án bước vào giai đoạn được tháo gỡ dần các thủ tục pháp lý quan trọng, tạo điều kiện để Novaland tái khởi động xây dựng tại một số phân khu, đồng thời điều chỉnh kế hoạch triển khai theo hướng thận trọng và kiểm soát dòng tiền chặt chẽ hơn.
Theo thông tin từ doanh nghiệp và các cơ quan quản lý địa phương, định hướng của Novaland với Aqua City hiện nay là tập trung hoàn thiện các hạng mục đã đủ điều kiện pháp lý, từng bước hình thành cộng đồng cư dân thực, thay vì mở rộng đồng loạt. Đây được xem là giai đoạn "đưa dự án trở lại quỹ đạo vận hành", trong đó hạ tầng liên vùng - đặc biệt là các tuyến kết nối giữa Đồng Nai và TP. HCM - đóng vai trò then chốt đối với khả năng khai thác và thanh khoản của toàn khu đô thị.
Cầu Cát Lái, xét cho cùng là bài kiểm tra cho mô hình phát triển đô thị vệ tinh của vùng TP. HCM: Khi thời gian di chuyển được rút ngắn và ổn định, thị trường sẽ phân hóa rõ giữa dự án có khả năng trở thành cộng đồng cư dân thật và dự án chỉ tồn tại dưới dạng kỳ vọng.
Với Novaland, lợi ích lớn nhất không nằm ở việc "giá tăng ngay", mà nằm ở khả năng kích hoạt lại logic ở thực cho những dự án quy mô lớn ở Đồng Nai – nơi hạ tầng luôn là biến số quyết định. Và nếu cầu Cát Lái thực sự về đích như kỳ vọng, Aqua City có thể là một trong những dự án được hưởng lợi rõ ràng nhất từ cú chuyển mình về hạ tầng này.
Không chỉ riêng Aqua City, tác động từ cầu Cát Lái nếu được triển khai đúng tiến độ và đồng bộ sẽ lan tỏa tới nhiều dự án đô thị quy mô lớn tại Nhơn Trạch và vùng ven Biên Hòa, nơi bài toán ở thực lâu nay vẫn phụ thuộc gần như hoàn toàn vào chất lượng kết nối hạ tầng.
Novaland được thành lập năm 1992, tiền thân là một doanh nghiệp trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ. Từ đầu những năm 2000, Novaland chuyển hướng sang bất động sản và dần trở thành một trong những nhà phát triển đô thị lớn nhất Việt Nam, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung - cao cấp và các dự án đô thị quy mô lớn.
Tính đến giai đoạn cao điểm trước năm 2022, Novaland sở hữu quỹ đất hàng nghìn hecta, tập trung chủ yếu tại TP. HCM, Đồng Nai... và một số địa phương du lịch ven biển.
Điểm nhấn của Novaland trên thị trường không nằm ở dự án đơn lẻ, mà ở mô hình phát triển đại đô thị tích hợp, kết hợp nhà ở, tiện ích, thương mại và du lịch nghỉ dưỡng.
Sau giai đoạn thị trường biến động mạnh 2022-2023, Novaland bước vào quá trình tái cấu trúc toàn diện, ưu tiên tháo gỡ pháp lý, cơ cấu lại tài chính và tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm đã hình thành, thay vì mở rộng quỹ đất mới.
