Thời gian qua, các doanh nghiệp nhiều lần đề cập đến những khó khăn khi thực hiện dự án, đặc biệt là ách tắc “đất ở, đất khác” ở cửa ải “chấp thuận chủ trương đầu tư” - gần như là bước đầu tiên trong quá trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho dự án bất động sản. Chưa hết, nhiều doanh nghiệp lại mòn mỏi chờ định giá đất để hoàn thành thủ tục tài chính mới có thể triển khai dự án. Trong khi đó, đây vẫn là những vấn đề chưa có sự thống nhất tại Dự thảo Luật Đất đai mới nhất.
Cần thiết mở rộng loại đất được thỏa thuận làm dự án nhà ở thương mại
Báo cáo số 598/BC-CP của Chính phủ về tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai mới đây đã đề xuất theo hướng mở rộng các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất. Tuy nhiên, tiếp thu, chỉnh lý Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6 ngày 3/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội không đồng tình đề xuất này.
Như vậy, ngoài phương án mở rộng các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như đề xuất của Chính phủ, Dự thảo Luật vẫn giữ phương án, quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, như Luật Nhà ở hiện hành.
Song, thực tế, nhiều ý kiến vẫn nghiêng về phương án như đề xuất của Chính phủ, vì nếu giữ nguyên quy định như Luật Nhà ở hiện hành, vốn đã và đang gây ách tắc cho hàng trăm dự án, thì các dự án bất động sản không thể tìm thấy lối ra khi phần lớn quỹ đất làm dự án trên thị trường hiện nay ít dính đất ở.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, quy định nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn, có thể lên đến hàng chục, hàng trăm, hàng nghìn hécta để xây dựng được kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ, phát triển đô thị xanh, thông minh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu theo định hướng của Nghị quyết số 06/2022-NQ/TW của Bộ Chính trị. Bởi lẽ, các thửa đất ở gắn liền với nhà ở thường có diện tích nhỏ.
Trong văn bản góp ý gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội mới đây, VCCI đánh giá, loại đất nào được thỏa thuận làm nhà ở thương mại là một trong những nội dung được doanh nghiệp rất quan tâm. Thời gian qua, doanh nghiệp đã gặp vướng mắc khá nhiều liên quan đến việc không thể triển khai dự án đầu tư về nhà ở thương mại khi chỉ có “đất khác mà không phải đất ở”, mặc dù đất khác này phù hợp với “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố”.
Do đó, VCCI đề nghị cân nhắc lựa chọn phương án như quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5: Quy định 3 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) đất ở; (2) đất ở và đất khác (không phải là đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); (3) đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Đồng thời, đề nghị sửa đổi tương ứng về loại đất được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại quy định tại điểm b khoản 4 Điều 123 Dự thảo.
Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn khi định giá đất
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất tại Điều 159 Dự thảo Luật cũng là nội dung có nhiều ý kiến khác nhau. Góp ý chi tiết, VCCI cho rằng, việc quy định như điểm c khoản 5 Điều 159, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã bị thu hẹp.
Điểm c khoản 5 Điều 159: Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này.
VCCI lý giải, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.
Do đó, đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.
Liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất tại điểm a, b khoản 3 Điều 159 Dự thảo, VCCI cho rằng, nếu quy định “giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” sẽ chưa phù hợp với thực tế, áp dụng ngay khi Luật phát sinh hiệu lực sẽ khó khả thi.
Vì hiện nay các giao dịch bất động sản vẫn là hai giá và để thay đổi tình trạng này cần một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, rất khó để xác định được thế nào là “chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến” trong khi hoạt động đấu giá do Nhà nước thực hiện và vẫn phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Điểm a, b khoản 3 Điều 159 Dự thảo Luật quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất gồm:
"a) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;
b) Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát".
Bên cạnh đó, việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể và đảm bảo nguyên tắc thị trường. Bởi nếu trong quá trình định giá đất, người thực hiện nhận thấy có “giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” nhưng chưa sát với thị trường, thì theo quy định này lại không thể “thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát”.
Do đó, VCCI đề nghị cân nhắc sửa quy định trên theo hướng: Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.
Trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, Dự thảo Luật đã quy định rõ nội hàm các phương pháp định giá đất (bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh). Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự thực hiện của các phương pháp định giá đất.
Hiện Dự thảo Luật thiết kế 2 phương án: Giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp; báo cáo số 598/BC-CP đề xuất theo hướng này; hoặc quy định tại Luật về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp./.
