Chất lượng tài sản định hình "cuộc chơi" M&A trong bối cảnh mới

M&A bất động sản khởi sắc, nhà đầu tư tăng tốc săn quỹ đất   

Song hành với sự khởi sắc của dòng vốn FDI, bức tranh M&A bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận nhiều diễn biến sôi động trong 6 tháng đầu năm. Hàng loạt thương vụ được triển khai trên nhiều phân khúc, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng phục hồi của thị trường cũng như xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Trong bức tranh đó, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch. Nổi bật là thương vụ Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - DIG) chuyển nhượng 4 phân khu thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Trong đó, ba phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7ha được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD; phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3ha được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.

Đáng chú ý, xu hướng hợp tác thông qua chuyển nhượng một phần vốn góp tại các dự án quy mô lớn cũng ngày càng rõ nét. Tại dự án Eco Smart City (Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM), sau khi UBND TP.HCM chấp thuận để Lotte chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án. Cùng xu hướng này, TT Capital và các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya cũng hoàn tất thương vụ mua lại khu đất rộng 1,9ha tại huyện Nhà Bè (TP.HCM), với giá trị ước khoảng 30 triệu USD để phát triển dự án nhà ở.

Bên cạnh dòng vốn ngoại, các doanh nghiệp trong nước cũng tích cực mở rộng quỹ đất thông qua M&A. Tiêu biểu là OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh, trong khi Bcons Group tiếp nhận dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt, cho thấy hoạt động mua bán - sáp nhập đang trở thành kênh phát triển quỹ đất ngày càng được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.

Không chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở, dòng vốn M&A trong 6 tháng đầu năm còn mở rộng sang các lĩnh vực bất động sản thương mại, bán lẻ, công nghiệp và nghỉ dưỡng, cho thấy xu hướng đa dạng hóa danh mục đầu tư nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối CTCP Láng Hạ - đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng, thương mại cao 34 tầng tại vị trí đắc địa ở Hà Nội.

Trong lĩnh vực bán lẻ, Pico Holdings đã ký thỏa thuận mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation với giá trị khoảng 36 triệu USD. Thương vụ được đánh giá là bước đi quan trọng trong quá trình tái cấu trúc thị trường bán lẻ điện máy, đồng thời góp phần củng cố năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước.

Đối với bất động sản công nghiệp, dù hoạt động M&A diễn ra thận trọng hơn, thị trường vẫn ghi nhận những giao dịch đáng chú ý. Tiêu biểu là thương vụ CTCP Container Việt Nam (Viconship) mua 65% cổ phần chi phối tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD. Doanh nghiệp này hiện phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000m² tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi (Hải Phòng), phản ánh xu hướng các doanh nghiệp logistics mở rộng hệ sinh thái thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập.

Trong khi đó, phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng tiếp tục khẳng định sức hút đối với dòng vốn ngoại. Tháng 3/2026, SC Capital Partners (Singapore) đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH Serenity Holding - đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng Fusion Hotel Group tại Việt Nam. Dù giá trị thương vụ không được công bố, sau giao dịch, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia), hình thành hệ thống quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường tăng trưởng cao ở châu Á. Thương vụ này cho thấy các nhà đầu tư quốc tế vẫn đặt niềm tin vào triển vọng dài hạn của du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, đồng thời phản ánh kỳ vọng vào một chu kỳ tăng trưởng mới của phân khúc này trong thời gian tới.

Tài sản chất lượng trở thành tâm điểm của dòng vốn M&A

Sự sôi động của thị trường M&A bất động sản trong nửa đầu năm không chỉ được phản ánh qua số lượng và quy mô các thương vụ, mà còn cho thấy sự thay đổi rõ nét trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư. Dòng vốn theo đó đang dịch chuyển mạnh về các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng triển khai ngay và tạo dòng tiền ổn định, thay vì những quỹ đất chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong đánh giá mới đây của JLL Việt Nam. Theo đơn vị này, giá năng lượng leo thang cùng những căng thẳng địa chính trị đang từng bước tái định hình bức tranh M&A bất động sản tại Việt Nam. 

Chi phí xây dựng gia tăng, trong khi điều kiện tiếp cận vốn khó khăn, khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì tiếp tục phát triển dự án mới. Điều đó thúc đẩy hoạt động M&A khi các nhà đầu tư ưu tiên mua lại những tài sản đã hình thành để rút ngắn thời gian triển khai và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Đáng chú ý, khẩu vị của dòng vốn cũng trở nên chọn lọc hơn. Nhà đầu tư hiện ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, quy trình thẩm định (due diligence) được siết chặt hơn khi mục tiêu hàng đầu không còn là tìm kiếm mức tăng giá đột biến, mà là bảo toàn vốn và đảm bảo hiệu quả khai thác trong dài hạn. Trọng tâm đánh giá vì thế đã chuyển từ tiềm năng đầu cơ sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và năng lực vận hành bền vững.

Ở chiều ngược lại, những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa hình thành nhu cầu thực vẫn đối mặt với không ít khó khăn trong việc thu hút dòng vốn. Trong khi đó, các tài sản đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững, sở hữu hiệu quả năng lượng cao và giúp tiết giảm chi phí vận hành đang có lợi thế cạnh tranh ngày càng rõ nét. Điều này cho thấy thanh khoản của thị trường không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào nhóm tài sản có khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế và duy trì hiệu quả khai thác trong dài hạn.

Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đặt trọng tâm vào chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tới.

Nhìn về nửa cuối năm, JLL đánh giá trung tâm dữ liệu (data center) sẽ nổi lên như một phân khúc giàu tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư trong khu vực đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam. Đây được kỳ vọng sẽ là lĩnh vực ghi nhận nhiều giao dịch M&A đáng chú ý trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo ông Tạ Mỹ Bách, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay mức độ quan tâm của nhà đầu tư, mà ở khoảng cách kỳ vọng về giá giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức định giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu nhiều biến động. Khoảng cách này được kỳ vọng sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và ngày càng có thêm các thương vụ thành công được ghi nhận.

Bên cạnh vấn đề định giá, thời hạn sử dụng đất còn lại của các dự án cũng đang trở thành một tiêu chí được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Với nhiều tài sản đang tiến gần thời điểm hết hạn giao đất hoặc thuê đất, cơ chế xử lý sau khi hết thời hạn sử dụng cùng định hướng chính sách của cơ quan quản lý sẽ là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định rót vốn của các nhà đầu tư nước ngoài.