Thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh trên diện rộng

Thị trường bất động sản Hà Nội: Giá hạ nhiệt, thanh khoản chậm lại   

Báo cáo thị trường công bố đây của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, với sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Cụ thể, ở phân khúc chung cư, mặt bằng giá rao bán hiện xoay quanh mức 85 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng hạ nhiệt trong 3 tháng gần đây sau giai đoạn tăng mạnh trước đó.

Với nhà riêng lẻ, giá rao bán nhìn chung đi ngang hoặc giảm nhẹ khoảng 1%. Một số khu vực ghi nhận mức điều chỉnh rõ hơn như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông giảm khoảng 3%, Nam Từ Liêm giảm 2%, trong khi Hai Bà Trưng và Hoàng Mai giảm khoảng 1%. Riêng nhà mặt phố, mức độ quan tâm giảm mạnh hơn, khoảng 10% so với tháng trước và gần 50% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự suy yếu của nhóm sản phẩm gắn với kỳ vọng khai thác thương mại.

Lý giải về sự phân hóa này, bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng mỗi phân khúc đang chịu một dạng áp lực thanh khoản khác nhau.

Với phân khúc chung cư, áp lực đến từ sự tác động đồng thời giữa chi phí nắm giữ và cấu trúc nguồn cung. Một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp đang chịu sức ép tài chính khi chi phí vốn vẫn neo ở mức tương đối cao, trong khi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn rõ nét như các giai đoạn trước. Cùng lúc, thị trường liên tục đón thêm nguồn cung mới với chính sách bán hàng linh hoạt và nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư, khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gia tăng, đặc biệt giữa hàng sơ cấp và thứ cấp.

Đáng chú ý, theo bà Ly, trong giai đoạn từ nay đến 2028, Hà Nội dự kiến bổ sung hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án. Lượng nguồn cung này không chỉ mở rộng lựa chọn cho người mua, mà còn khiến thị trường chuyển dần từ trạng thái khan hiếm sang dồi dào hơn, qua đó làm gia tăng áp lực thanh khoản và thu hẹp dư địa tăng giá nhanh của phân khúc chung cư trong trung hạn.

Trong khi đó, các phân khúc như nhà riêng lẻ và nhà mặt phố lại chịu tác động từ một nhóm yếu tố mang tính cấu trúc. Theo bà Ly, bên cạnh những lo ngại về quy hoạch, thị trường còn chịu ảnh hưởng từ việc siết chặt hoạt động kinh doanh vỉa hè từng là nguồn tạo dòng tiền quan trọng tại nhiều khu vực khiến khả năng khai thác thương mại suy giảm rõ rệt. Khi dòng tiền cho thuê không còn hấp dẫn như trước, kỳ vọng lợi suất của nhà đầu tư cũng bị điều chỉnh theo hướng thận trọng hơn.

Đặc biệt, với nhà trong ngõ sâu, áp lực còn đến từ hạn chế về hạ tầng, khả năng tiếp cận dịch vụ và các tiêu chuẩn an toàn ngày càng được siết chặt, nhất là phòng cháy chữa cháy. Sự cộng hưởng của các yếu tố này khiến sức hấp thụ của thị trường ở nhóm tài sản này tiếp tục suy yếu.

Nhà đầu tư thận trọng, tâm lý FOMO chưa biến mất hoàn toàn

Những biến động về giá, cùng sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc trên thị trường bất động sản Hà Nội không chỉ phản ánh diễn biến của thị trường, mà còn từng bước định hình lại cách nhà đầu tư nhìn nhận rủi ro và cơ hội. Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng tâm lý nhà đầu tư cũng đang chịu những tác động đáng kể, thể hiện từ kỳ vọng cho tới tốc độ ra quyết định xuống tiền.

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn nhận định, điểm thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở việc tâm lý nhà đầu tư đang dịch chuyển từ trạng thái kỳ vọng cao sang trạng thái phòng thủ, quan sát và chọn lọc kỹ hơn trước mỗi quyết định xuống tiền.

Theo ông, đây không phải là sự rút lui khỏi thị trường, mà là sự điều chỉnh trong cách tiếp cận. Khảo sát của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý I/2026 cho thấy 73% người được hỏi cho biết đang ở trạng thái thận trọng, chỉ 5% thể hiện tâm lý tiêu cực, phần còn lại là trung lập hoặc lạc quan. 

"Những con số này phản ánh một thực tế rằng thị trường không rơi vào trạng thái bi quan, nhưng cũng chưa quay lại trạng thái hưng phấn như các giai đoạn trước", ông Đồng Quang Cảnh nhận định.

Xét về hành vi, ông Cảnh cho biết có khoảng 40% người tham gia khảo sát cho biết vẫn sẵn sàng mua bất động sản trong giai đoạn hiện tại, trong khi phần còn lại nghiêng về xu hướng chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng hơn. Điều này cho thấy dòng tiền không rời khỏi thị trường, nhưng đang vận hành thận trọng hơn và phản ứng nhanh hơn với các biến động vĩ mô.

Đáng chú ý, theo Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, hiệu ứng FOMO vẫn tồn tại nhưng đã thu hẹp đáng kể. Nếu như trước đây, chỉ cần một thông tin về quy hoạch, hạ tầng hay dự án lớn có thể tạo ra làn sóng xuống tiền nhanh, thì hiện nay nhà đầu tư có xu hướng kiểm chứng kỹ hơn về tính pháp lý, tiến độ triển khai, khả năng hình thành hạ tầng và dòng cư dân thực tế trước khi ra quyết định. Điều này kéo theo tốc độ giao dịch chậm lại, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp tới thanh khoản chung của thị trường.

"Nhà đầu tư hiện nay tập trung vào 4 tiêu chí chính là pháp lý an toàn, khả năng tạo dòng tiền, tính thanh khoản thứ cấp và mức độ phù hợp với năng lực tài chính cũng như khả năng chịu lãi suất. Từ đó, một thị trường mang tính thực chất, minh bạch và chọn lọc hơn đang dần hình thành rõ nét", ông Đồng Quang Cảnh cho hay.

Sự thay đổi về tâm lý cũng kéo theo điều chỉnh trong hành vi đầu tư, từ lựa chọn phân khúc, khu vực cho tới từng loại hình sản phẩm. Theo ông Cảnh, dòng tiền hiện nay không còn phân bổ dàn trải mà có xu hướng tập trung vào các sản phẩm có nền tảng nhu cầu thực.

Về sản phẩm, xu hướng ưu tiên đang nghiêng về các dự án có tiến độ xây dựng rõ ràng và khả năng hình thành sản phẩm thực. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao và áp lực thi công lớn, tiến độ trở thành một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền. Với nhóm sản phẩm thứ cấp, yếu tố vận hành, tiện ích thực và chất lượng khai thác tiếp tục được đặt lên hàng đầu, thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá như trước đây./.