Chây ì thành lập ban quản trị chung cư, Bài 4: “Xẻ thịt” quỹ bảo trì

"Cờ đến tay ai, người đấy phất!"

Theo TS. Trần Ngọc Quang – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc nhà nước có quy định thành lập ban quản trị (BQT) đối với các khu chung cư là việc làm phù hợp ở Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư (CĐT) tỏ ra rất chậm chạp trong việc thành lập BQT. Nguyên nhân một phần là do CĐT cố tình kéo dài thời gian, người dân không tập hợp được đầy đủ cư dân chung cư, phần khác nữa là vai trò của chính quyền địa phương chưa được thể hiện hết.

Ông Quang cho biết, chính quyền địa phương có vai trò vô cùng quan trọng trong việc đốc thúc CĐT thành lập BQT chung cư. Những dự án nào sau thời gian quy định chưa thành lập BQT, chính quyền địa phương phải tác động mạnh mẽ để cùng người dân thành lập đúng thời hạn. Không thể đẩy trách nhiệm cho CĐT vì CĐT có quyền lợi của họ và điều này ảnh hưởng đến lợi ích của họ. Mặt khác, có nhiều CĐT còn khúc mắc về quyết toán, thanh toán với nhà thầu chưa xong, cho nên những thủ tục để xác lập quỹ bảo trì là chưa đầy đủ, dẫn đến việc chưa dám thành lập BQT.

Khu đô thị mới Sài Đồng (Phúc Đồng, Long Biên) - nơi xảy ra tranh chấp QBT giữa CĐT và BQT. Ảnh: C.T.L

Được biết, theo quy định, trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà CĐT giữ lại) thì CĐT có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập BQT. Trường hợp quá 12 tháng mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Theo quy định, người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng 2% phí bảo trì cho CĐT tạm quản lý. CĐT có trách nhiệm bàn giao số tiền bảo trì sau khi BQT được thành lập.

“Như vậy, khi CĐT kéo dài việc thành lập BQT thì quỹ bảo trì vẫn ở trong tay CĐT. Họ vẫn hưởng lợi từ số tiền đó bằng cách tiêu quỹ bảo trì (QBT), mặc dù việc chi tiêu vẫn theo điểm mục pháp luật nhưng mức độ chi tiêu của họ có thể khác nhau cho nên một thời gian rất ngắn là QBT bị hết, đến khi giao cho BQT thì hết QBT”, ông Quang nói.

 Thực tế hiện nay, một số CĐT phá sản hoặc “bỏ trốn” khiến cư dân có nguy cơ mất trắng tiền bảo trì. Có CĐT làm ăn thua lỗ, khó khăn nên tìm cách chậm bàn giao QBT. Cư dân nhiều chung cư mặc dù đã phản ánh khắp nơi song vẫn chưa được giải quyết.

Tuy nhiên, có một thực tế là sau khi về tay BQT, “số phận” quỹ bảo trì cũng không được đảm bảo sẽ sáng sủa hơn. Một số người kết bè phái, giành giật vào BQT để “thâu tóm” tiền bảo trì. Nhiều khoản chi mập mờ trên phần tiền sở hữu chung khiến mâu thuẫn, tranh chấp trong chung cư bị biến thành “quả bom” có thể phát nổ bất cứ lúc nào.

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết: “Phí bảo trì là nguồn gốc của các cuộc tranh cãi, tranh giành trong quản trị, quản lý chung cư. Nếu không có phí này thì chưa chắc "cuộc chiến chung cư" sẽ bùng nổ 1 cách "ác liệt" như hiện nay.

Bởi vì tất cả BQT đều “nhắm” vào tiền phí bảo trì. Đây là một số tiền lớn từ vài tỷ, vài chục tỷ, thậm chí lên đến cả trăm tỷ đồng. Người giữ số tiền này dù có minh bạch gửi ngân hàng thì mỗi năm, ngân hàng cũng có thể trích thưởng 1 – 2% cho họ. Nếu quỹ bảo trì nhỏ hơn, 1 năm, người giữ số tiền này cũng kiếm được vài chục đến cả trăm triệu đồng”.

Nên giao phí bảo trì cho ai?

Từ những phân tích ở trên có thể thấy, mức 2% phí bảo trì có thể coi là một trong những lý do trực tiếp làm “bùng nổ” tranh chấp giữa CĐT và BQT chung cư.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, tranh chấp quỹ bảo trì không chỉ nảy sinh trong nội bộ BQT mà ngay cả CĐT cũng không muốn buông số tiền này ra. Nhiều CĐT thu phí bảo trì và đã tiêu hết trong lúc “túng tiền”, không có khả năng trả lại quỹ bảo trì cho dân. Và một trong những cách kéo dài việc bàn giao quỹ bảo trì là CĐT tìm cách không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, không thành lập BQT chung cư để kéo dài thời gian bàn giao thậm chí không bàn giao số tiền này.

Ông Đực cho biết, theo nguyên tắc, phí bảo trì phải giao cho BQT chung cư quản lý là đúng nhưng số tiền quá lớn và chứa đầy rủi ro nên việc đặt ra phí bảo trì 2% là chưa hợp lý.

Chung cư Phú Hoàng Anh (Nhà Bè, TP.HCM) do công ty Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư cũng từng xảy ra tranh chấp phí bảo trì giữa CĐT và BQT.

“Việc thu phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ là bất công vì giá bán căn hộ tuỳ thuộc vào thời điểm và vị trí nên có thể chênh nhau đến 30%. Nếu cứ ấn định thu phí bằng 2% giá bán thì thiệt thòi cho người mua nhà giá cao, họ phải đóng phí bảo trì nhiều hơn những người khác dù căn hộ có cùng diện tích, như vậy không những “thiệt đơn” khi mua nhà mà còn “thiệt kép” khi đóng phí bảo trì”, ông Đực nói.

Cũng theo ông Đực, việc thu phí bảo trì theo giá bán hiện nay chưa hợp lý, số tiền thu được quá lớn so với kinh phí bảo trì công trình. Chẳng hạn có những dự án bán với giá gần chục tỷ đồng/căn hộ, số tiền 2% là số tiền khổng lồ. Số tiền này gửi “đóng băng” trong ngân hàng sẽ rất lãng phí.

Do đó, ông Đực kiến nghị tốt nhất không nên thu khoản phí này ngay từ đầu, mà để BQT tự thu khi hết hạn bảo hành và thu theo từng đợt để đảm bảo tiền bảo trì được sử dụng đúng, minh bạch. Còn nếu tính phí bảo trì thì chỉ cần tính trên giá xây dựng, không bao gồm chi phí giá đất, hạ tầng, các loại thuế lãi ngân hàng…

TS. Trần Ngọc Quang – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Trong khi đó, TS. Trần Ngọc Quang cho rằng phí bảo trì bằng 2% giá căn hộ không phải là một giá cao và không thể hủy bỏ. Bởi vì hạ tầng ngày càng đa dạng và phức tạp, do đó phải có quỹ bảo trì để bảo dưỡng khi xảy ra hỏng hóc.

Theo ông Quang, hợp lý nhất là quỹ bảo trì này phải giao cho Nhà nước quản lý. Tuy nhiên, khi Nhà nước quản lý sẽ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, mỗi lần cần bảo dưỡng chung cư người dân sẽ phải trải qua cả hệ thống thủ tục hành chính rất mất thời gian. Chưa kể tâm lý “tiền của dân mà phải đi xin Nhà nước”. Nếu quỹ bảo trì do Nhà nước quản lý thì khi người dân có đề xuất, cơ quan quản lý phải đáp ứng ngay.

Quả thực, việc thu khoản phí bảo trì trước, tránh tình trạng “cha chung không ai khóc” sau này cũng là để đảm bảo quyền lợi, công băng cho mọi cư dân. Tuy nhiên, khi những mâu thuẫn, tranh chấp giữa CĐT và BQT liên quan đến quỹ bảo trì đang “nóng” lên từng ngày, trong đó có việc CĐT tìm cách kéo dài thời gian thành lập BQT để “hưởng lợi” từ số tiền phí bảo trì gây bức xúc cho cư dân, có lẽ đã đến lúc các cơ quan quản lý cần có biện pháp quản lý hiệu quả hơn để đảm bảo tiền của người dân được sử dụng một cách hợp lý, minh bạch và đúng mục đích./.

TS. Trần Ngọc Quang – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam

Trong các khu đô thị không chỉ có chung cư mà còn có cả những khu nhà thấp tầng. Song hiện nay, Nhà nước mới chỉ có quy định thành lập BQT quản lý QBT cho chung cư mà chưa có quy định thành lập BQT đối với nhà thấp tầng. Việc này đang phụ thuộc vào sự quản lý của chủ đầu tư.

Trong thời gian tới, Nhà nước cần có quy định về quản trị cho những khu hỗn hợp gồm cao tầng và thấp tầng. Có như vậy mới tránh xảy ra xung đột giữa chủ đầu tư và người dân. Không thể phó mặc việc quản lý vào chủ đầu tư bởi vì họ rất nhiều việc và không thể cứ xây dựng xong dự án nào CĐT cũng phải quản lý.