Thích
Từ ngày 01/01/2026, việc tách thửa đất, hợp thửa đất sẽ được thực hiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254. Theo đó, hoạt động này phải đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện chặt chẽ hơn so với trước đây. Các điều kiện cụ thể:
Thứ nhất, thửa đất phải đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp, bao gồm một trong các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.
Thứ ba, thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp thửa đất có tranh chấp nhưng xác định rõ phạm vi, ranh giới tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa hoặc hợp thửa.
Phân lô và tách thửa đất sẽ có sự thay đổi lớn từ đầu năm 2026. Ảnh: Internet
Thứ tư, việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; đồng thời đáp ứng yêu cầu về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu hạ tầng thiết yếu khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở (hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa) để làm lối đi thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi này.
Điểm mới sẽ áp dụng từ 01/01/2026
Từ ngày 01/01/2026, với trường hợp tách thửa, hợp thửa liên quan đến lối đi, thửa đất phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Tuy nhiên, quy định không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích được dành làm lối đi vẫn tiếp tục được áp dụng.
Bên cạnh đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa. Việc hợp các thửa đất cũng không bắt buộc phải cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất, trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác.
Các trường hợp đặc biệt
Đối với việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
Trường hợp đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị tách thửa, hợp thửa trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa được giải quyết, thì tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết 254.
Điều kiện riêng đối với tách thửa đất
Ngoài các nguyên tắc chung, khi tách thửa đất còn phải đáp ứng các điều kiện bổ sung:
Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo loại đất đang sử dụng, căn cứ quy định của UBND cấp tỉnh.
Trường hợp thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, người sử dụng đất phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề.
Nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất và có thực hiện tách thửa, thì diện tích thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, việc tách thửa không bắt buộc, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Điều kiện riêng đối với hợp thửa đất
Đối với hợp thửa, ngoài các nguyên tắc chung, việc hợp các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất, trừ các trường hợp:
Hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất;
Hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn và một hình thức trả tiền theo quy định pháp luật.
