Chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch tại Mỹ 

Nền kinh tế phát triển và tỷ lệ mua nhà kỷ lục của thế hệ millennials đã thúc đẩy sự bùng nổ của thị trường bất động sản Mỹ những năm gần đây. Thị trường diễn biến đặc biệt sôi động với nhu cầu mua nhà tăng cao ở các bang. Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia đã công bố nghiên cứu từ Rosen Consulting Group, ước tính rằng cần khoảng 5,5 triệu đến 6,8 triệu ngôi nhà mới để đáp ứng nhu cầu hiện nay trên thị trường.

Điều này khiến giá nhà tăng ở mức trung bình trong nhiều năm liên tiếp. Gần đây, mức tăng đã lên thành hai con số, là kết quả của tình trạng nhu cầu thì lớn mà nguồn cung lại không đáp ứng được. 

Lãi suất thế chấp thấp, cộng thêm với việc phải làm việc tại nhà trong đại dịch, nhu cầu nhà ở do đó càng tăng cao, nhất là các căn nhà ở ngoại ô. 

Do khan hiếm nguồn cung và sự gia tăng của nhu cầu, bất động sản vẫn sẽ tăng giá nhỉnh hơn trung bình từ giờ cho đến cuối năm 2021. Theo số liệu thống kê của CoreLogic, giá nhà trung bình trên toàn nước Mỹ tăng khoảng 18,1% vào tháng 8 năm 2021, so với cùng kỳ 2020, đánh dấu mức tăng lớn nhất trong 45 năm. 

Các chuyên gia dự báo, khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn, giá nhà từ đó sẽ giảm theo, nhưng sự sụt giảm giá trên diện rộng là khó có thể xảy ra. 

Cùng với diễn biến sôi động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Mỹ cũng đang có nhiều diễn biến tích cực. Theo khảo sát của Hiệp hội Môi giới bất động sản quốc gia (NAR), doanh số các căn nhà nghỉ dưỡng được bán ra năm 2020 tăng đột biến so với năm trước đó, ở mức 5,6%. Mức mua này sẽ còn tiếp tục tăng trưởng trong năm nay khi mà so với cùng kỳ tháng tư năm trước, doanh số ghi nhận cao hơn 33%.

Nếu trong quý I/2020, doanh số bán hàng bất động sản du lịch hoàn toàn bị đóng băng do đại dịch, thì ngay sau đó, thị trường đã nóng hơn bao giờ hết vào nửa cuối năm, đạt mức kỷ lục kể từ 2006. 

Tuy vậy, đỉnh của làn sóng tăng giá này vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt ở các hạt (county) được coi là "thủ phủ nghỉ dưỡng" của người Mỹ. Theo báo cáo, các hạt này tập trung ở một vài bang trong đó có Florida, Maryland, Massachusetts, Michigan và cả Bắc Carolina. 

Nói rõ hơn về thị trường nghỉ dưỡng tại Mỹ, cần biết rằng, tại Mỹ, có những hạt được coi là “điểm đến nghỉ dưỡng lý tưởng” và được người dân tìm đến thuê bất động sản, nghỉ dưỡng theo mùa hoặc vào các dịp lễ, Tết. Theo Hiệp hội Bất động sản quốc gia Mỹ, một hạt được đánh giá là địa điểm để nghỉ dưỡng phải đảm bảo số nhà trống theo mùa hoặc theo mục đích sử dụng luôn chiếm ít nhất 20% trong tổng số nhà ở tại quận đó.

Cục điều tra dân số nước này ước tính có đến gần 10% các hạt được coi là nơi nghỉ dưỡng lý tưởng, con số chính xác là 323 hạt trên tổng số 3.143, tính cả các thành phố độc lập. 

Theo đó, trong năm 2020 giá nhà ở các quận này luôn tăng trưởng nhanh hơn so với những nơi khác, điều này là hệ quả của việc số lượng các căn sẵn có thấp và nhu cầu cao. Giá bán hiện tại trung bình thường tăng 14% ở các hạt này, so với 10% ở các hạt khác vào năm ngoái.

Việc thị trường diễn biến sôi động càng giúp nâng cao vai trò của thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng với nền kinh tế Mỹ. 

Trong năm 2018, việc xây dựng bất động sản đóng góp hơn 1,15 nghìn tỷ USD vào tổng sản lượng kinh tế quốc gia, tương đương với 6,2% giá trị tổng sản phẩm quốc nội của Hoa Kỳ, cao hơn 20 tỷ so với 2017 nhưng ít hơn đỉnh năm 2006 40 tỷ. Tại thời điểm đó, việc xây dựng bất động sản chiếm tới 8,5% tổng GDP. 

Theo thống kê của NAIOP, các bất động sản thương mại như văn phòng, du lịch, kho bãi hỗ trợ 7,6 triệu việc làm cho người Mỹ và đóng góp 935,1 tỷ USD vào GDP của Mỹ trong năm 2017. 

Con số này tiếp tục tăng lên vào năm 2018, với 8,3 triệu việc làm được hỗ trợ và đóng góp hơn 1.0 nghìn tỷ USD cho GDP cả nước, sau đó vào năm 2019, con số này tăng lên 9,2 triệu việc làm được hỗ trợ và đóng góp hơn 1,14 nghìn tỷ USD.

Số liệu này được tổng hợp từ nghiên cứu “Tác động của kinh tế lên thị trường bất động sản thương mại 2020 ở Mỹ”, xuất bản bởi NAIOP.

Nghiên cứu được tiến hành nhằm đo lường sự đóng góp cho GDP, tiền lương và tiền công được tạo ra, việc làm được tạo ra từ hoạt động của bất động sản thương mại.

Tổng chi phí xây dựng bất động sản văn phòng đạt 50,8 tỷ USD trong năm 2019, tăng 5,4% so với năm 2018, dựa trên mức tăng 12,3% của năm trước. Tổng chi phí xây dựng các bất động sản bán lẻ đạt 14,4 tỷ USD trong năm 2019, giảm 15,1% so với năm 2018. 

Chi tiêu cho xây dựng công nghiệp giảm mạnh vào năm 2015 và 2016 trước khi tăng vào năm 2017 và 2018, sau đó đã giảm 31,7% vào năm 2019. Điều này phản ánh hoạt động yếu kém của khu vực sản xuất trong năm, một phần là do hoạt động ngoại thương bị gián đoạn bởi thuế quan. 

Chi tiêu cho xây dựng kho bãi tăng trong năm 2019, đạt 12,6% so với năm 2018. 

Riêng lĩnh vực bất động sản du lịch, các hợp đồng cho thuê bất động sản du lịch đã giúp cho nền kinh tế của các địa phương thay đổi theo chiều hướng tích cực. Đơn cử như việc đóng góp tiền thuế cho ngân sách của địa phương thông qua các khoản thu nhập bổ sung của chủ sở hữu. Đồng thời, các cá nhân đến du lịch, lưu trú còn chi tiêu thông qua các hoạt động như đến nhà hàng, quán bar, đánh golf... Nghiên cứu ở San Diego thống kê được 86.4 triệu USD được chi tiêu cho các hoạt động như vậy bởi du khách trong dịp họ đến thăm thành phố. Tổng tác động kinh tế ở San Diego được ước tính là 285 triệu USD. 

Việc phát triển các dự án bất động sản du lịch cũng được coi như công cụ kích thích tăng trưởng du lịch cho các địa phương. Nhờ những dự án này mà nhiều nơi đã từng được coi là kém thu hút trong mắt các du khách cũng đã dần trở nên hấp dẫn và được đưa vào danh sách ghé thăm. Ngay cả những nơi đã gây dựng được nền công nghiệp du lịch lớn mạnh cũng được hưởng lợi từ mô hình này. Một nghiên cứu về tác động của kinh tế chia sẻ ở Idaho cho thấy sự liên hệ trực tiếp giữa hợp đồng cho thuê ngắn hạn và khả năng tạo việc làm trong ngành du lịch. ở San Diego mô hình này đã hỗ trợ được cho hơn 1.842 việc làm. 

Bất động sản nghỉ dưỡng - du lịch

Bất động sản nghỉ dưỡng - du lịch hay còn được gọi là ngôi nhà thứ hai (second-home), là loại hình bất động sản mà những chủ sở hữu mua, đầu tư, thường được sử dụng làm nơi nghỉ ngơi, hoặc cho thuê lại để khai thác. Cũng giống như nhà ở, bất động sản này cũng có nhiều loại hình nhưng phần lớn là nhà đất hoặc chung cư. Và để được chấp nhận là nơi lưu trú cho khách thuê, bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu như cung cấp được chỗ ở cơ bản bao gồm không gian ngủ, nấu nướng và vệ sinh.

Tại Mỹ, thường các bất động sản này chỉ được chủ nhân sử dụng với mục đích riêng trong khoảng trên dưới 14 ngày mỗi năm hoặc 10% tổng số ngày căn nhà được cho thuê. 

Ghi nhận qua các báo cáo cho thấy, độ thịnh hành của loại hình bất động sản này đang tăng đều hàng năm. 

Với loại hình này, các chính sách thuế và tài chính cũng được quy định rõ ràng. Nếu một ngôi nhà nghỉ dưỡng được cho thuê từ 15 ngày trở lên mỗi năm, thu nhập cho thuê phải được báo cáo cho Sở Thuế vụ (IRS). Chủ sở hữu cũng có thể khấu trừ bất kỳ chi phí nào liên quan đến bất động sản này nếu khai báo rõ ràng. Nếu ngôi nhà được coi là nơi cư trú cá nhân, các khoản chi được trừ và không được vượt quá thu nhập cho thuê. 

Bất động sản đa mục đích sử dụng

Đối với bất động sản loại này, chính quyền mỗi địa phương sẽ có các quy định cụ thể xung quanh việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản, ví dụ từ nhà ở sang nghỉ dưỡng… Trong nhiều trường hợp, mức thuế phải thu với các bất động sản loại này sẽ tăng lên. Với một số trường hợp khác thì chủ sở hữu phải cần giấy phép cho việc sử dụng bất động sản với mục đích thương mại. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng có thể đưa ra các quy định chi tiết về quy mô của bất động sản, giới hạn số lượng lao động tại dự án… 

Để quản lý các loại hình bất động sản này, tại Mỹ, có một số điều luật, chính sách cụ thể mà mỗi bang, tiểu bang và thành phố lại có cách áp dụng và thi hành khác nhau. 

Ví dụ, riêng với chính sách thu thuế lưu trú tạm thời, có sự khác biệt đáng kể giữa các tiểu bang. Đôi khi, mức thuế này được quy định bởi các thành phố, đôi khi lại do các quận. Nhưng hầu hết, mức thuế được áp đối với các bất động sản cho thuê ngắn hạn từ 30 ngày trở xuống. 

Một số thành phố lại có quy định cụ thể về khoảng thời gian thuê tối thiểu với các bất động nghỉ dưỡng, có thể là một tháng hoặc một tuần. 

Một số thành phố thì hạn chế cho thuê hợp đồng ngắn hạn trong các khu vực cụ thể; cấm nhà cho thuê ngắn hạn gần nhau; áp đặt số ngày thuê hoặc số người tối đa…

Nhiều thành phố tự quản thì yêu cầu chủ bất động sản phải có giấy phép kinh doanh hoặc các giấy phép đặc biệt khác để kinh doanh cho thuê trong kỳ nghỉ ngắn hạn.

Để thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư ngoại quốc vào thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng, Mỹ cũng áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, khuyến khích. 

Một trong số đó là chính sách ưu đãi cho các khoản nợ. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến với Mỹ vì đây là một trong những quốc gia có thị trường nợ bất động sản tốt nhất thế giới. Các điều khoản mà các nhà đầu tư nhận được khi vay thế chấp là hầu như chưa từng có ở bất kỳ nơi nào khác trên thế giới. Thế chấp dài hạn, lãi suất cố định tại Mỹ khác xa so với tiêu chuẩn toàn cầu. Các nhà đầu tư cũng có cơ hội chốt lãi suất thấp trong thời gian từ 10 đến 30 năm, với lịch trình khấu hao từ 15 đến 40 năm. Các khoản vay tài sản ổn định từ 1 triệu đô la trở lên thậm chí còn hấp dẫn hơn, với thời gian bảo lãnh không truy đòi và chỉ tính lãi. Với mức lãi suất hiện đang ở mức thấp nhất trong lịch sử Mỹ, loại đòn bẩy này đang trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Mỹ. 

Bên cạnh những ưu đãi cho các khoản nợ thì việc định giá tài sản thấp tại Mỹ cũng là một trong những yếu tố thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch Mỹ. Chi phí 200 USD cho mỗi ft2 (1 feet vuông ~ 0,09m2) nghe qua thì có vẻ là nhiều cho một bất động sản cao cấp như bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nếu chỉ làm một phép so sánh đơn giản với thị trường London, nơi các nhà đầu tư phải chi hàng nghìn bảng cho một ft2 sẽ thấy, con số này ở Mỹ chưa phải quá đắt đỏ. Chưa kể, giữa nước Mỹ rộng lớn vẫn còn rất nhiều khu vực mà ở đó thị trường phát triển ổn định, ít tốn kém, điều mà các nhà đầu tư bất động sản châu Âu và châu Á phải trả giá từng đồng cho sự ổn định đó. 

Dòng tiền tích cực cũng là một điểm mạnh của thị trường bất động sản du lịch Mỹ, đây cũng là kết quả có được nhờ các ưu đãi nợ và định giá tài sản thấp. Với gánh nặng nợ dịch vụ thấp và giá mua thấp so với giá thuê trên thị trường, tương đối dễ dàng để chủ sở hữu bất động sản cho thuê ở Mỹ có thặng dư tiền mặt hàng tháng. Những điều này khiến ngày càng nhiều nhà đầu tư bất động sản nước ngoài muốn rót tiền vào thị trường bất động sản du lịch Mỹ. 

Đầu tư vào bất động sản du lịch Mỹ, các nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu, đầu tư bất động sản trực tiếp dưới tên cá nhân của mình. Đây là hình thức sở hữu nguyên thủy nhất và tiết kiệm chi phí nhất. Tuy nhiên mang lại ít lợi ích lâu dài nhất và khiến chủ sở hữu phải trực tiếp chịu trách nhiệm pháp lý, đáp ứng các yêu cầu về báo cáo thuế, thuế bất động sản và thuế khấu lưu của Luật thuế bất động sản đầu tư nước ngoài. 

Quyền riêng tư: Không có 

Trách nhiệm pháp lý: Không giới hạn

Thuế Bất động sản Cá nhân: Không giới hạn; Thuế Bất động sản Liên bang 40% + Thuế Tiểu bang (tùy thuộc vào tiểu bang); Không được miễn trên 60.000 USD

Thuế bán hàng: Thuế suất thuế thu nhập liên bang + tiểu bang

Thuế thu nhập: 30% thuế khấu trừ trên tổng thu nhập thụ động. 

Nếu người nước ngoài sở hữu một số bất động sản và thực hiện các hoạt động quản lý quan trọng và thường xuyên, thu nhập cho thuê có thể được coi là thu nhập có liên quan đến hoạt động thương mại hoặc kinh doanh của Mỹ và do đó, sẽ bị đánh thuế theo mức thu nhập thông thường (lên đến 40%). Điều khác biệt duy nhất là người nước ngoài sẽ được phép khấu trừ đến một mức nhất định. 

Một hình thức sở hữu khác là sở hữu, đầu tư gián tiếp, tức là nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư dưới danh nghĩa công ty TNHH. 

Các công ty TNHH là các pháp nhân chuyển giao và do đó, các nghĩa vụ về thuế cũng phải chấp hành tương tự như các mô tả ở trên. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn là các công ty này có nghĩa vụ và chịu trách nhiệm trước các nhà đầu tư nước ngoài về các khoản lỗ liên quan đến đầu tư bất động sản, tài sản cá nhân của nhà đầu tư nước ngoài không liên quan đến nợ phải trả của khoản đầu tư. Đây thường là phương án tốt nhất cho một nhà đầu tư nhỏ, lẻ khi đầu tư vào bất động sản du lịch tại Mỹ. 

Quyền riêng tư: Tên của chủ sở hữu trách nhiệm hữu hạn không hiển thị trong hồ sơ công khai nhưng phải nộp thuế với IRS.

Trách nhiệm pháp lý: Không có trách nhiệm cá nhân + Có giới hạn (giới hạn đối với giá trị tài sản)

Thuế bất động sản: Thuế bất động sản liên bang 35%; không được miễn trên 60.000 USD

Thuế bán hàng: Thuế suất liên bang + tiểu bang (15% giá bán hàng có thuế khấu lưu cá nhân) 

Thuế thu nhập: 30% thuế khấu lưu trên tổng thu nhập thụ động

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư với các tập đoàn nước ngoài. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng việc nhà đầu tư nước ngoài sử dụng một công ty nước ngoài để đầu tư vào bất động sản tại Mỹ không phải là ý kiến ​​hay. Điều này là do các tập đoàn nước ngoài đầu tư vào bất động sản Mỹ có thể không chỉ phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp mà còn phải chịu thuế lợi tức chi nhánh là 30% - loại thuế thứ hai đối với các khoản phân phối “được coi là” thu nhập của công ty tại Mỹ cho các cổ đông của họ, nếu cổ tức không được phân phối. 

Bảo mật: Có 

Trách nhiệm pháp lý: Không có trách nhiệm cá nhân 

Thuế bất động sản: Không 

Thuế bán hàng: FIRPTA, trừ khi cổ phiếu trong một công ty nước ngoài được bán thay vì tài sản thực tế 

Thuế Thu nhập: (tỷ lệ hiệu quả kết hợp mức thuế suất doanh nghiệp + 30% thuế lợi tức chi nhánh lên đến 55% hoặc hơn).