Lãi suất tăng vọt, chủ đầu tư "căng mình" giữ thanh khoản

Áp lực lãi suất "leo thang"

Năm 2026, một cuộc chuyển giao đầy khắc nghiệt đang diễn ra khi chu kỳ "tiền rẻ" chính thức khép lại, nhường chỗ cho giai đoạn chi phí vốn đắt đỏ. Nhìn lại giai đoạn 2023 - 2025, các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 6 - 8%/năm từng là "bệ đỡ" quan trọng để duy trì sức mua cho thị trường. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, khi các kỳ hạn ưu đãi 2 năm hoặc 3 - 4 năm lần lượt đáo hạn, việc chuyển đổi từ lãi suất cố định sang thả nổi đang tạo ra một "cú sốc" tài chính đối với các hộ gia đình sử dụng đòn bẩy lớn.

Theo tìm hiểu của Reatimes, tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4), mặt bằng lãi suất thả nổi hiện nay đã xác lập quanh ngưỡng 10%/năm, tương ứng với mức tăng khoảng 3 điểm % so với giai đoạn ưu đãi. Trong khi đó, tại khối ngân hàng thương mại cổ phần, áp lực còn nặng nề hơn khi mức lãi suất thả nổi đã chạm ngưỡng 13%/năm. Đây là biến số nằm ngoài dự tính của nhiều nhà đầu tư cá nhân vốn có kỳ vọng lạc quan về việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp trong dài hạn.

Xét trên một khoản vay phổ biến khoảng 3 tỷ đồng, việc lãi suất thả nổi tăng thêm 4 điểm % đồng nghĩa với việc người vay phải gánh thêm khoảng 120 triệu đồng tiền lãi mỗi năm. Nếu như trong thời gian ưu đãi, tổng gốc và lãi ở mức 30 triệu đồng/tháng là con số nằm trong khả năng chi trả của nhóm khách hàng trung lưu, thì việc tăng lên 40 triệu đồng/tháng khi lãi suất thả nổi đang gia tăng áp lực lên dòng tiền tích lũy và tạo ra áp lực tài chính hiện hữu cho người mua nhà.

Mặt bằng lãi suất cho các khoản vay mới cũng đang thiết lập một "đỉnh" mới, phản ánh sự thận trọng của hệ thống ngân hàng trước rủi ro nợ xấu bất động sản. Khảo sát thực tế cho thấy, ngay cả những ngân hàng lớn như Vietcombank cũng đã điều chỉnh lãi suất vay mua nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên mức 9,6%/năm cho kỳ hạn 6 tháng, và đặc biệt lên tới 13,9%/năm nếu khách hàng chọn cố định trong 24 tháng đầu. Tương tự, tại BIDV, các gói vay ưu đãi cố định 18 tháng cũng đã vọt lên mức 13,5%/năm. Ngân hàng này đang cung cấp 3 chương trình gói vay. Trong đó, với gói vay mua bất động sản, lãi suất ưu đãi nhất là 9,7%/năm, được áp dụng cho 6 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân. Với gói vay ưu đãi lãi cố định 18 tháng đầu tiên, lãi vay đã chạm mốc 13,5%/năm.

Việc lãi suất vay mới duy trì ở mức hai chữ số không chỉ thu hẹp "cánh cửa" tiếp cận nhà ở của người mua ở thực, mà còn khiến bài toán đầu tư trở nên kém hấp dẫn khi chi phí cơ hội và chi phí vốn quá cao. 

Doanh nghiệp duy trì thanh khoản khi giải được bài toán lãi suất

Trong bối cảnh tâm lý thị trường e dè trước biến số lãi suất, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng tung ra những chính sách bán hàng mới. Bên cạnh gói ưu đãi lãi suất, nhiều chủ đầu tư còn tăng chiết khấu, quà tặng để giữ nhịp thanh khoản.

Đơn cử, Vinhomes là chủ đầu tư hiếm hoi áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% lên tới 36 tháng - quãng thời gian đủ dài để người tạm an tâm về bài toán tài chính. Chính sách này đang được triển khai tại các dự án đang mở bán của Vinhomes, đơn cử tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), sau 36 tháng hưởng lãi suất 0%, khách hàng được cam kết trần lãi suất tối đa chỉ 9% cho giai đoạn tiếp theo.

Còn tại dự án Sunshine Legend City của Sunshine Group, chính sách hỗ trợ lãi suất 0% kéo dài đến 6 tháng sau khi bàn giao giúp người mua không phải gánh áp lực lãi vay trong suốt quá trình hình thành tài sản. Cùng với đó, hạn mức vay lên tới 70% giá trị căn hộ cho phép tối ưu vốn ban đầu cho người mua. Sunshine Group còn đưa ra lựa chọn "càng nhanh - càng lợi", chiết khấu 10% khi thanh toán sớm, chiết khấu 5% khi thanh toán theo tiến độ chuẩn. 

Trong khi đó, Tập đoàn Bcons cam kết đồng hành cùng khách hàng tại dự án Bcons Center City với chương trình hỗ trợ lãi suất cho khoản vay đến khi có thông báo bàn giao nhà (dự kiến Q4/2027) và ân hạn nợ gốc đến 5 năm.

Hay Phú Đông Group mới công bố chính sách đặc biệt trong tháng 3/2026 với chương trình hỗ trợ lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm dành cho khách hàng mua căn hộ tại dự án Phú Đông SkyOne.

Trao đổi với Reatimes, chị Phạm Minh Sâm, nhân viên kinh doanh Mai Việt Land cho biết: "Hiện nay, mức lãi suất 10 - 12%/năm không áp dụng đồng loạt cho mọi khoản vay mà sẽ phụ thuộc vào chất lượng của sản phẩm. Cụ thể, những căn hộ có vị trí đắc địa, pháp lý chuẩn chỉnh, đã có dòng tiền từ việc cho thuê ổn định và chỉ sử dụng đòn bẩy vừa phải, ngân hàng vẫn sẵn sàng giải ngân với lãi suất quanh ngưỡng 10%/năm. Đây được coi là nhóm tài sản an toàn cao. Ngược lại, với những sản phẩm khó thanh khoản hơn như nhà trong hẻm sâu, đất nền chưa khai thác được dòng tiền, mức lãi suất có thể bị đẩy lên 12%, thậm chí là 15%/năm do hệ số rủi ro lớn. Với các dự án lớn, chủ đầu tư vẫn đang duy trì những chính sách hỗ trợ tài chính rất mạnh cho khách hàng, phổ biến là hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 - 36 tháng nên vẫn thu hút được rất nhiều khách hàng".

Theo nhận định từ giới chuyên gia, hiện nay các gói miễn lãi hay ân hạn nợ gốc gần như là một tiêu chí quan trọng, chi phối trực tiếp đến quyết định của cả người mua lẫn người bán.

Sự thay đổi này trước hết bắt nguồn từ áp lực thanh khoản đè nặng lên các chủ đầu tư khi lãi suất tăng. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài giai đoạn 2022 - 2023, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng dòng tiền căng thẳng do sức hấp thụ thị trường yếu. Lúc này, việc tung ra các gói miễn lãi kéo dài từ 2 - 3 năm trở thành giải pháp thiết yếu nhằm tháo gỡ rào cản tài chính ban đầu, giúp khách hàng tự tin hơn khi xuống tiền và khơi thông dòng vốn cho dự án.

Tiếp nối áp lực thanh khoản chính là sức ép cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nơi các ưu đãi đang bị đẩy lên những giới hạn mới. Khi những "ông lớn" tung chính sách "khủng", một hiệu ứng dây chuyền đã xảy ra, buộc các đơn vị khác bắt kịp theo nếu không muốn đánh mất lợi thế cạnh tranh. Điều này lý giải vì sao thời gian hỗ trợ lãi suất vốn chỉ ở mức 18 tháng trước đây, nay đã phổ biến lên tới 24 - 36 tháng, đi kèm với thời gian ân hạn gốc lên đến 5 năm.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield phân tích: "Trong bối cảnh vốn đắt đỏ hơn, biên lợi nhuận của doanh nghiệp chắc chắn bị thu hẹp. Nhưng nếu không hỗ trợ khách hàng thông qua việc kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc giãn tiến độ thanh toán, việc bán hàng sẽ còn khó khăn hơn".

Vị này cho biết thêm, thị trường có thể phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn trong trung hạn. Điều này đồng nghĩa cuộc cạnh tranh giữa các dự án không chỉ ở chất lượng sản phẩm hay vị trí, mà còn được chi phối bởi năng lực thiết kế các gói tài chính linh hoạt, phù hợp với dòng tiền của người mua. "Dự án nào giải được bài toán lãi suất cho khách hàng, dự án đó sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản", bà Minh nói.