Thị trường bất động sản 2026 ra sao trước “biến số” lãi suất?

Năm 2026 được dự báo là cột mốc khởi đầu cho một chu kỳ bùng nổ nguồn cung mới trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất dần thiết lập một “trạng thái mới” đang đặt ra những lo ngại cho cả người bán và người mua. Biến số này sẽ tạo ra một cuộc “thanh lọc” khốc liệt, hay chính là “đòn bẩy” để hình thành một thị trường bền vững hơn?

Thị trường bất động sản đang đứng trước ngưỡng cửa của một giai đoạn chuyển giao đầy kỳ vọng nhưng cũng không ít biến số. Khi các rào cản pháp lý dần được khơi thông, làn sóng nguồn cung mới sẵn sàng gia nhập thị trường chính là động lực thúc đẩy tăng trưởng. Thế nhưng, áp lực từ xu hướng lãi suất tăng trở lại đang trở thành “phép thử” đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Để có cái nhìn sâu sắc và đa chiều về thị trường bất động sản trong năm 2026, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Châu Đình Linh, Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM.

- Thưa chuyên gia, lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng, theo ông, đợt tăng lãi suất lần này có điểm gì khác biệt so với giai đoạn 2022 – 2023?

TS. Châu Đình Linh: Bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu hiện nay đã có những bước chuyển dịch hoàn toàn khác biệt so với giai đoạn trước. Đầu tiên, ở giai đoạn 2022 – 2023, thế giới đối mặt với những biến động cực kỳ khốc liệt. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực hiện một lộ trình tăng lãi suất với tốc độ và tần suất chóng mặt, đẩy mức lãi suất lên ngưỡng hơn 5,2%. Đây là một cột mốc gây chấn động, đặc biệt là khi nó diễn ra ngay sau đại dịch COVID-19, thời điểm mà mọi hoạt động kinh tế và chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn còn đang trong tình trạng đứt gãy và gián đoạn nghiêm trọng.

Sự thắt chặt tiền tệ quyết liệt từ FED đã đặt chúng ta vào một thế khó buộc phải thích ứng. Nếu không tăng lãi suất điều hành tương ứng, sự chênh lệch giữa lãi suất USD và VND sẽ tạo ra áp lực đào thoát dòng vốn, ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ giá và ổn định kinh tế vĩ mô. Có thể khẳng định rằng, đó là giai đoạn căng thẳng tột độ không chỉ với Việt Nam mà với cả nền kinh tế toàn cầu. Cùng với những bất ổn địa chính trị kết hợp với áp lực lạm phát phi mã tại Mỹ và các cường quốc đã buộc các ngân hàng trung ương phải chạy đua tăng lãi suất. Hệ quả tất yếu là mặt bằng lãi suất huy động bị đẩy lên cao, khiến thanh khoản thị trường lúc đó luôn trong trạng thái căng như dây đàn. Trong bối cảnh đó, Việt Nam cũng phải xoay sở cực kỳ linh hoạt để đưa ra những chính sách ứng phó kịp thời trước các cú sốc từ bên ngoài. Khi đó, lãi suất vay tăng vọt lên 11 - 15%, tín dụng cũng bị siết đột ngột.

Bước sang giai đoạn hiện nay, bức tranh tài chính đã đảo chiều theo hướng tích cực và ổn định hơn nhiều. Áp lực lạm phát toàn cầu đang hạ nhiệt rõ rệt, nền kinh tế thế giới đang trên đà phục hồi và quan trọng nhất là chính sách tiền tệ của FED đã bắt đầu chu kỳ nới lỏng. Mặc dù các tín hiệu có thể chưa hoàn toàn rõ rệt trong từng bước đi, nhưng xu hướng giảm lãi suất là chắc chắn, giúp thu hẹp khoảng cách chênh lệch lãi suất giữa USD và VND. Điều này có nghĩa là nền kinh tế của chúng ta hiện không còn phải chịu đựng những cú sốc trực diện từ bên ngoài như giai đoạn 2022 - 2023. Do đó, những định hướng cho năm 2026 sẽ chủ yếu xoay quanh các yếu tố nội tại của nền kinh tế.

Một điểm tựa quan trọng khác chính là nội lực của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam đã được nâng tầm đáng kể. Khả năng chống chịu trước các cú sốc của hệ thống hiện nay tốt hơn rất nhiều nhờ quá trình tái cơ cấu đang diễn ra đúng lộ trình với triển vọng khả quan. Việc áp dụng các chuẩn mực khắt khe về hệ số an toàn vốn (CAR), tăng tỷ lệ bao phủ nợ xấu và triển khai các chính sách phản chu kỳ đã tạo ra một bệ đỡ vững chắc. Thêm vào đó, việc kích hoạt và thực thi các chuẩn mực Basel III cùng sự chủ động trong việc xử lý nợ xấu tận gốc đã giúp hệ thống trở nên minh bạch và an toàn hơn.

- Xét trên góc độ điều hành, việc điều chỉnh lãi suất thường là phản ứng với các tín hiệu từ nội tại nền kinh tế. Vậy nhịp tăng này phản chiếu điều gì về sức khỏe của nền kinh tế thực, khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp và triển vọng tăng trưởng của Việt Nam trong giai đoạn trung hạn, thưa ông?

TS. Châu Đình Linh: Hiện nay, chúng ta cần nhìn nhận việc tăng lãi suất huy động dưới một góc độ tích cực, đó là dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang hấp thụ vốn tốt và thực sự đang khỏe dần lên. Điểm sáng đầu tiên nằm ở chỉ số tăng trưởng tín dụng đến cuối năm 2025 dự báo đạt 19 - 20%. Điều đáng mừng là dòng vốn không hề tập trung cục bộ mà đang được phân phối đều cho nhiều lĩnh vực then chốt như: Sản xuất, logistics… với mức hấp thụ đều trên 19%. Ngay cả thị trường bất động sản cũng ghi nhận mức hấp thụ vốn tương đương, cho thấy một sự phục hồi đồng bộ trên diện rộng.

Áp lực tăng lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại thực chất đến từ khoảng cách giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng và tốc độ huy động vốn. Khi nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh tăng quá nhanh, hệ thống ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất để thu hút dòng tiền. Bên cạnh đó, tiền gửi tiết kiệm đang phải cạnh tranh gay gắt với các kênh đầu tư có suất sinh lời hấp dẫn khác.

Kể từ đầu năm, thị trường đã chứng kiến sự bùng nổ của chứng khoán, sự ổn định của trái phiếu doanh nghiệp và đặc biệt là sức nóng từ thị trường vàng. Ngay cả trong bất động sản, phân khúc chung cư cũng mang lại lợi nhuận rất tốt, khiến dòng tiền có xu hướng tìm đến những “vùng trũng” có khả năng sinh lời cao hơn.

Như vậy, việc điều chỉnh lãi suất này không phải là hiện tượng bất thường mà là sự thiết lập một mặt bằng giá cả nguồn vốn mới theo quy luật cung cầu của thị trường. Khi nhu cầu cao, giá trị của nguồn vốn phải được nâng lên tương ứng. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cần theo dõi sát sao các chỉ số cảnh báo sớm để đảm bảo dòng vốn không bị lệch hướng hoặc chảy quá nhiều vào các ngành có mức độ rủi ro cao. Đây chính là bước đà quan trọng để chúng ta chuẩn bị cho kịch bản tăng trưởng kinh tế hai con số vào năm 2026.

Để củng cố nền tảng cho hệ thống, việc triển khai quyết liệt các quy định như Thông tư 14/2025/TT-NHNN hay chuẩn mực Basel III là vô cùng cần thiết, giúp các ngân hàng tăng cường “sức đề kháng” trước các cú sốc từ thị trường quốc tế. Song song đó, quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng cần được đẩy mạnh vì đây chính là nền móng quyết định sức khỏe của toàn bộ nền kinh tế.

- Theo ông, đây là một đợt tăng lãi suất “kỹ thuật” ngắn hạn hay là tín hiệu xác lập một mặt bằng lãi suất mới bền vững hơn?

TS. Châu Đình Linh: Như tôi đã phân tích ở trên, khi nhu cầu hấp thụ vốn của nền kinh tế tăng cao vượt quá khả năng cung ứng, chi phí sử dụng vốn hay chính là giá vốn bắt buộc phải điều chỉnh tăng lên để cân bằng lại trạng thái này.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, sự thay đổi này tập trung chủ yếu vào các kỳ hạn trung và dài hạn bởi đây là khu vực mà các ngân hàng đang phải chịu nhiều áp lực nhất. Một phần nguyên nhân đến từ quy định tại thông tư08/2020/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện chỉ còn ở mức 30%, tạo ra một sức ép thanh khoản nhất định cho các kế hoạch tín dụng dài hơi.

Trong khi đó, ở phân khúc ngắn hạn dưới 6 tháng, thị trường vẫn duy trì được sự ổn định tương đối. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện điều tiết rất nhịp nhàng thông qua các công cụ chính sách tiền tệ như: Nghiệp vụ thị trường mở hay các hợp đồng hoán đổi tiền tệ để giải quyết bài toán thanh khoản tức thời cho hệ thống.

Chính vì vậy, chúng ta thấy mặt bằng lãi suất ngắn hạn chỉ có những biến động nhẹ, có tăng có giảm linh hoạt chứ không nhất thiết theo chiều hướng đi lên. Sự phân hóa này cho thấy thị trường đang trở nên lành mạnh và bền vững hơn khi mỗi phân khúc, kỳ hạn đều được vận hành dựa trên những cơ sở thực tế riêng biệt. Chỉ khi nào Ngân hàng Nhà nước buộc phải can thiệp bằng cách tăng các loại lãi suất điều hành thì bối cảnh thị trường mới thực sự chuyển sang trạng thái đáng lo ngại.

Tóm lại, xu hướng tăng nhẹ của lãi suất trung và dài hạn hiện nay là một phản ứng tự nhiên của thị trường trong bối cảnh mới. Dù các chỉ số đang dịch chuyển theo hướng tích cực và phản ánh đúng bản chất kinh tế, chúng ta vẫn cần duy trì sự giám sát chặt chẽ và không nên chủ quan trước những biến động khó lường của dòng vốn để đảm bảo sự ổn định dài hạn cho toàn hệ thống.

Tôi được biết, Ngân hàng Nhà nước mới đây đã đưa ra Chương trình tín dụng đầu tư hạ tầng điện, giao thông và công nghệ chiến lược có sự tham gia của 23 ngân hàng thương mại, quy mô có thể lên tới 500 nghìn tỷ đồng. Lãi suất cho vay ưu đãi của gói tín dụng này sẽ thấp hơn tối thiểu từ 1 - 1,5%/năm so với lãi suất cho vay bình quân cùng kỳ hạn của chính ngân hàng cho vay… Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp cân bằng mặt bằng lãi suất trong năm 2026 cũng như trong trung và dài hạn, nhằm hướng tới mục tiêu duy trì sự ổn định và tạo điều kiện hỗ trợ tối đa cho các chủ thể trong nền kinh tế.

- Theo chuyên gia vì sao thị trường bất động sản lại nhạy cảm với yếu tố lãi suất?

TS. Châu Đình Linh: Thị trường bất động sản vốn có độ nhạy cảm rất cao với lãi suất, điều này xuất phát từ đặc thù hút vốn cực lớn của ngành. Bất động sản cũng có chu kỳ kinh doanh và vòng quay vốn lưu động kéo dài. Chính vì nhu cầu về tiền mặt vừa lớn vừa dài hạn như vậy, ngành này lệ thuộc sâu sắc vào đòn bẩy tài chính, đặc biệt là nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng.

Khi lãi suất tăng, chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp sẽ bị đẩy lên cao ngay lập tức. Chỉ cần tín dụng có xu hướng bị nghẽn hoặc bị siết chặt, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề do nhu cầu vay vốn luôn ở mức cao để duy trì hoạt động. Đáng lẽ ra, cấu trúc tài chính của một doanh nghiệp bất động sản bền vững phải tập trung vào vốn chủ sở hữu và các nguồn tín dụng trung - dài hạn như: Trái phiếu doanh nghiệp với kỳ hạn từ 5 năm, 10 năm đến 15 năm để phù hợp với vòng đời dự án.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy sự lệch pha nghiêm trọng trong quản trị rủi ro kỳ hạn. Các doanh nghiệp đang dựa quá nhiều vào dòng vốn đóng góp theo tiến độ của người mua và đặc biệt là dùng vốn vay ngân hàng ngắn hạn để đầu tư vào các dự án trung và dài hạn. Việc “lấy ngắn nuôi dài” này khiến nhiều doanh nghiệp đối mặt với rủi ro kép: Rủi ro về kỳ hạn thanh toán và rủi ro biến động lãi suất. Chỉ cần lãi suất nhích lên từ 1 - 2%, toàn bộ bài toán lợi nhuận, chi phí tài chính và dòng tiền của dự án sẽ hoàn toàn đảo chiều. Một dự án đang từ trạng thái khả thi có thể lập tức rơi vào bế tắc tài chính khi chi phí lãi vay ăn mòn hết biên lợi nhuận, tạo áp lực lên khả năng duy trì dòng tiền của doanh nghiệp.

- Nhiều quan điểm cho rằng lãi suất tăng cao chính là “phép thử”  cần thiết để thanh lọc thị trường. Ông nhận định như thế nào về quan điểm này?

TS. Châu Đình Linh: Việc gia tăng lãi suất ngân hàng đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên nhằm tách biệt những đơn vị kinh doanh hiệu quả ra khỏi những mô hình yếu kém. Đây là thời điểm mà thị trường thực hiện sứ mệnh thanh lọc các dự án mang tính chất đầu cơ trục lợi, vốn chỉ làm thổi phồng bong bóng tài sản mà không tạo ra giá trị thặng dư bền vững. Dòng tiền hiện nay cực kỳ thông minh và nhạy bén, nó sẽ tự động tìm đến những phân khúc bất động sản có khả năng vừa mang lại lợi nhuận kỳ vọng, vừa kiểm soát được rủi ro ở mức tối ưu. Thay vì chạy theo những cơn sốt đất ảo, dòng vốn đang được định hướng để tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, những dự án tạo ra giá trị gia tăng trực tiếp cho cộng đồng và thị trường nói chung.

Ở tầm mức vĩ mô, cả nền kinh tế đang đồng lòng trong việc kiểm soát tình trạng “đầu cơ” đất đai để nắn dòng vốn chảy vào các lĩnh vực tạo ra giá trị thực chất. Mục tiêu chung là xây dựng một thị trường bất động sản bền vững, nơi mà giá trị tài sản dựa trên chất lượng sử dụng và hạ tầng thực tế chứ không phải những con số ảo trên giấy tờ. Quá trình thanh lọc này sẽ tạo ra một diện mạo thị trường minh bạch và bền vững hơn, nơi chỉ những doanh nghiệp có mô hình kinh doanh bài bản, có chiến lược trung và dài hạn vững chắc mới có thể trụ vững. Những doanh nghiệp am hiểu kinh tế vĩ mô, quản trị rủi ro tốt và có tâm thế kiến tạo giá trị thật sẽ xem đây là cơ hội vàng để khẳng định vị thế, trong khi những đơn vị kinh doanh chộp giật, thiếu hiệu quả chắc chắn sẽ bị đào thải khỏi cuộc chơi.

- Thưa ông, việc tăng lãi suất ảnh hưởng đến tâm lý của ba nhóm chủ thể cốt lõi là: Doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua thực trong năm 2026?

TS. Châu Đình Linh: Trước hết, khi lãi suất tăng, áp lực đầu tiên mà doanh nghiệp phải đối mặt chính là chi phí sử dụng vốn. Lãi vay tăng lên sẽ trực tiếp làm xói mòn lợi nhuận trong kết quả kinh doanh. Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ đặc biệt nhạy cảm với sự biến động này. Nếu lãi suất tăng sốc và nằm ngoài kịch bản dự tính, dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị đảo lộn, gây khó khăn trong việc duy trì hoạt động và triển khai dự án. Tuy nhiên, nếu mức tăng nằm trong biên độ dự báo, các doanh nghiệp có sự chuẩn bị tốt vẫn có thể kiểm soát được tình hình.

Hiện nay, thị trường đang chứng kiến sự san sẻ từ các kênh huy động vốn khác. Thị trường chứng khoán đang có dấu hiệu khởi sắc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Đồng thời, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang dần đi vào khuôn khổ, trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn, giúp củng cố niềm tin cho những doanh nghiệp làm ăn bài bản. Do đó, những đơn vị có cấu trúc tài chính vững mạnh, không quá lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng sẽ không quá lo ngại. Đặc biệt, những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dự án hướng tới giá trị thực và nhu cầu thực của khách hàng vẫn sẽ giữ vững được vị thế vì sản phẩm của họ luôn có đầu ra ổn định.

Đối với nhóm người mua có nhu cầu ở thực, tâm lý thận trọng trở thành trạng thái chủ đạo. Khi chi phí lãi vay tăng lên, áp lực tài chính hàng tháng đối với hộ gia đình sẽ trở nên nặng nề hơn. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến nhóm khách hàng trẻ, ví dụ như những người dưới 35 tuổi, khi các gói vay ưu đãi đang phải cấu trúc lại về cả kỳ hạn lẫn biên độ lãi suất.

Sự e dè của người mua thực còn đến từ việc thị trường thiếu vắng những định hướng rõ ràng về chính sách tiền tệ cho giai đoạn tiếp theo, đơn cử như tầm nhìn đến năm 2026. Do đó họ có xu hướng chờ đợi cho đến khi lãi suất đi vào quỹ đạo ổn định hoặc cố định hơn trước khi ra quyết định xuống tiền. Thêm vào đó, tiêu chí về giá cả cũng được đặt lên bàn cân một cách khắt khe hơn. Người mua thực hiện nay chỉ chấp nhận giao dịch khi mức giá nhà trở nên hợp lý và tương xứng với giá trị sử dụng, thay vì chấp nhận mua bằng mọi giá như giai đoạn thị trường nóng sốt.

Về phía các nhà đầu tư, tâm lý của họ được dẫn dắt bởi yếu tố cơ hội sinh lời và khả năng phục hồi của thị trường. Khi lãi suất ở mức thấp, nhà đầu tư thường có xu hướng vay mượn nhiều để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến các hoạt động mang tính chất đầu cơ. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng lên, tính chất đầu cơ sẽ giảm dần, nhường chỗ cho các chiến lược đầu tư trung và dài hạn.

Nhà đầu tư hiện nay đang có sự chuyển dịch rõ rệt trong tư duy. Thay vì chạy theo những cơn sốt đất, họ bắt đầu tìm kiếm những phân khúc tạo ra dòng tiền bền vững hoặc những dự án có pháp lý hoàn thiện. Nếu lãi suất ngân hàng không còn quá hấp dẫn hoặc chi phí vốn quá cao, họ sẽ cân nhắc phân bổ dòng tiền sang các kênh đầu tư khác hoặc chọn lọc những bất động sản có khả năng khai thác giá trị thực.

Nhìn chung, mức dịch chuyển lãi suất hiện tại vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát của hệ thống ngân hàng, do đó tác động lên nhóm nhà đầu tư có kinh nghiệm là không quá đột ngột, mà chủ yếu là thúc đẩy họ tái cấu trúc danh mục đầu tư sao cho an toàn và hiệu quả hơn.

- Thưa chuyên gia, nhìn về năm 2026, khi các nút thắt pháp lý của giai đoạn 2024 - 2025 được tháo gỡ, thị trường được dự báo sẽ bùng nổ nguồn cung mới. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng, liệu thị trường có đối mặt với rủi ro áp lực thanh khoản?

TS. Châu Đình Linh: Trong bối cảnh thị trường hiện nay, chúng ta cần nhìn nhận một cách khách quan rằng khi một dự án bất động sản hội tụ đủ các yếu tố nền tảng bền vững thì triển vọng thanh khoản sẽ tốt hơn rất nhiều. Trước hết, yếu tố pháp lý phải được đặt lên hàng đầu bởi đây là điều kiện tiên quyết để xây dựng và củng cố niềm tin cho người mua. Một dự án đã hoàn chỉnh về mặt hồ sơ, được chính quyền địa phương phê duyệt và công nhận sẽ tạo ra một lá chắn an toàn cho dòng vốn của nhà đầu tư cũng như người mua ở thực.

Bên cạnh pháp lý, mức giá phù hợp với mặt bằng chung và sự đồng bộ trong kết nối hạ tầng là những mắt xích không thể tách rời. Khi hệ thống giao thông, điện lực và các tiện ích xung quanh được đầu tư bài bản, dự án mới thực sự giải quyết được bài toán về nhu cầu an cư. Đồng thời, chính sách bán hàng linh hoạt từ phía chủ đầu tư trong giai đoạn này đóng vai trò như một đòn bẩy quan trọng, giúp sản phẩm tiếp cận gần hơn với khả năng tài chính của thị trường, từ đó thúc đẩy giao dịch diễn ra thuận lợi hơn.

Vấn đề rủi ro thanh khoản mà chúng ta thường lo ngại thực tế chỉ phát sinh khi có sự lệch pha quá lớn giữa giá trị sản phẩm và thu nhập thực tế của người dân. Nếu một dự án bị đẩy giá vượt quá xa so với mặt bằng khu vực, phục vụ mục đích đầu cơ thay vì đáp ứng nhu cầu thực, thì lúc đó những rủi ro nội tại mới thực sự đáng báo động. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã nhận thức rõ điều này. Họ không còn chạy theo những đợt sóng ảo hay các chiêu trò tung hứng của dòng tiền đầu cơ mà tập trung vào việc định giá sát với thực tế.

Thị trường luôn có cơ chế tự cân bằng theo quy luật cung cầu. Nếu mức giá được đưa ra quá cao, cầu sẽ tự động sụt giảm, buộc chủ đầu tư phải có những điều chỉnh phù hợp để tồn tại. Ngược lại, tại những khu vực mà mức giá đã được thị trường chấp nhận và định hình rõ ràng, người mua cần có cái nhìn thực tế để chấp nhận giá trị tương xứng với tiềm năng của phân khúc đó.

Nhìn chung, mặc dù rủi ro thanh khoản vẫn là một yếu tố hiện hữu cần lưu tâm, nhưng bối cảnh hiện tại đang cho thấy những tín hiệu rất tích cực. Mọi thứ đang dần trở nên tốt hơn khi thị trường sàng lọc đi những yếu tố thiếu bền vững.

Cụ thể hơn trong năm 2026, khi nguồn cung mới ồ ạt đổ ra thị trường, tính cạnh tranh giữa các dự án sẽ được đẩy lên cao điểm. Dù lãi suất vay mua nhà tăng có thể làm giảm sức mua của một bộ phận khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, đối với những người mua có nhu cầu ở thực hoặc các nhà đầu tư dài hạn có nền tảng tài chính ổn định, lãi suất chỉ là một biến số trong bài toán tổng thể. Nếu pháp lý dự án đã minh bạch hoàn toàn và chất lượng hạ tầng đồng bộ, giá trị gia tăng của bất động sản trong dài hạn thường sẽ bù đắp được chi phí lãi vay trong ngắn hạn.

Tóm lại, trong năm 2026, rủi ro về áp lực thanh khoản là có nhưng mang tính cục bộ, chủ yếu nằm ở các phân khúc bị đẩy giá ảo hoặc những dự án không mang lại giá trị sử dụng thực tế. Thị trường sẽ không rơi vào trạng thái đóng băng mà sẽ tiến tới một giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn, nơi mà chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư trở thành thước đo duy nhất cho sự thành công của giao dịch.

- Nếu giai đoạn “tiền rẻ” là thời điểm dòng vốn đầu cơ chiếm ưu thế và đẩy nhu cầu thực vào thế bị động, thì liệu bối cảnh lãi suất tăng lên có tạo ra một cuộc “đổi ngôi” trên thị trường, nơi người mua ở thực bắt đầu giành lại quyền định đoạt mặt bằng giá và định hướng lại giá trị cốt lõi của bất động sản thay vì các nhóm đầu cơ như trước thưa ông?

TS. Châu Đình Linh: Trên thị trường hiện nay, chúng ta có thể thấy rõ một sự thay đổi lớn trong tư duy của khách hàng. Người mua giờ đây đã đủ sự nhạy bén và kiến thức để nhận diện đâu là giá trị thực và đâu là cái giá ảo do đầu cơ thổi phồng. Thực tế từ một vài tháng trước, có một số dự án dù được đẩy mạnh truyền thông rầm rộ, huy động lực lượng môi giới đông đảo để kích giá lên cao một cách bất thường, nhưng kết quả vẫn không thể tìm được người mua. Khách hàng hoàn toàn tỉnh táo để hiểu rằng việc một dự án đột ngột tăng giá từ 20 - 80% so với mặt bằng trung bình tại khu vực đó là điều vô lý. Sau nhiều bài học đắt giá trong quá khứ, thị trường đã tự hình thành một cơ chế phòng vệ tự nhiên, khiến các dòng vốn đầu cơ không còn đất diễn như trước.

Chúng ta đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng, đó là sự "chuyển giao quyền lực" sang tay những người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, để sự chuyển giao này diễn ra bền vững và đúng hướng, cần có sự tác động mạnh mẽ từ các chính sách điều tiết của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Đầu tiên chính là việc nắn dòng vốn tín dụng, tập trung ưu tiên cho các phân khúc giải quyết nhu cầu thực như nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Khi dòng vốn được khơi thông đúng mục đích, niềm tin và thanh khoản sẽ tự khắc quay trở lại với thị trường một cách lành mạnh.

Bên cạnh đó, việc đưa các hoạt động kinh doanh bất động sản vào khuôn khổ pháp lý chặt chẽ hơn là vô cùng cần thiết. Chúng ta không thể để thị trường phát triển một cách tản mát và thiếu kiểm soát như giai đoạn trước, vì chỉ có sự minh bạch mới có thể triệt tiêu được các hành vi đầu cơ trục lợi.

Yếu tố then chốt tiếp theo chính là lãi suất. Hiện nay, lãi suất vẫn là yếu tố mà cả người mua lẫn người bán đều đang quan tâm sát sao. Định hướng từ Ngân hàng Nhà nước trong việc duy trì mức lãi suất phù hợp và ổn định sẽ là điểm tựa vững chắc, giúp hỗ trợ tối đa cho khả năng chi trả của người mua nhà để ở.

Chính nhờ những định hướng rõ nét từ các cơ quan quản lý như: Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước..., các đơn vị phát triển dự án hiện nay cũng đã thay đổi chiến lược một cách quyết liệt. Họ buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn, tập trung nguồn lực vào những sản phẩm thực chất để tồn tại và phát triển. Có thể nói, đây chính là việc “nắn dòng” toàn diện, từ chính sách, nguồn vốn cho đến tư duy làm nghề của các chủ đầu tư. Khi tất cả các thành phần kinh tế đều hướng về nhu cầu thực, thị trường bất động sản sẽ không chỉ dừng lại ở việc phục hồi mà còn tiến tới sự phát triển ổn định và bền vững trong dài hạn.

- Vậy triển vọng thị trường bất động sản 2026  dự báo ra sao thưa ông?

TS. Châu Đình Linh: Bước sang năm 2026, tôi tin rằng thị trường bất động sản sẽ chuyển mình mạnh mẽ theo hướng ưu tiên các nhu cầu thực tế khi các chính sách quản lý nhà nước bắt đầu thẩm thấu sâu rộng vào đời sống. Chúng ta có thể thấy rõ điều này qua việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đi kèm với các gói hỗ trợ tín dụng chuyên biệt dành riêng cho đối tượng này. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cũng đang thực hiện điều phối linh hoạt, khuyến khích các ngân hàng thương mại triển khai những gói vay ưu đãi với lãi suất hấp dẫn nhằm tái kích hoạt thị trường. Đây chính là động lực quan trọng giúp người dân có nhu cầu ở thực dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn ổn định hơn.

Năm 2026 được định nghĩa là năm của nhu cầu thực và giá trị thực, thay thế hoàn toàn cho câu chuyện đầu cơ nóng hổi của những giai đoạn trước. Thực tế cho thấy tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã trở nên bình tĩnh và thận trọng hơn rất nhiều. Khi mặt bằng giá đã neo ở mức cao, những người có ý định đầu cơ cũng dần nhận ra rằng việc nhảy vào các cơn sóng ảo chỉ mang lại lợi ích cho nhóm đối tượng trục lợi hoặc những bên trung gian tung hứng giá. Do đó, dòng tiền sẽ tự khắc tìm về những sản phẩm mang lại giá trị sử dụng đích thực, trao lại cơ hội công bằng cho những người mua nhà để ở.

Giai đoạn này đồng thời đóng vai trò như một phép thử khắc nghiệt nhưng cần thiết đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đây là cơ hội để những đơn vị làm ăn đàng hoàng, uy tín khẳng định vị thế và tạo dựng nền móng vững chắc cho bước phát triển tiếp theo. Thị trường đang vận hành theo quy luật chọn lọc tự nhiên một cách gắt gao. Khi chúng ta định hướng rõ ràng về mục tiêu phát triển bền vững thì cả dòng vốn lẫn nguồn cung sản phẩm cũng sẽ tự điều chỉnh để thích nghi theo đúng quỹ đạo đó.

Mọi thứ đang dần trở nên khuôn phép hơn với hệ thống pháp lý chặt chẽ và sự hỗ trợ quyết liệt từ phía Chính phủ. Sự kết hợp giữa tính minh bạch của dự án và các giải pháp tài chính thiết thực sẽ giúp thị trường bất động sản không còn là một cuộc chơi đầy rủi ro, mà trở thành một kênh đầu tư và an cư đúng nghĩa.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!