Bài 1: Thị trường bất động sản ngấm sức ép khi lãi suất đảo chiều

Sau giai đoạn bình ổn lãi suất thấp nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, bước sang năm 2026, lãi vay mua nhà bất ngờ tăng vọt lên tới 14%/năm. Diễn biến này đang đặt ra những lo ngại về tâm lý và hành vi người mua nhà, nhà đầu tư, nhà phát triển dự án cũng như ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, đặc biệt khi bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.

***

Theo ghi nhận từ nhiều ngân hàng thương mại, mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản hiện phổ biến trong khoảng 12 – 14%/năm, tăng 5 – 6 điểm phần trăm so với giai đoạn trước chỉ trong thời gian ngắn. Thậm chí, với các khoản vay sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất thả nổi có thể lên tới 15%/năm.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh vốn được kỳ vọng là "vịnh tránh bão", mức điều chỉnh lãi suất được ghi nhận tăng khá rõ rệt. Theo thông báo của một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán hiện thấp nhất từ 9,6%/năm. Trong khi đó, cùng kỳ năm trước, lãi suất cố định tại ngân hàng này chỉ khoảng 6% cho kỳ hạn 12 tháng và 7% cho 24 tháng.

Không riêng Vietcombank, các ngân hàng quốc doanh khác cũng đã nâng mặt bằng lãi suất lên đáng kể. VietinBank điều chỉnh lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV áp dụng mức lãi suất tối thiểu 9,7%/năm cho 6 tháng, 10%/năm cho 12 tháng và có thể lên tới 13,5%/năm nếu cố định trong 18 tháng. Trước đó, các gói vay tương tự tại ngân hàng này chỉ dao động khoảng 6,5 – 8%/năm. Agribank vẫn duy trì mức lãi suất thấp hơn trong ngắn hạn với khoảng 8%/năm cho 6 tháng và 8,5%/năm cho 12 tháng, song cũng tăng lên gần 9,8%/năm nếu cố định trong 18 tháng.

Ở khối ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà cũng đang neo ở mức cao. MB Bank áp dụng lãi suất khoảng 9 – 9,5%/năm cho gói vay cố định 12 – 24 tháng. VIB dao động từ 9,9 – 12%/năm cùng kỳ hạn. ACB cho vay với mức lãi khoảng 9,5 – 10,5%/năm, trong khi tại Techcombank lãi vay khoảng 8,5 - 9,5%/năm cho các gói vay 6 – 12 tháng. Nhiều ngân hàng khác như LPBank, BVBank hay Sacombank cũng tăng lãi suất bình quân thêm 1,2 – 2 điểm phần trăm. Đáng chú ý, lãi suất thả nổi tại nhóm ngân hàng tư nhân hiện dao động khoảng 11 – 15%/năm tùy gói vay và thời gian ưu đãi.

Nhìn lại diễn biến thị trường trong vòng 5 năm trở lại đây có thể thấy, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ biến động. Năm 2021 đánh dấu giai đoạn lãi suất thấp hiếm có, khi các ngân hàng tung nhiều gói vay ưu đãi chỉ từ 5,9 – 8,9%/năm nhằm kích thích tiêu dùng và hỗ trợ nền kinh tế trong bối cảnh đại dịch Covid-19.

Đến cuối năm 2022, đầu năm 2023, mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng trở lại, phổ biến khoảng 7 – 9%/năm trong năm đầu, sau đó thả nổi lên ngưỡng 10,5 – 13,5%/năm. Lãi suất ngân hàng cộng hưởng với nhiều yếu tố tác động khác, đã đẩy thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng kéo dài. Trên thị trường diễn ra tình trạng cắt lỗ, chiết khấu sâu, giảm giá sản phẩm, không chỉ với các nhà đầu tư cá nhân mà cả một số đơn vị phát triển dự án. Nguồn cung và thanh khoản sụt giảm, nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoạt động hoặc cắt giảm nhân sự, thu hẹp quy mô hoạt động.

Đến giai đoạn 2024 - 2025, nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhiều gói tín dụng ưu đãi được triển khai, đưa lãi suất vay mua nhà giảm xuống khoảng 6 – 7%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Thực tế, đây cũng là hai năm ghi nhận đà phục hồi rõ nét về nguồn cung, thanh khoản, dù có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực.

Sự đảo chiều mạnh mẽ lại tiếp tục xuất hiện khi vừa bước sang năm 2026, lãi suất tăng trở lại lên 12 – 14%/năm, gần gấp đôi so với trước đó. Nếu tình hình này kéo dài, nhiều người lo ngại thị trường bất động sản vốn nhạy cảm với các biến động lãi suất sẽ khó tránh khỏi những ảnh hưởng sâu rộng.

Nhận định về diễn biến này, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, tốc độ điều chỉnh lãi suất trong thời gian gần đây là rất nhanh. Chỉ cách đây khoảng 4 – 5 tháng, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cố định xung quanh mốc 6,5%/năm, nhưng mức này đã tăng liên tục lên 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến trong khoảng 13 – 14%/năm.

Lãi suất tăng khiến nghĩa vụ tài chính của người vay bị đội lên đáng kể. Không ít người thậm chí phải tạm dừng kế hoạch mua nhà. Trước Tết, anh Vũ Anh Minh (phường Đống Đa, Hà Nội) dự định sẽ mua căn hộ khoảng 3 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Với lãi suất khoảng 8% vào cuối năm 2025, số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng khoảng 10,7 triệu đồng – mức mà anh có thể xoay xở được.

Tuy nhiên, hiện lãi suất đã tăng lên 12%, số tiền cần chi trả mỗi tháng lên tới 14,2 triệu đồng, vượt quá khả năng tài chính của anh. "Tôi buộc phải gác lại dự định mua nhà vì gánh nặng lãi suất quá lớn", anh Minh nói.

Thực trạng này đang khiến nhiều người mua nhà phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Anh Nguyễn Chí Kiên, trưởng phòng kinh doanh một công ty môi giới bất động sản tại Hà Nội phân tích, với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỷ đồng với lãi suất 14% tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất chỉ 6,5% trước đây. Anh Kiên cho biết, tâm lý thận trọng của người mua đang lan rộng trên thị trường. Nhiều khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc hoặc tạm dừng giao dịch để chờ tín hiệu ổn định hơn từ lãi suất.

Bất chấp làn sóng tăng lãi suất cho vay, một số ngân hàng vẫn quảng cáo các gói vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm. Đơn cử, PVcomBank công bố ưu đãi lãi suất từ 3,99% áp dụng trong 3 tháng đầu, sau đó có thể lên tới 12%/năm. HSBC áp dụng mức 5,5%/năm trong 6 tháng đầu và thả nổi lên hơn 10%/năm sau khi hết thời hạn ưu đãi.

Lãi suất thả nổi dựa trên lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3 - 4%/năm. Nếu không tỉnh táo và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về bài toán tài chính, người mua nhà rất dễ rơi vào vòng xoáy áp lực trả nợ lớn, mức lãi vượt quá khả năng chi trả, thậm chí nhiều trường hợp phải bán cắt lỗ tài sản như giai đoạn 2022.

Trong thực tế, nhiều người mua nhà đã bắt đầu lo lắng khi đến gần thời hạn thả nổi lãi suất. Chị Minh Trang (phường Vĩnh Tuy, Hà Nội) đã mua một căn hộ 45m² trên đường Dương Văn Bé vào giữa năm 2025 với giá hơn 3,7 tỷ đồng. Khi đó, chị có khoảng 1,5 tỷ đồng tiền mặt, phần còn lại vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6%/năm trong năm đầu. Tuy nhiên, sau nửa năm, lãi suất bắt đầu tăng nhanh, khiến chị lo lắng về khoản vay khi bước sang giai đoạn thả nổi.

"Tôi hy vọng thời gian tới lãi suất sẽ được bình ổn, không quá cao như thời điểm này. Nếu lãi suất thả nổi lên tới 12 – 13% thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn, tôi không chắc mình có thể trụ được", chị Trang chia sẻ.

Để dễ hình dung, một khoản vay 3 tỷ đồng ở giai đoạn lãi suất ưu đãi 4%/năm thì số tiền trả góp hàng tháng là khoảng 12 - 15 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu lãi suất thả nổi là 14 - 15%/năm, số tiền lãi đội lên 25 - 30 triệu đồng/tháng, một khoảng cách đủ lớn để nhiều gia đình rơi vào cảnh lao đao. Hơn thế, người mua sẽ phải gánh áp lực trả nợ với lãi suất hai con số trong suốt thời gian còn lại của gói vay, thường kéo dài trong 15 - 25 năm.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn Cầu, trong bối cảnh lãi suất biến động mạnh, người vay cần thận trọng hơn khi quyết định vay mua nhà. "Người vay không nên chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần tính toán mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Nếu không có kế hoạch tài chính dài hạn, rủi ro áp lực trả nợ sẽ rất lớn", vị chuyên gia khuyến cáo.

Trong cấu trúc vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam, tín dụng ngân hàng từ lâu đã đóng vai trò như "động mạch chủ" của dòng vốn. Khi lãi suất thay đổi, bất động sản thường là một trong những lĩnh vực phản ứng sớm và mạnh nhất, bởi hầu hết các giai đoạn trong vòng đời một dự án - từ nghĩa vụ tài chính đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng đến tiêu thụ sản phẩm – đều phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn ngân hàng.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng mạnh từ 1,56 triệu tỷ đồng vào cuối quý I/2025 lên hơn 2 triệu tỷ đồng đến quý IV/2025, mức tăng gần 28% trong một năm. Như vậy, tín dụng bất động sản chiếm tới 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, tức cứ bốn đồng tín dụng thì có một đồng chảy vào lĩnh vực bất động sản, trong khi hơn 20 ngành kinh tế còn lại cùng chia sẻ phần vốn còn lại.

Nhiều thống kê ước tính, nếu tính cả khoản cho vay mua nhà, quy mô tín dụng liên quan đến bất động sản có thể lên tới khoảng 4,5 triệu tỷ đồng đến cuối năm 2025. Ở góc độ hệ thống ngân hàng, nhiều tổ chức tín dụng cũng duy trì tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ở mức xấp xỉ 30% tổng dư nợ, phản ánh mức độ tập trung vốn tương đối lớn vào lĩnh vực này.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng trong năm qua cũng cho thấy xu hướng mở rộng nhanh của dòng vốn vào bất động sản. Năm 2025, một số ngân hàng ghi nhận mức tăng cho vay kinh doanh bất động sản đột biến như VIB tăng 270,2%; SeABank tăng 120%; BVBank tăng 102,4%; MB Bank tăng 88,9%; MSB tăng 66,3%.

Từ những con số trên có thể thấy mối quan hệ chặt chẽ hai chiều: Vốn ngân hàng là "mạch máu" nuôi dưỡng thị trường bất động sản, trong khi bất động sản vẫn được đánh giá là lĩnh vực cho vay ưa thích của các nhà băng, nhờ có tài sản thế chấp đảm bảo, tiến độ giải ngân thường được chia nhỏ.

Trong khi đó, các kênh dẫn vốn được kỳ vọng khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, sàn giao dịch tài sản mã hóa, FDI, quỹ tín thác, quỹ đầu tư bất động sản (REIT)... cần lộ trình, thời gian để có thể đạt được kết quả như mong đợi.

Những điều chỉnh mang tính đột ngột hoặc giật cục, nhất là mặt bằng lãi suất, có thể tạo ra cú sốc cho thị trường. Bài học từ các giai đoạn trước cho thấy mỗi khi tín dụng bất động sản bị siết đồng loạt, thị trường thường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, cần nhiều thời gian và nguồn lực mới có thể phục hồi.

TS. Nguyễn Văn Đính

Chính vì vậy, trong ngắn hạn, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo đối với thị trường bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc điều hành chính sách tiền tệ trong bối cảnh này cần đặc biệt thận trọng và có lộ trình rõ ràng. "Những điều chỉnh mang tính đột ngột hoặc giật cục, nhất là mặt bằng lãi suất, có thể tạo ra cú sốc cho thị trường. Bài học từ các giai đoạn trước cho thấy mỗi khi tín dụng bất động sản bị siết đồng loạt, thị trường thường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, cần nhiều thời gian và nguồn lực mới có thể phục hồi", ông Đính cho biết.

Trước những dấu hiệu này, nhiều chuyên gia cho rằng biến động lãi suất có thể tạo ra những tác động lan tỏa sâu rộng đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, thị trường có nguy cơ đối mặt với hiệu ứng dây chuyền: Thanh khoản suy giảm, tiến độ dự án bị kéo dài, áp lực tài chính gia tăng đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Điều đáng nói là những rủi ro này xuất hiện trong bối cảnh nguồn cung bất động sản đang trên đà phục hồi mạnh sau giai đoạn trầm lắng. Năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 81.000 sản phẩm mới chào bán, tăng hơn 40% so với năm trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Sang năm 2025, nguồn cung tiếp tục bứt tốc, vượt mốc 100.000 sản phẩm, trong đó hơn 86.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường. Chỉ riêng 9 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận khoảng 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Bước sang năm 2026, theo dự báo của Bộ Xây dựng, nguồn cung có thể tiếp tục tăng mạnh khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và nhiều dự án quay trở lại đường đua. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng, bài toán hấp thụ của thị trường lại trở nên khó dự báo hơn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, từ cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất cao đã bắt đầu tác động rõ rệt tới tâm lý người mua. "Nhiều khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc hoặc tạm hoãn quyết định xuống tiền. Thu nhập của người lao động không theo kịp tốc độ điều chỉnh của lãi suất, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngày càng lớn. Ngay cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng trở nên thận trọng hơn", ông Thắng nói.

Không chỉ người mua nhà chịu áp lực, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối mặt với chi phí vốn ngày càng đắt đỏ. Báo cáo tài chính năm 2025 của một số doanh nghiệp bất động sản cho thấy nhiều khoản vay đang phải chịu mức lãi suất lên tới 14 – 15%/năm. Chi phí vốn tăng cao không chỉ làm thu hẹp biên lợi nhuận, mà còn buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch tài chính, thậm chí cơ cấu lại giá bán sản phẩm để bù đắp chi phí.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, sau giai đoạn khó khăn 2022 – 2023, nhiều doanh nghiệp đã phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc thu hẹp quy mô hoạt động. Vì vậy, dư địa xoay xở hiện nay không còn nhiều. Nếu lãi suất tiếp tục neo cao và tín dụng bị kiểm soát chặt, nguy cơ đứt gãy dòng tiền có thể trở thành thách thức hiện hữu đối với nhiều doanh nghiệp.

"Chi phí tài chính tăng lên sẽ tác động trực tiếp đến khả năng triển khai dự án và kế hoạch ra hàng của chủ đầu tư. Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân cũng buộc phải thu hẹp quy mô đầu tư hoặc trì hoãn kế hoạch mua bất động sản", ông Đính phân tích.

Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là: Vì sao mặt bằng lãi suất lại đang có xu hướng tăng trở lại? Kịch bản nào có thể xảy ra với thị trường bất động sản nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện tại?

Bối cảnh thị trường thời điểm này và những kịch bản cần lưu ý sẽ được phân tích chi tiết trong Bài 2: Nhu cầu thực ở đâu trong bức tranh tín dụng bất động sản? Mời độc giả cùng đón đọc!