Chủ tịch GP.Invest: "Thị trường bất động sản đang xảy ra một hiện tượng khá đặc biệt"

Nguồn cung tăng nhưng sức cầu yếu

Chia sẻ tại phiên Tọa đàm: “Doanh nghiệp bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Tái cấu trúc động lực phát triển, kiến tạo giá trị bền vững”, thuộc khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, thị trường bất động sản giai đoạn 2020 - 2024 chứng kiến tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá trung bình.

Theo ông, nguyên nhân chủ yếu không nằm ở nhu cầu thị trường mà xuất phát từ những vướng mắc trong quá trình phê duyệt và triển khai dự án. Nhiều dự án kéo dài thủ tục, chậm được cấp phép, khiến nguồn cung mới không thể đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang dần thay đổi. Từ năm 2025 đến nay, cùng với việc các nút thắt về thể chế từng bước được tháo gỡ, nhiều dự án đã được tái khởi động và cấp phép mới. Nhờ đó, nguồn cung được kỳ vọng sẽ gia tăng mạnh trong giai đoạn 2027 - 2028.

Ông Hiệp nhận định, đây là tín hiệu tích cực sau thời gian dài thị trường khan hiếm nguồn hàng. Dẫu vậy, làn sóng nguồn cung mới cũng đặt ra thách thức không nhỏ khi sức mua vẫn chưa phục hồi tương xứng. "Nếu nguồn cung tăng nhanh trong khi thanh khoản chưa cải thiện đáng kể, áp lực cạnh tranh trên thị trường sẽ ngày càng lớn", ông nói.

Ông cũng cho biết, trong điều kiện bình thường, khi nguồn cung tăng mạnh, giá bán thường có xu hướng giảm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay lại diễn ra theo chiều ngược lại.

Nguyên nhân là do ngành xây dựng đang phải đối mặt với áp lực chi phí rất lớn khi giá vật liệu và chi phí nhân công đã tăng khoảng 20% so với trước đây. Điều này khiến giá thành phát triển dự án tăng lên đáng kể, làm hạn chế khả năng giảm giá bán sản phẩm.

"Đây là một hiện tượng khá đặc biệt, ít khi xảy ra theo quy luật thông thường của thị trường", ông nhận định.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nếu tình trạng này kéo dài, thị trường có thể phải đối mặt với bài toán tồn kho ngày càng lớn. Khi lượng hàng hóa không được hấp thụ, áp lực tài chính sẽ gia tăng đối với doanh nghiệp bất động sản, đồng thời tạo ra những tác động lan tỏa tới hệ thống tín dụng.

Lãi suất cho vay đang tạo áp lực lớn lên cộng đồng doanh nghiệp

Bên cạnh thách thức về sức mua, một trong những vấn đề khác được ông Hiệp đặc biệt quan tâm là mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao.

Ông cho biết, hiện nay lãi suất vay phổ biến đang ở mức khoảng 11,5 - 12%/năm. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để triển khai dự án.

Theo ông Hiệp, áp lực lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đáng chú ý, ông phản ánh thực tế có những trường hợp doanh nghiệp đã ký kết hợp đồng tín dụng và được giải ngân, nhưng sau đó ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất. Điều này dẫn đến việc chi phí vốn gia tăng ngoài dự tính, tạo thêm áp lực đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh.

"Có những trường hợp hợp đồng tín dụng đã được ký, thậm chí đã giải ngân, nhưng sau đó ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, dẫn đến việc áp dụng tăng lãi suất theo hướng hồi tố hoặc một chiều, gây nhiều băn khoăn và áp lực cho doanh nghiệp", ông Hiệp nêu thực tế.

Từ đó, ông đề xuất Ngân hàng Nhà nước nên xem xét cơ chế điều hành lãi suất theo hướng ổn định, minh bạch hơn, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên và hỗ trợ quá trình phục hồi bền vững của thị trường.