Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: “Định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì phải là thị trường có điều tiết”

Tiến trình lập pháp về đất đai ở Việt Nam trong hơn 3 thập kỷ qua đã phác hoạ rõ những bước ngoặt tư duy: Đất đai từ chỗ “không có giá”, được thừa nhận có giá và được xác định là “hàng hóa đặc biệt” của thị trường; từ không rõ nguyên tắc, phương pháp định giá tiến đến định giá theo nguyên tắc thị trường và các phương pháp định giá khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế… Tuy nhiên, cho đến nay, định giá đất và tài chính đất đai vẫn là bài toán khó, còn tồn tại không ít bất cập. 

Trong nhiều năm qua, việc chưa có một cơ chế định giá thật sự thỏa đáng, đi cùng một khung pháp lý rõ ràng, chính sách tài chính phù hợp và sự quyết liệt trong khâu thực thi đã dẫn tới những hệ lụy dai dẳng: Ngân sách thất thu lớn, khiếu kiện không dứt, thị trường “ngầm” bùng phát, và phần lớn địa tô chảy vào một bộ phận thay vì được phân bổ hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan.

Mới đây, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Dự thảo Luật sửa đổi) đặt lên bàn nghị sự đề xuất loại bỏ giá đất cụ thể - một bước đi được nhiều chuyên gia cảnh báo là “cải lùi”, kéo chính sách quay về điểm xuất phát năm 1993 (lần đầu quy định khung giá, bảng giá đất và hệ số K, mang nặng tính áp đặt, không theo nguyên tắc thị trường). "Vòng tròn" lặp lại về bảng giá đất, giá đất cụ thể và hệ số điều chỉnh giá đất, đang chờ được hoàn thiện khi sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2024.

Giữa ngã ba đường của cải cách và bảo thủ, câu hỏi lớn đặt ra là: Liệu Việt Nam có thể xây dựng một cơ chế giá đất thực sự theo nguyên tắc thị trường như tinh thần của Luật Đất đai 2003, 2013, 2024, nhưng vẫn đảm bảo vai trò quản lý, điều tiết và bảo đảm công bằng xã hội của Nhà nước?

Trong cuộc trao đổi cùng Reatimes, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam - đã nhìn lại toàn bộ chặng đường hơn ba mươi năm của chính sách đất đai, “mổ xẻ” những điểm nghẽn của chính sách hiện hành và đưa ra những kiến nghị then chốt để phá vỡ vòng xoáy định giá đất đang lặp lại, mở đường cho một hệ thống chính sách minh bạch, hiệu quả và bền vững. 

PV: Thưa ông, nếu nhìn lại từ Luật Đất đai 1987 - bộ luật đất đai đầu tiên sau thời kỳ đổi mới - đến Luật Đất đai 2024, cơ chế định giá đất đã trải qua những bước thay đổi nào? Đâu là bước ngoặt lớn nhất trong tư duy chính sách và khuôn khổ pháp lý, phản ánh sự chuyển dịch từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Trải qua hơn 3 thập kỷ, việc xác định giá đất vẫn loay hoay giữa bảng giá, hệ số điều chỉnh và giá đất cụ thể. "Vòng tròn” vấn đề này đã lặp lại trong nhiều bộ luật và hiện đã đến lúc giải quyết dứt điểm bài toán này.

Nhìn lại tiến trình đổi mới cơ chế kinh tế ở nước ta, từ cơ chế kinh tế bao cấp sang cơ chế kinh tế thị trường, cơ chế quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là giá đất) cũng được vận hành theo tiến trình đổi mới ấy và đã có những bước tiến bộ lớn, từ tư duy đến quy định của luật pháp và việc triển khai thực thi các quy định pháp luật trên thực tiễn.

Luật Đất đai năm 1987, được xem là Luật Đất đai đầu tiên sau thời kỳ đổi mới. Khi đó, Nhà nước không thừa nhận giá trị tiền tệ của đất, đất không phải là hàng hóa và không được tự do chuyển dịch trên thị trường. Vì vậy, không có các quy định pháp lý về giá đất (nguyên tắc, phương pháp, mức giá cho các loại đất) khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng.

Sáu năm sau, Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987, lần đầu tiên Nhà nước thừa nhận đất đai có giá và quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất… bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất”. Tuy nhiên, Luật và các văn bản hướng dẫn lại không quy định nguyên tắc, phương pháp định giá cụ thể.

Mười năm sau - năm 2003, dưới ánh sáng của Nghị quyết Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 (Khóa IX), những quan điểm mới về đất đai, thị trường và giá cả đất đai đã có những đổi mới mang tính đột phá. Tất cả những quan điểm, định hướng ấy đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993; cụ thể: Nhà nước đã coi quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, được mua bán trên thị trường bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp).

Nhà nước quyết định giá đất theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định trên cơ sở “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” làm căn cứ để thực hiện tất cả các chính sách tài chính về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Nhà nước cũng quyết định điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… Đồng thời thừa nhận trên thị trường không chỉ có giá đất do Nhà nước quy định, mà song song còn có giá đất hình thành thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Mười năm sau, Luật Đất đai năm 2013 tái khẳng định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất”. Và mười một năm sau, Luật Đất đai năm 2024 vẫn kiên định quan điểm định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Như vậy, trải qua mấy thập kỷ, với quá trình nghiên cứu, tìm tòi dựa trên các luận cứ khoa học và thực tiễn, đến nay, Nhà nước ta đã khẳng định giá đất phải vận hành theo cơ chế thị trường - theo tôi là một quyết định đúng đắn.

Tính đúng đắn thể hiện ở chỗ, bản thân nó phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường, đáp ứng đòi hỏi khách quan của cơ chế kinh tế thị trường khi giá cả được xác định là phạm trù trung tâm của cơ chế ấy; nó không thể vận động khác, càng không thể đi ngược lại yêu cầu của các quy luật thị trường. Đồng thời, đây là cơ chế giúp khai thác, phân bổ và sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn. 

PV: Khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, khái niệm bảng giá đất và hệ số K lần đầu tiên xuất hiện. Điều này đã tạo ra những thay đổi cụ thể như thế nào liên quan đến giá đất, thưa ông? 

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Từ chỗ nước ta chưa có hệ thống giá đất, cho đến năm 1993 khi Luật Đất đai ra đời, khái niệm và quy định về Bảng giá đất và hệ số K bắt đầu xuất hiện với yêu cầu “Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng và từng thời gian”.

Triển khai quy định trên, bằng Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành Bảng Khung giá các loại đất và giao UBND cấp tỉnh quyết định giá cụ thể; đồng thời cho phép “Trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh hệ số khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong Bảng Khung giá đất”.

Sau đó, tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996, hệ số K được điều chỉnh ở mức từ 0,5 đến 1,8. Hệ số này được Bộ Tài chính hướng dẫn cách tính trong Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 về chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, như sau:

Đối với đất nông nghiệp, hệ số K được tính bằng quan hệ tỷ lệ giữa khả năng sinh lợi của đất với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với đất khác, hệ số K được tính bằng quan hệ tỷ lệ giữa giá quyền sử dụng đất trên thị trường với giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Nhìn lại giai đoạn 1993 - 2003, trước khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, chúng ta đã ấn định một Bảng Khung giá đất và Bảng giá các loại đất trong khung giá không theo nguyên tắc thị trường mà mang nặng tính chủ quan, áp đặt nhằm phục vụ các mục tiêu điều hành thị trường, giá cả, tài chính và các cân đối khác của nền kinh tế… dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 10 - 30% giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Trong khi đó, bảng giá đất lại giữ ổn định kéo dài (có những loại ổn định trong 10 năm) nên phải sử dụng hệ số K nhằm thu hẹp bớt chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

Tuy nhiên, hệ số K quy định vẫn còn cứng nhắc, thiếu linh hoạt nên mức giá mới đã bao hàm hệ số K vẫn không đạt được mức giá phù hợp với giá đất mà thị trường đã hình thành. Đặc biệt, cơn “sốt” về giá đất cuối năm 2001, đầu năm 2002 diễn ra trên phạm vi cả nước càng làm cho giá Nhà nước thấp xa so với giá thị trường.

Hệ quả là Nhà nước thất thu ngân sách về đất đai quá lớn; khi thu hồi đất tính tiền đền bù cho dân, người dân không chấp nhận, tình trạng khiếu kiện về giá đất kéo dài, xảy ra ở nhiều nơi. Do giá quá thấp, phần lớn địa tô chênh lệch phát sinh do chuyển mục đích sử dụng đất rơi vào túi các nhà đầu tư khu đô thị một cách không công bằng, Nhà nước và người dân không được hưởng phần địa tô chênh lệch này.

PV: Luật Đất đai 2003 được coi là bước cải cách đột phá khi lần đầu tiên xác lập nguyên tắc định giá sát giá thị trường và bổ sung nhiều phương pháp khoa học. Thế nhưng sau một thời gian áp dụng, thực tế cho thấy khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường vẫn quá lớn, thị trường ngầm bùng phát, khiếu kiện gia tăng. Theo ông, nguyên nhân xuất phát từ thiết kế chính sách, cách thức thực thi hay do sự biến động quá phức tạp của thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Để khắc phục những bất cập cố hữu, Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1993, nguyên tắc xác định giá đất của Nhà nước đã được thay đổi cơ bản sang “sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường”; bãi bỏ hệ số K, nhưng Chính phủ vẫn quy định khung giá đất để UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá các loại đất trong khung đó.

Bằng Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, sau đó là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định 4 phương pháp định giá gồm phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư… và điều chỉnh khung giá đất tăng cao hơn trước.

Giai đoạn đầu thực hiện các nghị định trên, hầu hết các địa phương đã điều chỉnh giá đất cụ thể tăng hơn 5 - 6 lần so với giá quy định trước đây, nên đã có tác động tích cực đến thị trường, đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng; góp phần giảm mạnh cơ chế xin - cho, phòng chống tiêu cực, thất thoát trong lĩnh vực đất đai; có căn cứ để xử lý mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thỏa đáng hơn trước.

Tuy nhiên, vì những nguyên nhân cả khách quan và chủ quan về quản lý tác động, thị trường giai đoạn này đã xảy ra nhiều cơn sốt giá đất, mà đỉnh điểm là vào năm 2007, làm cho giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 50 - 70%, thậm chí có nơi chỉ bằng khoảng 30 - 40% so với giá thị trường, nhưng lại không được kịp thời điều chỉnh phù hợp với biến động của giá thị trường, cộng với các yếu tố quản lý bị buông lỏng, kém hiệu lực; các biện pháp điều tiết thị trường không được phát huy triệt để đã đẩy hoạt động của thị trường vào tình trạng hoạt động “ngầm” phổ biến (ước khoảng 70 - 80% dung lượng hàng hóa hoạt động ở thị trường ngầm này).

Ngoài ra, còn tồn tại tình trạng quay lại cơ chế xin - cho; hiện tượng “ôm đất, đầu cơ” đẩy giá tăng mạnh ở nhiều nơi, hệ quả là thị trường luôn tiềm ẩn những cơn sốt về giá. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trở nên cực kỳ khó khăn, tình trạng khiếu kiện về giá đất đền bù vẫn diễn biến phức tạp.

Năm 2010, Viện Xã hội học (thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam) công bố kết quả điều tra xã hội về thái độ của người dân đối với chính sách giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, như sau: Rất không hài lòng chiếm 29% (trong tổng số mẫu điều tra); không hài lòng: 52%; chấp nhận được: 14%; hài lòng: 2,5%; rất hài lòng: 0,5%…

Các số liệu này phản ánh tình trạng khiếu kiện về giá đất đền bù vẫn diễn biến phức tạp, kéo dài ở nhiều nơi, cho thấy sự bất cập nghiêm trọng của cơ chế định giá đất khi giá Nhà nước vẫn quá thấp so với giá thị trường và chưa được điều chỉnh kịp thời.

PV: Vấn đề này dường như vẫn chưa được hoá giải triệt để trong các lần sửa luật tiếp theo ở năm 2013, 2024, thưa ông?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Luật Đất đai năm 2013 tái khẳng định áp dụng cơ chế giá đất thị trường, khung giá, bảng giá đất của Luật Đất đai 2003, lặp lại hệ số giá đất của Luật Đất đai năm 1993. Nhưng có điểm rất mới so với các Luật Đất đai trước đó, đó là có “giá đất cụ thể”, áp dụng cho từng dự án cụ thể nhưng không áp dụng đối với tất cả các chính sách tài chính về đất đai, mà chỉ thực hiện đối với các mục đích: Nhà nước tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước…; đặc biệt là tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật Đất đai năm 2024 có điểm đột phá so Luật Đất đai năm 2013 là bãi bỏ khung giá đất, phương pháp chiết trừ trong các phương pháp định giá đất và có hoàn thiện thêm các quy định về giá đất (trong đó có phương pháp hệ số). Luật Đất đai 2024 đã đặt nguyên tắc thị trường lên hàng đầu trong các nguyên tắc định giá đất, quy định cụ thể các căn cứ và phương pháp định giá đất; thông qua đó xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể. Đây được xem là bước tiến lớn hướng tới tiệm cận chuẩn mực quốc tế và khơi thông nguồn lực đất đai.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013, 2024 quy định về vấn đề giá tuy có lặp lại những quy định nào đó ở thời gian nào đó, nhưng đều được nghiên cứu điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của giai đoạn mới. Từ đó có thể thấy Luật Đất đai 2013, 2024, nhất là Luật 2024 có khá nhiều tiến bộ, mang tính đột phá tích cực cần được kế thừa vì luật đã giải quyết được một số điểm nghẽn trong thực hiện cơ chế giá đất thị trường; trong thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, việc thi hành Luật 2024 sau hơn 1 năm qua đã phát sinh nhiều bất cập trên thực tiễn, khi bảng giá đất điều chỉnh tại nhiều địa phương tăng đột biến. Đặc biệt, việc xác định giá đất cụ thể vẫn gặp khó khăn do nhiều yếu tố chi phối như thông tin dữ liệu đầu vào, biến động thị trường, trình độ, năng lực chuyên môn, đạo đức và kinh nghiệm của người định giá… Giá đất bị đẩy cao hoặc không phản ánh đúng giá trị thật, tạo gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp, tăng giá thành bất động sản. Trong khi đó, luật hiện hành chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

PV: Thưa ông, trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đề xuất bỏ giá đất cụ thể, chỉ giữ lại bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để áp dụng cho mọi chính sách tài chính. Lý do là để thể chế quan điểm về quyền chủ sở hữu của Nhà nước trong việc quyết định giá đất, Nhà nước kiểm soát giá đất khi giao đất, cho thuê đất... Giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào kết quả của tư vấn, là công cụ để Nhà nước định hướng, điều chỉnh, bình ổn giá đất thị trường, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh. Ông nhìn nhận như thế nào về đề xuất này?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Đây là cách làm không mới, mà chính là “vòng tròn” lặp lại của Luật Đất đai năm 1993 - một giai đoạn mà thị trường quyền sử dụng đất chưa được công nhận, khác với sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay. Với dự kiến chỉ có bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất mà không có giá đất cụ thể có thể xảy ra 2 trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất: Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được quyền lực Nhà nước quyết định không theo thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường (ấn định mức giá thấp hơn thị trường). Tức khắc thị trường sẽ xuất hiện 2 giá chênh lệch nhau không ít, cơ chế xin cho, đầu cơ đất đai lại trỗi dậy; nguồn thu từ đất của ngân sách Nhà nước sẽ giảm; tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sẽ thấp đi lại dẫn đến khiếu kiện của những người bị thu hồi đất… (Nếu coi giá từ kết quả định giá này để lãnh đạo giá thị trường – thì không thể thành công nếu không có các biện pháp điều tiết cung cầu, chính sách tài chính, tiền tệ, chính sách chống đầu cơ bất động sản, kiểm soát lạm phát… hiệu quả đi cùng).

Trường hợp thứ hai: Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, bảng giá đất thực chất là một bảng tổng hợp các mức giá đất của mỗi loại đất gắn với từng mục đích sử dụng đất, theo vị trí, theo từng vùng, từng địa phương,… Bảng giá đất mang bản chất là cách định giá hàng loạt, định giá một mức giá chung cho cả một tuyến đường, cho vị trí của cả một khu vực… Hệ số để điều chỉnh mức giá cụ thể nào đó cũng là một hệ số chung mang tính hàng loạt. 

Chính vì tính hàng loạt ấy mà nó chỉ phù hợp với các mục đích tính thuế, lệ phí…, không thể bao hàm được cho các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc thị trường và chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chính sách tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Bởi tính thuế, lệ phí… bao nhiêu là thuộc chính sách điều tiết (hoặc là khuyến khích, hoặc là hạn chế), Nhà nước có thể ấn định mà không nhất thiết bù đắp chi phí bỏ ra. Dù vậy, cách tính này lại không phù hợp với các trường hợp cụ thể, ví dụ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng đòi hỏi phải theo thị trường. Hệ quả không tích cực của trường hợp này sẽ dẫn đến như trường hợp thứ nhất (tuy mức độ có nhẹ hơn).

Từ hai trường hợp trên, có thể rút ra kết luận: Việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho tất cả các trường hợp để thực hiện chính sách tài chính đất đai là không hợp lý. Bởi sử dụng duy nhất một bảng giá đất cho nhiều mục đích khác biệt sẽ gặp nhiều khó khăn. Hệ quả không tích cực có thể dự đoán được do có sự xung đột giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau.

PV: Nhiều ý kiến ủng hộ đề xuất trong Dự thảo Luật cho rằng nên bỏ giá đất cụ thể và để Nhà nước trực tiếp quyết định giá trên thị trường sơ cấp, nhằm tránh việc định giá bị "chạy theo sốt ảo" hay đầu cơ thao túng. Vậy thì theo ông, làm thế nào để xác định được giá đất "trong điều kiện bình thường", phản ánh đúng tín hiệu thị trường mà vẫn loại bỏ được các yếu tố bất thường?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Giá đất có chức năng phản ánh tổng hợp các mối quan hệ của nền kinh tế, nó được xem là ‘tấm gương soi’ của thị trường đất đai, thị trường nào thì giá cả phản ánh trung thực thị trường ấy.

Chính vì vậy, việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi những yếu tố cá biệt, các yếu tố đột biến không hợp lý để định giá như đầu cơ, thổi giá, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế – tài chính và các rào cản bất hợp lý của thị trường… mà phải là thị trường có điều tiết loại trừ được những yếu tố trên thông qua nhiệm vụ của các công cụ, biện pháp điều tiết: Cung - cầu, tài chính - tiền tệ…

Điều cần nhấn mạnh, khi thị trường vẫn tiềm ẩn các yếu tố trên, để định giá theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước cần cho phép rà lại, bổ sung các quy định hiện hành để các tổ chức định giá có những tiêu chí cụ thể để lựa chọn đầu vào của các phương pháp định giá mang tính phổ biến không phải là cá biệt và loại trừ được các yếu tố bất ổn của thị trường nói trên.

Vẫn cần có cơ chế để quyết định cho một số trường hợp cụ thể phục vụ các chính sách phù hợp như: Những loại đất thuộc nhóm chưa sử dụng, lần đầu đưa vào sử dụng; những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển) chưa có trong bảng giá đất; Các dự án sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất…; Các biến động khách quan, hợp lý tác động làm giá thị trường biến động có tính cục bộ; Các loại đất, các dự án sử dụng đất cụ thể tại thời điểm khi Nhà nước giao đất, thu hồi đất để thực hiện các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng…

PV: Một số lo ngại cho rằng, nếu định giá đất theo nguyên tắc thị trường, vai trò đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước sẽ bị mờ nhạt?

Nguyễn Tiến Thỏa: Từ trước đến nay, Đảng, Nhà nước ta vẫn nhất quán khẳng định: Đất đai là lãnh thổ quốc gia được tạo nên bởi công sức và xương máu của toàn dân tộc ta qua nhiều thế hệ nên nó thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai có thuộc tính giá trị sử dụng, luôn luôn có khả năng sinh lợi và quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt được mua bán trên thị trường bất động sản, vì thế nó có giá cả.

Do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền định đoạt đối với loại tài nguyên này bằng một nhóm quyền năng để bảo đảm các quyền lợi của chủ sở hữu; trong đó có quyền: Định giá đất, quyết định điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất được giao quyền sử dụng đất mang lại…

Việc luật hóa quyền Nhà nước định giá đất đã được khẳng định từ trước đến nay, trên thực tế không hề thay đổi, nên lần này cũng không nên đặt ra và không nên nhầm lẫn, hay nhấn mạnh chuyển nó thành đó là nguyên tắc định giá đất. Chính việc bảo đảm quyền đó trong Luật và trên thực tế đã giúp Nhà nước có căn cứ thực hiện chính sách tài chính về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất cùng các chính sách khác liên quan đến quản lý, điều tiết thị trường, đến quyền và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất.

Để thực hiện quyền định giá đất dù theo hình thức định giá là bảng giá, hệ số điều chỉnh giá, giá đất cụ thể thì việc Nhà nước đã, đang và tiếp tục sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập, chuyên nghiệp tham vấn các phương án giá cho mình để mình có thêm cơ sở tự quyết định giá hoàn toàn không làm giảm nhẹ hoặc làm mất đi vai trò quyền định giá của Nhà nước mà pháp luật đã quy định.

PV: Các lo ngại đang đặt ra dường như bắt nguồn từ những hệ quả có thể xảy đến của giá đất theo cơ chế thị trường? Theo ông, liệu có mâu thuẫn nào giữa việc Nhà nước giữ quyền định giá và tuân thủ cơ chế thị trường? Hay nói cách khác, Nhà nước có thể vừa tôn trọng sự vận động khách quan của thị trường, vừa đảm bảo vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý?

Ông Nguyễn Tiến Thoả: Đại hội toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) của Đảng đã đề ra đường lối đổi mới toàn diện. Bắt đầu từ đây, nền kinh tế nước ta được xác định hướng đi là hình thành nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và sau đó tiến tới xác định hướng đi hoàn chỉnh là nền kinh tế vận hành theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Do đó, khi xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa được mua bán trong cơ chế này thì đương nhiên một cách khách quan, nó phải vận hành theo cơ chế kinh tế thị trường và trong cơ chế kinh tế chung ấy, giá cả được coi là phạm trù trung tâm của thị trường, phải được hình thành và vận động theo các tín hiệu khách quan của các quy luật kinh tế của giá cả (mà trọng tâm là quy luật cung cầu, lưu thông tiền tệ, cạnh tranh…) và vì thế giá cả, bất kể chủ thể nào có thẩm quyền quyết định giá - trong đó có Nhà nước - cũng cần phải tuân thủ nguyên tắc này. Đó là yêu cầu khách quan của cơ chế giá thị trường.

Nhà nước - với tư cách đại diện chủ sở hữu - có quyền quyết định giá trong điều kiện loại hàng hóa này đã vận hành theo cơ chế thị trường thì việc Nhà nước tôn trọng sự vận động khách quan của thị trường, quyết định giá theo nguyên tắc thị trường cũng không có gì mâu thuẫn với bản chất kinh tế của Nhà nước trong cơ chế kinh tế ấy. Nếu lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế giá thị trường (tất nhiên là thị trường được điều tiết chưa hiệu quả) mà lại quay lại cơ chế định giá phi thị trường để mong ổn định thị trường theo ý muốn chủ quan, trái quy luật sẽ biến giá trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường, đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm không minh bạch; cơ chế xin cho, đặc quyền, đặc lợi có những mảnh đất màu mỡ để tồn tại…

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì phải là thị trường có điều tiết. Trách nhiệm điều tiết để có thị trường mong muốn thuộc về các giải pháp khác. Cần xem xét, xây dựng các quy định theo hướng bảo đảm quyền quyết định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp (chứ không phải Nhà nước quyết định giá đất cho mọi giao dịch trong xã hội, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp như một số quan điểm), là bảo đảm thẩm quyền quyết định giá đất của Nhà nước chứ không phải đó là “Nguyên tắc định giá đất”. Nếu thể hiện vấn đề này trong Luật thì cần tuân theo quan điểm đó.

Nhà nước có thẩm quyền trực tiếp định giá đất và có quyền điều tiết giá đất tại thị trường thứ cấp và tổng thể thị trường nói chung bằng những biện pháp thích hợp như điều hòa cung - cầu, tài chính tiền tệ…Thẩm quyền này của Nhà nước đã được đảm bảo từ khi nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, sau đó chuyển sang cơ chế kinh tế thị trường cho đến nay chứ không phải vừa qua buông vai trò định giá của Nhà nước mà bây giờ mới đặt ra.

PV: Ông nhiều lần nhấn mạnh rằng giá đất theo thị trường là nguyên tắc đúng đắn, nhưng cần “giảm sốc” cho doanh nghiệp và người dân bằng các công cụ đi kèm. Cụ thể ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Đã thực hiện theo nguyên tắc giá thị trường thì cần nhất quán để giá phản ánh giá thị trường dưới sự tác động của cung - cầu, không được cộng gộp cả chính sách xã hội trong giá. Nhưng phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động của giá thị trường.

Theo đó, giá đất theo thị trường chắc chắn sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều đối tượng trong các giai tầng của xã hội, đặc biệt là việc thực thi các chính sách an sinh xã hội. Đây là những tác động có thật nếu không có chính sách hạn chế các tác động này.

Các nội dung về giá của Luật Đất đai hiện hành đã cơ bản đáp ứng được các yêu cầu, gồm: Tương thích với lý luận về giá đất, hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - mà ngành thẩm định giá Việt Nam là một thành viên của tổ chức này; Đã chứng minh phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay; Đã tuân thủ được chỉ đạo của Bộ Chính trị tại các Nghị quyết: 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.

Từ kết quả của những phân tích trên, để góp phần hoàn thiện cơ chế định giá đất, tôi có một số đề xuất, kiến nghị:

Thứ nhất: Nhất quán tuân thủ cơ chế Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường (lưu ý là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được “làm sạch” và loại trừ các loại giá bị thổi giá, bị câu kết lũng đoạn giá và các yếu tố phi thị trường khác).

Thứ hai: Nhà nước vẫn quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và giá đất cụ thể theo nguyên tắc, phương pháp phù hợp với cơ chế giá thị trường.

Thứ ba: Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể được xây dựng và sử dụng cho những trường hợp sau:

Đối với bảng giá đất: Năm đầu tiên khi xây dựng bảng giá đất phải theo thị trường. Từng mức giá trong bảng giá phải đảm bảo là mức giá đại diện phù hợp để áp dụng cho từng loại đất, vị trí đất… của cả khu vực, vùng, địa phương. Bảng giá đất được giữ ổn định tương đối và được điều chỉnh bằng hệ số K khi giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất có biến động lớn (tăng hoặc giảm) để bảng giá đất có thể tiệm cận thị trường.

Bảng giá đất này chỉ áp dụng cho các trường hợp, như: Tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí, tiền bồi thường khác gây thiệt hại về quản lý và sử dụng đất đai. Không áp dụng cho các trường hợp: Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất…; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Đối với hệ số điều chỉnh giá đất: Chỉ sử dụng để điều chỉnh bảng giá đất - sử dụng vào các trường hợp nêu trên.

Đối với giá đất cụ thể: Không phụ thuộc vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Hoàn toàn áp dụng cơ chế giá thị trường để có giá đất áp dụng cho các trường hợp cụ thể tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Thứ tư: Cần có tổ hợp hệ thống chính sách kết hợp với cơ chế giá đất thị trường để giảm thiểu những tác động không thuận đến thị trường và các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng đất). Trong đó có chính sách thuế “giảm sốc” đồng bộ với cơ chế giá thị trường (tại bảng giá đất) thông qua việc tính toán giảm hợp lý so với tỷ lệ thu hiện tại, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận đất đai của tổ chức cá nhân (rõ nhất là tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…).

Luật, các hướng dẫn Luật cần cho phép bổ sung các chính sách tài chính (thuế, thu,… theo hướng giá đã cao thì tỷ lệ thu phải giảm), chính sách ưu đãi hợp lý hơn trước để tránh gây nên những “cú sốc” tác động bất lợi đến đời sống nhân dân và hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Thứ năm: Để thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành một trong những căn cứ tham chiếu hợp lý, tránh để xảy ra những biến động bất thường phục vụ định giá đất theo cơ chế thị trường, cần áp dụng đồng bộ các giải pháp ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, quản lý thị trường bất động sản, điều tiết cung cầu, chính sách thuế chống đầu cơ, kiểm soát chặt chẽ và hợp lý dòng tiền tín dụng chảy vào thị trường bất động sản…

- Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi. Hy vọng những phân tích thẳng thắn và kiến nghị chính sách của ông sẽ là nguồn tham khảo quan trọng, góp phần hoàn thiện cơ chế giá đất và phát triển minh bạch thị trường bất động sản trong giai đoạn tới!