Triển vọng sáng sủa

Theo ông Nam, đối với thị trường bất động sản, yếu tố quan trọng nhất là sự cân bằng giữa cung - cầu. Cầu lớn thì cung sẽ tăng cao để đáp ứng nhu cầu và tạo điều kiện cho thị trường phát triển tốt. Về phía cầu, Việt Nam có quy mô dân số khoảng 96 triệu dân, trong thời gian tới sẽ tăng lên mức 120 triệu dân và sẽ ổn định dân số ở khoảng đó. Mỗi năm tăng dân số khoảng 800 – 900 triệu người và là nước đông dân thứ 13 thế giới với tốc độ đô thị hoá khá nhanh.

Tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam ở mức 21,7% năm 1999 lên 35,7% năm 2017 (bình quân tăng khoảng 0,8 điểm %/năm). Tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm từ 2 - 3,4%.

“Đây là nguồn cầu về nhà ở rất lớn cho thị trường bất động sản nhưng nhưng tôi hơi hơi ngạc nhiên là các cơ quan quản lý Nhà nước và các doanh nghiệp ít chú ý tới và sử dụng những con số này”, ông Nam chia sẻ.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Cũng theo ông Nam, một điều đáng chú ý khác của dân số Việt Nam là các hộ gia đình có quy mô ngày càng nhỏ. Đến đầu năm 2018, Việt Nam có khoảng 25,5 triệu hộ gia đình (trong thời kỳ 2009 - 2017, tỷ lệ tăng bình quân hàng năm về số hộ là 1,5%/năm), trong đó quy mô gia đình nhỏ (có 2 - 4 người) là phổ biến nhất (chiếm gần 65%). Số hộ độc thân chiếm tỷ trọng nhỏ (8%) nhưng đang có xu thế tăng nhanh trong 5 năm trở lại đây.

Ông Nam cho rằng, đây là yếu tố quan trọng trong việc định hướng lại sản phẩm bất động sản. Đặc biệt là nhu cầu của các căn hộ nhỏ để đáp ứng sự thay đổi của quy mô hộ gia đình.

Về chất lượng nhà ở, 46,6% hộ sống trong nhà kiên cố, 43,7% hộ sống trong nhà bán kiên cố, 5,9% hộ có nhà thiếu kiên cố và 3,7% hộ có nhà đơn sơ. Diện tích ở bình quân đầu người của cả nước đến tháng 6/2018 là khoảng 23,7m2/người.

Quy mô dân số lớn, song một điều đáng mừng, theo ông Nam, là khả năng thanh toán đối với các sản phẩm bất động sản của người dân đang ở mức khả quan. Sau hơn 20 năm thực hiện đường lối "Đổi mới", nền kinh tế Việt Nam đã có bước phát triển rất đáng khích lệ, tốc độ tăng trưởng GDP khá cao và ổn định với trung bình trên 7%/ năm trong nhiều năm qua. Tầng lớp người giàu và trung lưu liên tục có những tăng trưởng tích cực, kéo theo đó là nhu cầu mua các bất động sản chất lượng.

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã có bước phát triển tích cực, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao mức sống của nhân dân. Riêng lĩnh vực nhà ở, trong khoảng thời gian từ năm 1999 đến nay, mỗi năm Việt Nam đã phát triển mới được trung bình khoảng hơn 70 triệu m2 sàn nhà ở. Đến nay, cả nước ước tính có khoảng 2,1 tỷ m2 nhà ở, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 9,7 m2/người năm 1999 lên 23,7 m2 vào tháng 6/2018.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất thiết yếu của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị hình thành nếp sống văn minh hiện đại. Bên cạnh đó, kích thích sự phát triển của các ngành kinh tế khác đi theo thị trường bất động đản.

Về giao dịch mua bán trên thị trường, theo ông Nam, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM có sự phát triển bền vững với tốc độ ổn định. Các dự án bất động sản vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục cung cấp ra thị trường. Chỉ tính riêng trong Quý III/2018, 2 địa phương này đã đưa vào thị trường bất động sản đạt 20.328 sản phẩm mới. Cơ cấu sản phẩm hợp lý.

Giao dịch thành công đạt 12.720 sản phẩm, nâng tỷ lệ hấp thụ đạt 63,5% (mặc dù trong Quý có tháng ngâu và mùa khai giảng). Con số này tăng gấp rưỡi so với lượng giao dịch của năm 2014, chứng tỏ người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực, cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản, ông Na nhận định.

Đáng chú ý, mặc dù giao dịch bất động sản tăng trưởng mạnh nhưng giá bất động sản luôn được giữ ở mức ổn định. Giá không tăng chứng tỏ cung cầu cần đối, nguồn cung không quá lớn. Có được thành tựu này chính là do sự điều hành tốt của chính phủ, cơ cầu sản phẩm phù hợp của doanh nghiệp và sự hiểu biết của người dân.

Lấy ví vụ về sự tăng trưởng tốt của thị trường, vị lãnh đạo này tiết lộ một chi tiết khá thú vị là thời gian bán hết trung bình của một dự án bất động sản tại Hà Nội chỉ khoảng 23 tháng, đặc biệt, đối với phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ chỉ trong 6 tháng, trong khi tại các nước khác trong khu vực, một dự án bán trong vòng 3 - 4 năm vẫn chưa hết hàng.

Bên cạnh thị trường nhà ở, đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhu cầu hiện nay là rất lớn, khả năng thành toán tốt. Tuy nhiên, gần đây đang có sự chững lại nhất định do các vấn đề về pháp lý.

Thời gian tới, với sự tăng trưởng mạnh của du lịch, nhu cầu về cơ sở lưu trú phục vụ du lịch, đặc biệt là các tín hiệu tích cực khi Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ ngành liên quan (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch…) khẩn trương xây dựng ban hành theo thẩm quyền các văn bản: Về quy chuẩn tiêu chuẩn, quy chế quản lý vận hành, quy định chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu.

Như vậy, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đã chính thức được thừa nhận và bước đầu được thể chế hóa. Khi đó, phân khúc bất động sản này chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng tích cực.

Thị trường bất động sản về trung dài hạn ổn định, ngắn hạn còn nhiều bất cập

Bên cạnh những mặt tích cực, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mặc lớn. Trước hết là về nguồn vốn cho thị trường.

Ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng, từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, đến các dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài. Tuy nhiên, tại Việt Nam, từ năm 2017, Nhà nước đã có động thái hạn chế tín dụng vào thị trường.

Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao cho các ngân hàng chỉ là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước là khoảng 17% -18% và đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm.

Hội thảo thu hút sự quan tâm tham dự của hơn 500 người là các nhà quản lý, nhà phân tích và nhà kinh doanh bất động sản.

Thông tư số 19/2017/TT-NHNN và mới đây là Thông tư số 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36 (20/11/2014) quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng phi ngân hàng sẽ thực hiện giảm dần theo lộ trình. Cụ thể, từ 1/1 - 31/12/2018, tỷ lệ này đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài là 45%, TCTD phi ngân hàng là 90%. Từ 1/1/2019, tỷ lệ này giảm xuống 40% đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, giữ nguyên đối với TCTD phi ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, đồng thời cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200% (Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Theo ông Nguyễn Trần Nam, các động thái nêu trên khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn để tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng do các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người dân do thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển mạnh.

Để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, khoảng hai năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án, bên cạnh đó là huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điểm nghẽn thứ hai của thị trường bất động sản là khó khăn về thủ tục hành chính. Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm mục đích làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian việc qua.

Không phủ nhận sự cần thiết của việc phòng chống tham nhũng, tuy nhiên về trung hạn cũng sẽ làm giảm đáng kể số dự án và sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung. Thực tế trong thời gian qua đã có hiện tượng: Nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ “vừa làm vừa nghe ngóng” hoặc đùn đẩy lên cấp trên làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.

Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển chạy về các “tỉnh lẻ” như Phú Yên, Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Yên Bái nơi có nhiều chính sách hấp dẫn nhà đầu tư hoặc nhiều chủ đầu tư “tay ngang”, không đủ tiềm lực tài chính phải bán dự án. Đây sẽ là cơ hội đối với các nhà đầu tư nước ngoài chuyên nghiệp với tiềm lực tài chính vững vàng.

Trong năm 2019, nguồn cung bất động sản trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các doanh nghiệp vẫn còn hàng để bán. Tuy nhiên, trong tương lai đến năm 2020, nếu vướng mắc này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, trong thời gian qua cũng chứng kiến nhiều nhà phát triển tập trung đầu tư vào nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá cả phải chăng như: Dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City của Viglacera và Handico với số lượng căn hộ là 1.588; dự án nhà ở thương mại giá phải chăng VinCity của tập đoàn VinGroup (khoảng 700 triệu đồng/căn) được triển khai tại Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Nha Trang, TP.HCM.

"Đây là phân khúc có nhu cầu thực rất lớn mà hiện nay thị trường vẫn chưa đáp ứng được, đồng thời dòng sản phẩm này có tính thanh khoản lại rất tốt; đối với các dự án nhà ở xã hội còn được nhận nhiều sự hỗ trợ từ nhà nước và chính quyền địa phương. Đây cũng có thể là một hướng tốt để các nhà đầu tư nước ngoài liên doanh, liên kết hoặc đầu tư phát triển dự án độc lập", ông Nguyễn Trần Nam nhận định. 

Đưa ra cái nhìn toàn diện về thị trường, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhìn chung thị trường bất động sản đang tăng trưởng tốt cả về nhu cầu và thanh khoản. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường đang có những khó khăn về nguồn vốn, thủ tục hành chính, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có giải pháp xử lý kịp thời để gỡ khó cho thị trường, giúp thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững trong thời gian tới.