Thích
Từ năm 2026, hệ thống bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ được áp dụng trên toàn quốc, đánh dấu một thay đổi lớn trong quản lý đất đai và tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Việc cập nhật giá đất sát hơn với giá thị trường được xem là bước cải cách quan trọng, nhưng đồng thời cũng tạo ra nhiều áp lực tài chính đáng kể.
Theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ để tính hầu hết các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Các khoản này trải rộng từ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đến tiền thuê đất hằng năm, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường khi gây thiệt hại, hay cả mức xử phạt hành chính.
Những đối tượng nào chịu ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao? Ảnh minh họa
Bảng giá đất cũng được dùng để xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất đã có hạ tầng và tính tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá. Dù giao dịch thực tế có thể thấp hơn, thuế và phí vẫn phải tính theo mức giá tối thiểu trong bảng giá, vì vậy mọi thay đổi của bảng giá đất đều ảnh hưởng trực tiếp đến các thủ tục pháp lý và tài chính của người dân.
Ở góc độ tích cực, việc điều chỉnh bảng giá đất giúp thu hẹp khoảng cách lâu nay giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, giảm tình trạng "hai giá" và hạn chế các hành vi trục lợi chênh lệch. Một số địa phương đã phân vùng giá đất chi tiết hơn, căn cứ vào mức độ đô thị hóa, hạ tầng và mật độ dân cư, như Hà Nội áp dụng 17 khu vực theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND. Cách tiếp cận này giúp phản ánh sát giá trị từng khu vực, đặc biệt là những nơi có tiềm năng thương mại cao. Giá đất tiệm cận thị trường cũng tạo điều kiện để công tác bồi thường, tái định cư trở nên hợp lý hơn, từ đó hỗ trợ tiến độ các dự án hạ tầng và phát triển đô thị. Minh bạch giá đất còn góp phần lành mạnh hóa giao dịch trên thị trường, giảm rủi ro ép giá hay khai thấp giá trị chuyển nhượng.
Tuy nhiên, đi cùng với sự minh bạch là gánh nặng tài chính tăng đáng kể đối với nhiều nhóm đối tượng. Khi bảng giá đất tăng từ 20-25%, thậm chí cao hơn tại một số khu vực trung tâm, người dân sẽ phải trả thêm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân khi bán đất. Chi phí thực hiện thủ tục tách thửa, xin cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất… cũng tăng theo. Những người chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chịu tác động mạnh nhất do mức chênh lệch lớn giữa hai loại giá. Người thu nhập thấp và trung bình có thể gặp nhiều khó khăn hơn khi tiếp cận nhà ở đô thị trong bối cảnh giá đất tăng nhanh. Ở các vùng ven đô và khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, áp lực tài chính có thể khiến người dân e ngại thực hiện các thủ tục pháp lý.
Nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng rõ nhất gồm người đang làm thủ tục đất đai, hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, người thu nhập thấp - trung bình và người bị thu hồi đất. Dù được bồi thường cao hơn, họ cũng phải đối mặt với nghĩa vụ tài chính tăng khi nhận đất tái định cư hoặc khi thực hiện các thủ tục liên quan.
