Chung cư cao cấp Hà Nội: Nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản ‘đuối sức’, nguy cơ lệch pha ngày càng rõ

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn hồi phục về nguồn cung, song bức tranh thực tế lại cho thấy một nghịch lý rõ nét khi căn hộ cao cấp liên tục được tung ra với mức giá ngày càng cao, trong khi sức mua vẫn thận trọng, khiến nguy cơ dư cung dần hiện hữu.

Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng, quý I/2026 đánh dấu sự trở lại của nguồn cung khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động. Tuy nhiên, phần lớn nguồn hàng mới lại tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy mặt bằng giá lên ngưỡng cao kỷ lục.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình đã tiệm cận mức 128 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án mới chào bán thậm chí vượt xa ngưỡng này. Theo ghi nhận, dự án chung cư cao cấp tại tổ hợp Cao Xà Lá ghi nhận mức giá thăm dò (rumor) ở ngưỡng 220-280tr/m2, tương đương căn 1 phòng ngủ từ 9 - 10 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ từ 12 - 15 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ từ 15 - 17 tỷ đồng; trong khi căn 4 phòng ngủ có thể lên tới 28 - 30 tỷ đồng.

Ngay cả các dự án ở khu vực ven trung tâm, giá cũng phổ biến từ 90 đến hơn 130 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tiện ích.

Sự leo thang của giá bán phần lớn đến từ chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và áp lực lãi suất. Tuy nhiên, điều đáng nói là tốc độ tăng giá này đang vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người mua ở thực.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP. HCM hiện có giá trên 80 triệu đồng/m2. Trong vòng 5 năm qua, giá nhà tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa cung và cầu.

Trong khi đó, thanh khoản thị trường lại chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12–14%/năm khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn. Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái "kẹp hai đầu", nguồn cung gia tăng nhưng giao dịch không tương xứng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu toàn bộ nguồn cung dự kiến được đưa ra thị trường trong năm 2026, tổng số sản phẩm có thể lên tới khoảng 150.000 căn, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 căn. Tuy nhiên, bài toán không nằm ở số lượng, mà ở cơ cấu sản phẩm.

Thực tế cho thấy, thị trường đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, trong khi phân khúc cao cấp lại chiếm tỷ trọng áp đảo. Điều này dẫn đến tình trạng "nhà thừa vẫn thừa, người cần nhà vẫn khó tiếp cận", làm gia tăng rủi ro dư cung cục bộ ở phân khúc giá cao.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, nếu xu hướng phát triển lệch về phân khúc cao cấp tiếp tục kéo dài, thị trường có thể đối mặt với áp lực tồn kho lớn, buộc doanh nghiệp phải tăng chiết khấu hoặc điều chỉnh giá bán trong tương lai.

Ở góc độ khác, việc chủ động tiết giảm nguồn cung hiện nay cũng được nhìn nhận như một bước tái cân bằng cần thiết. Khi dòng tiền không còn dồi dào và lãi suất duy trì ở mức cao, thị trường buộc phải vận hành theo logic mới, nơi thanh khoản thực và nhu cầu thực trở thành yếu tố quyết định.

Trong trung hạn, nhiều dự báo cho rằng dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ven đô, nơi giá còn "dễ chịu" hơn và gắn với các dự án hạ tầng mới. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường không chỉ cần thêm nguồn cung, mà cần đúng loại sản phẩm phù hợp với khả năng hấp thụ.

Chu kỳ tăng trưởng nóng của bất động sản Hà Nội đang có sự thay đổi khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý mới có thể đứng vững. Trong bối cảnh đó, phân khúc chung cư cao cấp dù vẫn chiếm ưu thế sẽ phải đối mặt với bài toán cân bằng cung - cầu nếu không muốn rơi vào vòng xoáy dư cung.