Thích
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2026 đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ rệt.
Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, sự hồi phục lần này không diễn ra đồng loạt mà mang tính chọn lọc cao, trong đó phân khúc chung cư nổi lên như điểm sáng dẫn dắt.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm thị trường sau Tết Nguyên đán có xu hướng tăng trở lại, song đà phục hồi nhanh chóng chững lại ngay từ tuần thứ hai. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những biến động vĩ mô và địa chính trị toàn cầu, khiến tâm lý nhà đầu tư chuyển sang trạng thái thận trọng, quan sát nhiều hơn trước khi xuống tiền.
Bức tranh chung của thị trường bất động sản quý I/2026.
Theo chia sẻ của bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn tại sự kiện trực tuyến Toàn cảnh thị trường Bất động sản quý I/2026, đặt trong bối cảnh này, dòng tiền không rút khỏi thị trường, nhưng đã thay đổi cách vận hành.
Thay vì lan tỏa trên diện rộng, dòng tiền có xu hướng tập trung vào những phân khúc có khả năng khai thác giá trị thực. Chung cư vì thế trở thành lựa chọn nổi bật, không chỉ bởi tính phù hợp với nhu cầu ở thực mà còn nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Lượng quan tâm vào chung cư tăng mạnh ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM.
Diễn biến này phản ánh rõ sự thay đổi trong hành vi thị trường. Nếu như trước đây, hoạt động đầu tư lướt sóng chiếm tỷ trọng lớn, có thời điểm lên tới 30-40%, thì hiện nay con số này chỉ còn khoảng 4%.
Ngược lại, phần lớn người mua chuyển sang mục tiêu ở thực hoặc khai thác cho thuê, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, ít phụ thuộc vào yếu tố đầu cơ.
Chung cư được đánh giá là loại hình tiềm năng nhất trong các phân khúc.
Cùng với sự dịch chuyển về dòng tiền, mặt bằng giá chung cư cũng có những biến động đáng chú ý. Tại Hà Nội, giá bán tiếp tục duy trì xu hướng tăng và đã thiết lập mặt bằng mới, với mức phổ biến khoảng 60-70 triệu đồng/m2, trong khi các dự án cao cấp dao động từ 90-100 triệu đồng/m2.
Tại TP. HCM, giá tăng chậm hơn nhưng ổn định hơn, đặc biệt ở các khu vực vùng ven nơi vẫn còn dư địa phát triển và mức giá dễ tiếp cận hơn, như Bình Dương với khoảng 35-40 triệu đồng/m2.
Các dự án chung cư tại Hà Nội.
Dù giá không giảm, thanh khoản thị trường lại chịu tác động rõ rệt từ yếu tố lãi suất và tâm lý chờ đợi.
Số liệu cho thấy tỷ lệ giao dịch sụt giảm đáng kể so với quý trước, phản ánh thực tế người mua chưa sẵn sàng "xuống tiền" mạnh tay trong bối cảnh chi phí vốn vẫn còn là yếu tố cần cân nhắc.
Các dự án chung cư tại TP. HCM.
Ở chiều nguồn cung, thị trường ghi nhận sự trở lại của nhiều dự án mới. Riêng trong quý I/2026, Hà Nội có khoảng 16 dự án mở bán, trong khi TP. HCM có khoảng 14 dự án. Điểm đáng chú ý là các dự án mới không còn phát triển theo kiểu dàn trải, mà tập trung rõ rệt theo định hướng hạ tầng, đặc biệt là mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).
Xu hướng này thể hiện rõ tại Hà Nội, nơi các dự án mới hình thành dọc theo các tuyến vành đai, metro và các trục giao thông chiến lược. Tại TP. HCM, nguồn cung lại có xu hướng dịch chuyển ra khu vực cận trung tâm và các hành lang kết nối liên vùng như Quốc lộ 13.
Không chỉ dừng lại ở hai đô thị lớn, dòng tiền còn có xu hướng lan sang các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Hải Phòng hay một số địa phương miền Trung, nơi quỹ đất còn lớn và mức giá chưa bị đẩy lên quá cao. Điều này cho thấy thị trường đang mở rộng không gian phát triển, thay vì tập trung quá mức vào khu vực lõi đô thị như trước.
Biến động vĩ mô tác động lớn đến tình hình bất động sản năm 2026.
Tại Hà Nội, quy hoạch 9 trục không gian - hành lang phát triển đang định hình lại cấu trúc đô thị theo hướng đa cực. Đây được xem là bước chuyển quan trọng, mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường.
Trong khi đó, TP. HCM đẩy mạnh liên kết vùng với Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ với các dự án như cao tốc Bến Lức - Long Thành đóng vai trò xương sống kết nối.
Điểm đáng chú ý là trong quý I/2026, tiến độ hạ tầng đã được triển khai đồng bộ, đặc biệt là các dự án cầu, đường và vành đai – yếu tố thường có độ trễ lớn trong các chu kỳ trước.
Tổng thể, những diễn biến trong quý I/2026 cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới - giai đoạn mà yếu tố "chọn lọc" đóng vai trò quyết định.
Không còn là cuộc chơi của số đông hay những cơn sóng ngắn hạn, thị trường hiện tại đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng hơn, với trọng tâm là giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Trong bức tranh đó, chung cư đang nổi lên như phân khúc hội tụ đầy đủ các yếu tố phù hợp với "khẩu vị" mới của thị trường. Và cũng từ đây, một chu kỳ phát triển khác đang dần hình thành chậm hơn, nhưng thực chất và ổn định hơn.
