"Chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 có khả năng không xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM"

Hà Thương ngthuongreatimes@gmail.com

Thứ Ba, 26/11/2024 - 14:00

Đó là nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại bản tin thị trường vừa phát hành. Ghi nhận trên thực tế, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đã chính thức "vắng bóng" tại thị trường TP.HCM từ năm 2021, còn tại Hà Nội là năm 2023.

Có thể bạn quan tâm

Điều tiết giá chung cư để hướng tới phát triển lành mạnh, bền vững Giải pháp ngăn chặn tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc Nhiều người mua biệt thự lãi hàng chục tỷ đồng Hà Nội: Căn hộ giá cao tiếp tục chiếm ưu thế, phân khúc bình dân "biến mất" hoàn toàn

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục bị "bỏ rơi"

VARS cho biết, giai đoạn 2018 - 2023, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng mất cân đối. Cụ thể, nguồn cung chủ yếu "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang, còn phân khúc vừa túi tiền liên tục sụt giảm và chính thức "vắng bóng" tại TP.HCM vào năm 2021, tại Hà Nội là năm 2023.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ vừa túi tiền mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP.HCM, kể từ năm 2018, tỷ trọng căn hộ vừa túi tiền sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Hà Nội: Căn hộ giá cao tiếp tục chiếm ưu thế, phân khúc bình dân "biến mất" hoàn toàn
24/10/2024 06:05
Điều tiết giá chung cư để hướng tới phát triển lành mạnh, bền vững
11/11/2024 06:43
Giải pháp ngăn chặn tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc
31/10/2024 20:52

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản dần "tăng nhiệt" nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn tiếp tục bị "bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung cầu ngày càng trầm trọng.

Dữ liệu của VARS cho thấy, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thống kê chỉ số biến động giá căn hộ sơ cấp tại 150 dự án tính đến quý III/2024 thì giá bán trung bình TP. Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Thị trường TP.HCM có mức giá tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường cho thấy mức tăng 46,2% trong quý III/2024, với hơn 50% nguồn cung mới trong quý có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Thực tế này cho thấy tại các đô thị lớn, mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không ngừng tăng lên nhưng nguồn cung hoàn toàn không đáp ứng được.

Trong thời gian tới, VARS cho rằng khó có thể xuất hiện nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Trong năm 2023 và đầu 2024, gần như cũng không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

"Muôn vàn" lý do kìm hãm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

Có rất nhiều lý do khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng vắng bóng và đi đến "tuyệt chủng" như hôm nay. Thứ nhất là nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới "nới lỏng". Thậm chí, VARS cho biết, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án cũng không ít. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng. Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra, đề xuất "cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

Thứ hai, Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Thứ ba, Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân. Quỹ sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của họ.

"Đồng thời quỹ cũng là cơ quan quản lý, tổng rà soát những cá nhân đã mua/thuê các dự án được quỹ này phát triển và tiến hành thu hồi lại nhà nếu phát hiện mua/bán sai quy định, làm giả tài liệu thu nhập và không kê khai tài sản đúng", VARS đề xuất.

Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân.

Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... Cùng với đó, Nhà nước cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.

Tuy nhiên, để các chính sách điều tiết thực sự hiệu quả, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn, VARS cho rằng, Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh. Hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản, đặc biệt là dữ liệu về giá sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý/theo dõi giá bất động sản, đảm bảo căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác. Còn hệ thống quản lý nhà ở định danh tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp... sẽ giúp các cơ quan xác định được lịch sử giao dịch, thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực.../.