Giải pháp ngăn chặn tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc

Giá đất đấu giá vẫn liên tục lập đỉnh dù bị rà soát

Trong thời gian qua, đất đấu giá đã trở thành một phân khúc "nóng" trên thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt tại các huyện vùng ven như Thanh Oai và Hoài Đức. Vào tháng 8 vừa rồi, hàng loạt phiên đấu giá tại những khu vực này đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư và công chúng, khi chứng kiến số lượng hồ sơ đăng ký lớn và thời gian đấu giá kéo dài. Những phiên đấu giá này cũng ghi nhận giá trúng đấu giá tăng cao vượt xa giá khởi điểm, có thửa đạt mức gấp hàng chục lần.

Thế nhưng, sau các cuộc đấu giá, nhiều người đấu giá đất thành công với giá cao liên tục bỏ cọc. Trong 68 thửa đất được đấu giá tại xã Thanh Cao chỉ có 12 người trúng đấu giá nộp tiền đất, 56 người chưa nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế. Tương tự, tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, 8/19 lô đất trúng đấu giá chưa được nộp tiền, có dấu hiệu bị bỏ cọc.

Trước tình trạng bất cập trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất, ngày 21/8/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo rà soát, chấn chỉnh công tác tổ chức đấu giá đất, đảm bảo tuân thủ pháp luật, công khai và minh bạch.

Dù các cơ quan chức năng đã vào cuộc, tuy nhiên những bất cập trong đấu giá đất vẫn tái diễn trong các phiên đấu giá gần đây tại các khu vực như Hà Đông và Thường Tín.

Cụ thể, mới đây vào ngày 22/10, tại huyện Thường Tín, sau 16 giờ đấu giá liên tục, 19 trong tổng số 40 thửa đất thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá xã Vạn Điểm đã được đấu giá thành công. Giá trúng cao nhất đạt gần 53 triệu đồng/m2, giá thấp nhất hơn 24 triệu đồng/m2, trong khi mức giá khởi điểm chỉ gần 3,9 triệu đồng/m2. 21 thửa đất còn lại không đấu giá thành công do người tham gia vi phạm quy chế.

Trước đó, ngày 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội, quận Hà Đông cũng đã thu hút sự chú ý mạnh mẽ khi kéo dài đến hơn 23 giờ đêm, khoảng 14 tiếng liên tục. Kết quả, giá trúng cao nhất đạt hơn 262 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần giá khởi điểm, trong khi giá thấp nhất cũng lên tới 133 triệu đồng/m2, gấp gần 6 lần giá ban đầu. Đáng nói, hạ tầng các lô đất trúng đấu giá này không có gì đặc biệt, đều nằm trong khu dân cư đã xây cất nhà cửa, cách xa trung tâm.

Liên quan đến vấn đề này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, dù đã được cơ quan chức năng vào cuộc nhưng diễn biến những phiên đấu giá vẫn không có gì thay đổi, thậm chí giá đất đấu giá còn tiếp tục tăng cao.

Theo đơn vị này, giá đất tại các phiên đấu giá tiếp tục tăng cao bởi nhu cầu về bất động sản, nhất là các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng, như đất đấu giá là rất lớn. VARS dẫn chứng, tại các khu vực như Hoài Đức hay Hà Đông, tiềm năng phát triển đô thị cùng với sự phát triển hạ tầng tạo ra kỳ vọng rất lớn cho nhà đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để sở hữu các sản phẩm có số lượng không nhiều này dù mức giá ấy có thể vượt xa giá trị thực của lô đất. Ngoài ra, với kỳ vọng rằng đất đai sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai, những người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn rất nhiều so với định giá thông thường.

Đặc biệt, mức giá tăng cao do thị trường bất động sản Hà Nội đang tăng trưởng "nóng" với nguồn cung vẫn hạn chế, giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao cùng với kỳ vọng về việc mở rộng thành phố và hạ tầng giao thông.

Bên cạnh đó, một nguyên nhân quan trọng khác khiến mức giá đấu trúng tăng cao là do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích "thổi giá", tạo mặt bằng giá "ảo" để làm căn cứ đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

Hơn nữa, theo quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày bị phạt "khá nhẹ", chỉ bị hủy kết quả và mất tiền cọc - rất thấp do giá khởi điểm thấp. Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, song phải đến 1/1/2025 các quy định này mới có hiệu lực, điều này khiến cho các đối tượng bất chấp "thổi" giá đất nhằm trục lợi.

Còn mới đây, tại tại phiên thảo luận của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho rằng, tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, có biểu hiện đầu cơ, thổi giá, tạo mặt bằng giá cao, làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Theo ông Duy, một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này có thể kể đến việc lập công khai quy hoạch các khu vực phát triển đô thị, nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại nhà đất vừa trúng đấu giá để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với khu vực xung quanh.

Bên cạnh đó, một số địa phương thiếu chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá đất dẫn đến đất ở, nhà ở của người dân trở nên khan hiếm, không đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.

"Có địa phương sử dụng giá đất trong bảng giá hiện hành, chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm. Điều này dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn, cũng như thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời", lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay.

Phương thuốc nào trị "bệnh" đấu giá xong bỏ cọc?

Có thể thấy, mặc dù các cơ quan chức năng đã nhận diện được những bất cập và tiến hành tạm dừng các phiên đấu giá để rà soát, nhưng theo các chuyên gia bất động sản, hành trình "chữa lành" những vấn đề trong đấu giá đất vẫn cần thêm nhiều thời gian và giải pháp đồng bộ, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền, cơ quan quản lý và cả cộng đồng.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội cho rằng, để ngăn chặn tình trạng đấu giá với mức giá cao bất thường rồi bỏ cọc, giải pháp không nên chỉ tập trung vào việc tăng tiền đặt cọc mà nên có thêm điều kiện với người tham gia đấu giá. Bởi giá đặt cọc hiện nay quy định từ 5 - 20%, có nghĩa một bất động sản có giá 10 tỷ đồng thì đặt cọc 2 tỷ. Không phải ai tham gia đấu giá đều được mua, có thể 10 người tham gia chỉ 1 người mua. Theo đó, việc tăng tiền đặt cọc sẽ dẫn đến giảm số lượng người tham gia và có thể làm mất đi tính cạnh tranh của các phiên đấu giá.

"Như vậy, nhiều người sẽ thấy phải bỏ vào đó đặt cọc lượng tiền khá lớn mà chưa chắc đã được mua. Chi phí dồn tiền đặt cọc vào đó tạo nên tâm lý cản trở về tính toán kinh tế, nên rất ít người tham gia đăng ký mua. Khi tăng phí đặt cọc lên, càng tăng chi phí này, càng ít người tham gia đấu giá. Do đó, không nên tăng phí đặt cọc", ông Cường nêu.

Thay vào đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường đề xuất một cơ chế nghiêm ngặt hơn là yêu cầu người tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính để thanh toán nếu trúng đấu giá. Việc này phải làm trước khi nộp hồ sơ và hoàn toàn có đủ điều kiện, thời gian để cơ quan quản lý kiểm soát.

Cụ thể, người tham gia cần xác nhận có đủ tiền trong tài khoản ngân hàng hoặc sở hữu các tài sản bảo đảm như bất động sản, đồng thời cam kết chịu chế tài nếu cố ý bỏ cọc. Những chế tài này có thể bao gồm việc phong tỏa tài sản đã cam kết nhằm đảm bảo tính ràng buộc và giảm thiểu tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá.

"Nếu có quy định như thế này thì những người có nhu cầu mua thật sẽ dễ dàng chứng minh được, đồng thời sẽ loại bỏ được những người không có nhu cầu sử dụng, tham gia đấu giá để mua đi bán lại, hoặc những người cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc như vừa qua. Đặc biệt những người trả giá cao rồi bỏ cọc chắc chắn sẽ bị xử lý tài sản rất lớn và khi đó, họ chắc chắn sẽ không bỏ cọc", ông Cường đề nghị cần bổ sung quy định này.

Còn theo VARS, để đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, giảm thiểu tối đa các trường hợp đấu giá xong bỏ cọc cần lưu ý một số vấn đề quan trọng.

Thứ nhất, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục theo sát từng động thái của các cuộc đấu giá để có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu bất ổn. Đồng thời, cũng xem xét để sớm đưa ra các điều chỉnh về cơ chế, chính sách, quy định chặt chẽ hơn liên quan đến hoạt động này vào đời sống để kịp thời nắn chỉnh hoạt động này đi đúng hướng. Trong đó, mức phạt bỏ cọc cần được xem xét nâng cao hơn. Như vậy, tăng sự cân nhắc giữa được và mất của các cá nhân tham gia đấu giá, hạn chế phần nào trào lưu đầu cơ thông qua hoạt động này.

Thứ ba, Nhà nước cần có biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng "sang tay" ngay trong thời gian ngắn.

"Điều quan trọng nhất, vẫn nằm ở nút thắt về nguồn cung nhà ở. Cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để khơi thông nguồn cung nhà ở; trong đó xem xét, tháo gỡ dứt điểm các dự án đang bị vướng về pháp lý là cách nhanh nhất giúp bơm thêm nguồn cung vào thị trường. Khi cung dần đáp ứng cầu thì lúc đó tự khắc thị trường sẽ được căn chỉnh và vấn đề về giá nói chung và giá trúng đấu giá nói riêng sẽ tiệm cận hơn với giá trị thực của bất động sản", đại diện VARS nhấn mạnh./.