Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM thấp nhất trong vòng 10 năm qua
Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM được CBRE công bố sáng 9/1 cho biết, năm 2023 thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận nhiều điểm sáng nhưng cũng nhiều thách thức. Về nguồn cung, cả hai thành phố đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.
Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.
So với nửa đầu năm, lượng nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng cuối năm có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội khi ghi nhận mức tăng hơn 60%. Còn tại TP.HCM, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023. Các dự án đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội cũng như tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố, đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM trong năm 2023.
Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM thấp nhất trong vòng 10 năm qua. (Ảnh minh họa: Vietnamnet)
Về tỷ lệ hấp thụ, báo cáo CBRE cho biết, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được trong năm 2023, chỉ xấp xỉ một nửa số căn bán được trong năm 2022. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực hơn trong nửa cuối năm, nhờ vào động thái linh hoạt từ các chủ đầu tư bao gồm: Việc áp dụng các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu cao lên đến hơn 40% khi thanh toán sớm… Cùng với đó, mặt bằng lãi suất giảm và tâm lý người mua nhà cải thiện cũng góp phần khiến số lượng nhà ở bán được trong hai quý cuối năm tăng hơn 60% tại Hà Nội và tăng gấp đôi tại TP.HCM so với nửa đầu năm.
Giá bán nhà ở Hà Nội đang đi theo xu hướng của TP.HCM ba năm trước
Về giá bán, nghiên cứu của CBRE cho thấy, thị trường chung cư ở hai thành phố vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt là tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm 2023, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm vừa qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP.HCM.
Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: "Trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự 'đổi vai' cho nhau khi giá bán thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM ba năm về trước".
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam
Chia sẻ cụ thể, bà Dương Thùy Dung cho biết, tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020 - 2021. Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022, do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm 2023 cao hơn năm trước.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở hai thi trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Giá bán tại Hà Nội trong quý IV/2023 tiếp tục đà tăng trưởng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm. Nguồn cung duy trì hạn chế, trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội sôi động hơn.
Ngược lại, giá bán thứ cấp TP.HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng, lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp tại TP.HCM có những điều chỉnh giá xuyên suốt năm 2023 tuy nhiên mức giảm giá đã giảm dần trong quý cuối năm.
Thị trường nhà liền thổ ở Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tương tự, với lượng rao bán cắt lỗ tại thị trường thứ cấp giảm dần kể từ nửa cuối năm, kéo theo đà giảm giá bán thứ cấp chững lại về cuối năm. Tại quý IV/2023, giá bán thứ cấp trung bình của bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đạt gần 157 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 5% theo năm.
Nhà ở vẫn là thị trường triển vọng trong năm 2024
Dù gặp không ít thách thức trong năm 2023, song khi bước sang năm 2024, CBRE cho rằng, nguồn cung nhà ở mới kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông thành phố.
Tại TP.HCM, nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế nên chỉ đón nhận lần lượt khoảng 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.
Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung cho biết: "Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024".
Ông Phạm Vũ Thăng Long, Trưởng Bộ phận Kinh tế vĩ mô Công ty chứng khoán HSC chia sẻ tại sự kiện CBRE Market Outlook.
Phân tích rõ hơn những động lực thúc đẩy thị trường nhà ở chuyển biến tích cực trong năm 2024, ông Phạm Vũ Thăng Long, Trưởng Bộ phận Kinh tế vĩ mô, Công ty chứng khoán HSC cho biết, tăng trưởng kinh tế 2024 dự báo sẽ hồi phục tốt hơn so với năm 2023 do hoạt động xuất - nhập khẩu được cải thiện. Nền kinh tế hồi phục, thu nhập người dân được đảm bảo sẽ kéo theo khả năng chi trả của người dân tăng lên. Trong đó, có nhu cầu chi trả cho việc mua và đầu tư nhà ở.
Chưa kể, mặt bằng lãi suất đang ở mức thấp nhất trong lịch sử và ngay từ đầu năm Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra mức tăng trưởng tín dụng rất "cởi mở" là 15% nên người mua nhà và giới đầu tư sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận vốn tín dụng giá rẻ trong thời gian tới.
"Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam liên tục giảm lãi suất nhưng Ngân hàng Trung ương Châu Âu và ngân hàng trung ương của Mỹ lại tăng lãi suất nên áp lực vẫn rất lớn. Tuy nhiên, sang đến 2024, hai ngân hàng này sẽ điều hành lãi suất theo chiều hướng giảm nên áp lực không còn lớn và mặt bằng lãi suất ở Việt Nam khả năng sẽ tiếp tục thấp", ông Long cho biết.
Chuyên gia dự báo, năm 2024 không chỉ là các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam để "săn" các dự án bất động sản chất lượng, pháp lý tốt mà sẽ có cả nhà đầu tư cá nhân trong nước quay trở lại thị trường. Bởi năm 2024 thực sự là thời điểm đầu tư phù hợp cho những ai biết chọn lọc cơ hội.
Nhìn nhận ở góc độ pháp lý, ông Huỳnh Đại Thắng, Luật sư hợp danh, Trưởng Văn phòng Hà Nội, DFDL cho biết, việc thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đang cố gắng sớm thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường chuyển biến tích cực thời gian tới.
Với riêng thị trường nhà ở, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Luật Nhà ở (sửa đổi) là một trong những quy định sẽ tác động tốt tới tâm lý người mua nhà, giúp người mua nhà an tâm khi lựa chọn phân khúc này.
Chưa kể, Luật mới cũng có nhiều hơn những quy định cho việc phát triển nhà ở xã hội, vì vậy có thể kỳ vọng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội sẽ cải thiện trong năm 2024./.
