Nhiều lý do "ngáng chân" nhà đầu tư bất động sản
Chia sẻ tại Diễn đàn thị trường Bất động sản 2024, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services đánh giá, thị trường tài chính bất động sản Việt Nam hiện nay đang có nhiều điểm trái ngược. Nổi bật là lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất cho vay vẫn còn neo cao.
Theo đó, lãi suất cho vay năm đầu tiên đã giảm xuống 6 - 7% nhưng lãi suất thả nổi ở những năm tiếp theo đang ở mức 10 - 12%. Vì vậy, lãi suất cho vay thực tế hiện nay vẫn chưa thực sự hấp dẫn. Trong khi đó, những nhà đầu tư bất động sản luôn luôn có tầm nhìn trung, dài hạn. Phần lớn nhà đầu tư sẽ không vay trong vòng 1 năm để hưởng lãi thấp mà thời gian vay của nhà đầu tư phụ thuộc vào thời gian "ra hàng".
"Ở giai đoạn hiện nay, ít nhất phải mất 2 năm nhà đầu tư mới có thể bán được sản phẩm", ông Khôi cho biết.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services chia sẻ tại Diễn đàn.
Theo chuyên gia, khi giới đầu tư mất 2 - 3 năm mới ra được hàng thì lãi suất hiện tại dù giảm vẫn chưa thực sự hấp dẫn để giới đầu tư sẵn sàng vay vốn tín dụng. Chưa kể, thanh khoản thị trường hiện nay đang ở mức thấp nhất trong lịch sử.
Nghiên cứu của Dat Xanh Services cho thấy, năm 2019 - 2020 thanh khoản thị trường bất động sản đạt khoảng 90%, thị trường cực kỳ sôi động, mua bán dễ dàng. Còn hiện tại, thanh khoản chỉ ở mức 10 - 20%. Hà Nội có thanh khoản tốt nhất cũng chỉ đạt 30%, tức là 10 sản phẩm đưa ra thị trường thì chỉ 3 sản phẩm có thể bán được.
"Để dòng tiền quay trở lại thị trường thì niềm tin là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên niềm tin lại gắn liền với tính thanh khoản. Nói cách khác, tính thanh khoản của thị trường tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư, người mua nhà. Do đó, khi thanh khoản đang xuống thấp thì rõ ràng các nhà đầu tư sẽ e ngại trong việc tham gia thị trường giai đoạn hiện nay", ông Phạm Anh Khôi nhìn nhận.
Không chỉ thị trường bất động sản, chuyên gia này còn cho rằng, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng… cũng đang khá khó khăn trong việc lôi kéo giới đầu tư quay trở lại. Bởi chứng khoán nhiều rủi ro còn vàng thì bấp bênh.
Do vậy, nhà đầu tư trong năm nay vẫn sẽ chấp nhận gửi tiền ngân hàng nhiều hơn dù lãi suất tiền gửi giảm mạnh. Đối với thị trường bất động sản, chỉ khi nào tính thanh khoản cải thiện thì lúc đó mới kỳ vọng niềm tin nhà đầu tư, người mua nhà hồi phục - chuyên gia Dat Xanh Services nêu quan điểm.
Khôi phục thanh khoản là mấu chốt quan trọng
Để dòng tiền bớt "e ngại" với thị trường bất động sản, rõ ràng cần loại bỏ những yếu tố đang "ngáng chân" nhà đầu tư. Trong đó, việc khôi phục niềm tin, cải thiện thanh khoản là vấn đề mấu chốt.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho rằng, để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường, khôi phục niềm tin cho nhà đầu tư thì bên cạnh việc các doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc, giảm giá thành sản phẩm, có các chính sách thanh toán linh hoạt… cũng cần những trợ lực mạnh mẽ từ phía Nhà nước.
"Xét một cách tổng thể, nhà đầu tư mất niềm tin là do nhiều doanh nghiệp vướng vào lao lý, không có khả năng trả lãi trái phiếu, dự án bị đình trệ kéo dài… Tuy nhiên, những thực tế này không hoàn toàn tự doanh nghiệp làm ra. Một phần nguyên nhân đẩy các doanh nghiệp rơi vào tình trạng như hiện tại là do các chính sách pháp lý còn nhiều bất cập. Thậm chí, 70% khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay liên quan đến pháp lý", ông Bảo phân tích.
Có cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, để thị trường có thể vực dậy, nhà đầu tư quay trở lại, cần sự chung tay, góp sức vào cuộc chung của toàn hệ thống.
Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Trong đó, bản thân doanh nghiệp bất động sản cần phải tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được nhu cầu tài chính của người dân. Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng/nhà đầu tư cũng như các đơn vị phân phối, môi giới bất động sản; tinh gọn quy trình sản xuất, ứng dụng công nghệ và các giải pháp nhằm giảm giá bán bất động sản.
Hơn hết là hoạt động theo hướng "chậm nhưng chắc", xác định rõ tinh thần 2024 vẫn là năm đầy thách thức cần vượt qua. Với các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cần đặc biệt lưu ý đến khâu quản lý vận hành để đảm bảo tính khả thi cho các phương án khai thác cho thuê của khách hàng/nhà đầu tư.
"Cần xác định rõ 'chung tay thúc đẩy thị trường' là mục tiêu chính, rồi mới xác định đến mục tiêu lợi nhuận", ông Chung nhấn mạnh.
Về phía Nhà nước, ông Chung đề xuất nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc cho các dự án để đảm bảo nguồn cung ra thị trường. Cùng với đó là nhanh chóng hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để có hiệu lực cùng lúc với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đặc biệt, cần thực hiện nhiều hơn các chính sách kích cầu như giảm thuế VAT, đẩy mạnh đầu tư công./.
