Thích
Áp lực cung - cầu và cuộc cạnh tranh khốc liệt năm 2026
Phát biểu tại phiên tọa đàm của hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" do Báo Tiền Phong tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá năm 2026 sẽ là thời điểm tăng trưởng đột biến về nguồn cung.
Nhờ những nỗ lực quyết liệt trong việc tháo gỡ khó khăn cho hơn 1.000 dự án đang tồn đọng, lượng hàng dự kiến đổ vào thị trường có thể tăng mạnh từ 2 đến 3 lần so với năm 2025, ước tính đạt khoảng 300.000 sản phẩm mới.
Phiên tọa đàm của hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?".
"Tuy nhiên, sự bùng nổ này đồng thời mang đến một cảnh báo về cuộc cạnh tranh khốc liệt. Mặc dù nhu cầu thị trường sẽ tăng theo đà tăng trưởng kinh tế, đầu tư công và hạ tầng, nhưng tốc độ này khó có thể đuổi kịp sự gia tăng quá nhanh của nguồn cung mới", ông Đính cho hay.
Chính vì vậy, theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường sẽ xuất hiện một nghịch lý về giá mà các doanh nghiệp cần đặc biệt lưu tâm. Trong khi các chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và lãi suất vẫn đang chịu áp lực tăng giá, thì áp lực cạnh tranh và nhu cầu khơi thông thanh khoản lại buộc các doanh nghiệp phải tự cân chỉnh lại chiến lược giá bán hoặc gia tăng tối đa chất lượng sản phẩm.
"Trong cuộc đua này, các dự án đại đô thị quy mô hàng nghìn ha với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ sẽ có ưu thế vượt trội trong việc tối ưu hóa bài toán kinh doanh. Ngược lại, những dự án nhỏ lẻ hoặc không chứng minh được dòng tiền rõ ràng sẽ đối mặt với nguy cơ bị đào thải nếu không kịp thời điều chỉnh chất lượng và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng", ông Đính nhận định.
Doanh nghiệp cần thấu hiểu chính mình và thấu hiểu luật chơi
Đứng từ góc độ quản lý nhà nước, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), nhấn mạnh rằng sự thắng lợi của doanh nghiệp trong chu kỳ mới bắt đầu từ việc thấu hiểu chính mình.
Khi các chính sách của Luật Đất đai 2024 đã thẩm thấu sâu rộng và hệ thống dữ liệu đất đai đạt tiêu chuẩn minh bạch tuyệt đối, nhà đầu tư cần có cái nhìn thực tế về năng lực và nguồn lực nội tại của mình. Việc tìm kiếm phân khúc phù hợp thay vì chạy theo các xu hướng đám đông hay những cơn sốt ảo sẽ là chìa khóa để doanh nghiệp bảo toàn vốn và phát triển.
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai.
Bên cạnh đó, việc thấu hiểu luật chơi mới trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp là yêu cầu bắt buộc. Doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt các cơ chế phân cấp phân quyền để phối hợp hiệu quả với chính quyền địa phương trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý.
Sự am hiểu về các Nghị quyết đột phá như Nghị quyết 170, 171 hay 254 sẽ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai dự án, đặc biệt là trong việc xử lý các vướng mắc sau thanh tra và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng dựa trên cơ chế đồng thuận 75%. Chính việc thấu hiểu tường tận các quy định này sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh về thời gian và chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.
Chìa khóa tài chính: Đa dạng hóa nguồn vốn và kiểm soát đòn bẩy
Về khía cạnh tài chính, TS. Cấn Văn Lực đưa ra những định hướng quan trọng về việc điều tiết dòng tiền trong năm 2026. Mặc dù mục tiêu tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế được giữ ở mức 15%, một quy mô tiền tệ rất lớn, nhưng doanh nghiệp bất động sản không nên hiểu đây là sự nới lỏng vô điều kiện.
TS. Cấn Văn Lực phát biểu tại phiên tọa đàm.
Thay vào đó, doanh nghiệp cần từ bỏ tư duy phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng để chuyển sang mô hình đa dạng hóa nguồn vốn một cách bài bản. Việc chủ động huy động qua thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả trái phiếu xanh và thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI, sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực từ sự biến động lãi suất tín dụng.
Đồng thời, quản trị tài chính hiện đại yêu cầu doanh nghiệp phải quyết liệt trong việc hạn chế đầu tư dàn trải. Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng nhích lên để hút tiền và bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên tuyệt đối, việc triển khai cùng lúc quá nhiều dự án mà không đảm bảo dòng tiền thực tế sẽ là sai lầm chết người.
Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào những phân khúc có tính thanh khoản cao và được xã hội ưu tiên như nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và mô hình TOD gắn với giao thông công cộng.
Một nỗ lực tự thân không kém phần quan trọng là doanh nghiệp phải chủ động điều tiết giá bán về mức hợp lý, đồng hành cùng người dân và Chính phủ để đảm bảo thị trường vận hành lành mạnh và bền vững trong dài hạn.
