Chuyên gia: Muốn bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi, cần minh bạch như thị trường chứng khoán

Sau nhiều năm tập trung tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước sang một giai đoạn mới. Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), vấn đề lớn nhất hiện nay không còn là khung pháp luật mà là làm thế nào để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư thông qua cơ chế vận hành minh bạch.

Phát biểu tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" ngày 23/6 do báo Tài chính Đầu tư tổ chức, ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng những thay đổi của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã cơ bản xử lý các vướng mắc lớn về chính sách đối với bất động sản du lịch. Điều thị trường cần lúc này là một cơ chế đủ minh bạch để nhà đầu tư yên tâm đồng hành lâu dài.

Pháp lý đã thông, nhưng niềm tin chưa trở lại

Theo ông Thọ, khó khăn lớn nhất của thị trường trong nhiều năm qua không chỉ đến từ khoảng trống pháp lý mà còn từ việc niềm tin của nhà đầu tư suy giảm sau hàng loạt dự án vận hành kém hiệu quả. Một trong những băn khoăn phổ biến là sự chênh lệch giữa thời hạn sử dụng đất và vòng đời thực tế của tài sản.

Ông cho biết đất thương mại, dịch vụ hiện được giao với thời hạn từ 50 đến 70 năm, trong khi các công trình nghỉ dưỡng có thể khai thác hàng chục, thậm chí hàng trăm năm nếu được đầu tư và bảo trì tốt. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư vẫn còn tâm lý cân nhắc khi quyết định xuống tiền.

Theo ông, về lâu dài có thể nghiên cứu cơ chế phân loại bất động sản theo chế độ sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài, kết hợp với chính sách thuế phù hợp để vừa bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư vừa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước.

Điều thị trường còn thiếu là sự minh bạch

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, vấn đề đáng quan tâm hơn hiện nay nằm ở khâu quản lý và phân chia lợi ích sau khi dự án đi vào khai thác.

Cụ thể, ông cho rằng nhiều dự án sau khi bán sản phẩm đã phát sinh mức phí quản lý, vận hành hoặc khai thác rất cao nhưng thiếu cơ chế kiểm soát độc lập. Người mua gần như không có công cụ để kiểm chứng chi phí thực tế, trong khi mọi quyết định chủ yếu do chủ đầu tư đưa ra.

Theo ông Thọ, bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư ở khía cạnh đồng sở hữu và cùng khai thác hạ tầng. Vì vậy, loại hình này cũng cần có cơ chế minh bạch tương tự, từ kiểm toán chi phí, công khai báo cáo tài chính đến cơ chế giám sát việc phân chia nguồn thu.

"Khi đã có sở hữu chung thì phải có công khai, minh bạch. Nếu để chủ đầu tư tự quyết định mọi vấn đề thì rủi ro sẽ chuyển sang nhà đầu tư thứ cấp", ông nhấn mạnh.

Đề xuất quản lý mô hình nghỉ dưỡng theo hướng quỹ đầu tư

Một nội dung đáng chú ý khác được ông Thọ đề cập là mô hình bán condotel, bán kỳ nghỉ hay chia sẻ lợi nhuận.

Theo ông, bản chất của các giao dịch này gần với hoạt động huy động vốn hơn là mua bán bất động sản theo cách truyền thống. Thay vì coi mỗi căn hộ nghỉ dưỡng là một tài sản độc lập, ông đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư hoặc cơ chế quản trị tương tự doanh nghiệp niêm yết, trong đó toàn bộ nhà đầu tư được xem như các cổ đông cùng góp vốn vào một dự án.

Với cách tiếp cận này, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm công khai báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán, kết quả kinh doanh và các khoản chi phí vận hành định kỳ, tương tự cơ chế minh bạch trên thị trường chứng khoán.

Ông cho rằng khi nhà đầu tư có đầy đủ thông tin, họ sẽ đánh giá được hiệu quả thực sự của dự án thay vì chỉ dựa vào các cam kết lợi nhuận ban đầu.

Việt Nam đang có cơ hội lớn để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Theo ông Thọ, xét về điều kiện phát triển du lịch, Việt Nam đang ở giai đoạn thuận lợi hơn nhiều so với trước đây.

So với hơn hai thập kỷ trước, nhiều điểm nghẽn từng cản trở ngành du lịch như hạ tầng giao thông, chính sách thị thực hay kinh tế ban đêm đã từng bước được cải thiện. Mạng lưới cao tốc mở rộng, chính sách visa thông thoáng hơn và nhiều sản phẩm du lịch mới đang tạo nền tảng thuận lợi cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Tuy nhiên, nếu những bất cập trong cơ chế vận hành và phân chia lợi ích không được xử lý, thị trường rất khó lấy lại niềm tin sau giai đoạn đóng băng vừa qua. Theo ông, minh bạch không chỉ giúp bảo vệ người mua mà còn bảo vệ chính các doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, tránh việc các mô hình đầu tư hợp pháp bị đánh đồng với những trường hợp vi phạm từng xảy ra trên thị trường.

"Chúng ta đang ở giai đoạn rất thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch. Nhưng nếu không xây dựng được một cơ chế minh bạch, thị trường sẽ tiếp tục gặp khó trong việc thu hút dòng vốn đầu tư", ông Nguyễn Đình Thọ nhận định.

Có thể thấy, khi những rào cản pháp lý từng bước được tháo gỡ, bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi yếu tố quyết định không còn chỉ là vị trí dự án hay quy mô đầu tư. Khả năng công khai thông tin, minh bạch dòng tiền và xây dựng cơ chế quản trị chuyên nghiệp sẽ trở thành nền tảng để khôi phục niềm tin, thu hút dòng vốn dài hạn và tạo động lực cho thị trường phát triển bền vững.