Theo số liệu mới công bố của Tổng cục Thống kê, tính đến cuối tháng 8, dù số doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động đạt 1.721, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này vẫn giảm mạnh.
Cụ thể, cả nước có 3.066 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 8 tháng năm 2023, giảm tới 53,4% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản giải thể là 855 doanh nghiệp, tăng 10,8%.
Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ suy giảm mạnh và đối diện với nhiều khó khăn như đứt gãy dòng tiền, thanh khoản kém, chồng chéo thủ tục pháp lý... Theo đó, những con số trên cho thấy sự ảm đạm vẫn tiếp tục đeo bám thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đánh giá, dù thị trường chưa có nhiều khởi sắc, nhưng những biến động trên là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trải qua thời kỳ tái cơ cấu, hứa hẹn có nhiều chuyển biến tích cực trong thời gian tới.
Thị trường đang trải qua một cuộc đại phẫu
Thực tế cho thấy, không chỉ thị trường bất động sản Việt Nam, mà thị trường bất động sản nhiều nước trên thế giới từ đầu năm 2023 đến nay cũng gặp rất nhiều khó khăn.
Thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã lắng nghe cộng đồng doanh nghiệp, đưa ra nhiều biện pháp, ban hành nhiều chính sách để hỗ trợ thị trường, định hướng mục tiêu phát triển; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông điểm nghẽn về pháp lý, dòng tiền... như Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp; Nghị định 10 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...
Thị trường từ đầu quý III/2023 đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu khởi sắc, nhưng nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn phải giải quyết. Trong khi nhà ở cao cấp dư thừa thì phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ có nhu cầu cao lại thiếu cung; bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ảm đạm...
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trì trệ suốt thời gian qua thứ nhất là do cung cầu mất cân đối. Thứ hai là do doanh nghiệp bị quá tải trong quá trình huy động vốn để đầu tư kinh doanh, việc quản trị kinh doanh hạn chế dẫn đến không làm chủ được dòng tiền.
Thứ ba, thị trường việc làm đang khó khăn, thu nhập giảm khiến người dân hạn chế mua sắm. Cuối cùng, do lãi suất cho vay thời gian qua khá cao và điều kiện tiếp cận vốn còn nhiều khó khăn nên dòng tiền vay tiêu dùng bất động sản cũng vì vậy mà giảm sút.
Trong điều kiện đó, các doanh nghiệp phải liên tục thu hẹp quy mô, cắt giảm lao động và giảm thiểu tối đa các chi phí vận hành. Vì vậy, việc các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới ít hơn, cũng như số lượng doanh nghiệp dừng hoạt động hoặc phá sản nhiều hơn là điều tất yếu trong sự vận hành của thị trường chứ không hoàn toàn xấu.
"Những doanh nghiệp không trụ lại được thị trường hầu hết đều gặp các vấn đề về phương thức kinh doanh, năng lực tài chính, khả năng quản trị... Chính vì vậy, việc các doanh nghiệp yếu kém buộc phải phá sản giống như một cuộc đại phẫu loại bỏ những khối u ác tính. Đây là giai đoạn tất yếu phải trải qua để phục hồi thị trường, tránh lãng phí dòng tiền", ông Phong nhận định.
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, một mặt, những con số báo cáo của Tổng cục Thống kê phản ánh xu hướng của thị trường bất động sản còn trầm lắng; nhưng mặt khác cũng cho thấy đây là phản ứng nhanh nhạy của các doanh nghiệp trong việc giảm bớt các chi phí cơ hội, chuyển trạng thái sang "ngủ đông", chờ thời điểm thị trường khởi sắc hơn để trở lại.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng những con số trên cho thấy dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản. Bởi theo ông, thị trường đã đi qua những giai đoạn tăng trưởng bùng nổ từ năm 2019 đến 2021. Năm 2019, giá bất động sản tăng 30%. Trong hai năm đại dịch là 2020 và 2021, nền kinh tế tăng trưởng thấp chỉ dưới 3%, tuy nhiên giá bất động sản vẫn tăng mạnh lần lượt là 40% và 60%. Thời điểm đó, nếu không có nỗ lực điều hành nền kinh tế của các cơ quan quản lý nhà nước, bong bóng bất động sản có thể đã phình to vượt khả năng kiểm soát. Khi ấy, không chỉ thị trường bất động sản gặp khó khăn mà thị trường tài chính tiền tệ cũng chịu tác động, đà tăng trưởng của cả nền kinh tế vốn đang vật lộn để phục hồi hậu Covid-19 cũng chậm lại.
“Do đó, dù việc tái cấu trúc thị trường bất động sản sẽ đem lại nhiều đau đớn, nhưng là điều cần thiết và tất yếu để kiểm soát sự ổn định của thị trường. Việc doanh nghiệp cần làm là tìm cách thích nghi với điều kiện của thị trường và thể hiện năng lực của mình”, chuyên gia nói.
Cần tái cấu trúc thị trường một cách kiên quyết và triệt để
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định, việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn kéo dài sẽ ảnh hưởng xấu đến sức khỏe nền kinh tế khi một lượng tiền lớn bị “đóng băng”, trong khi nhiều lĩnh vực sản xuất khác vẫn đang “đói vốn”.
Bên cạnh đó, lĩnh vực bất động sản suy yếu khiến công ăn việc làm, tiêu dùng trong xã hội giảm đi. Bởi, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngành kinh tế này đóng góp trực tiếp khoảng 15% vào tỷ trọng GDP quốc gia, cùng với sức lan tỏa tới khoảng 40 ngành nghề chủ chốt như xây dựng, ngân hàng - tài chính, chứng khoán, bảo hiểm, du lịch, nông nghiệp…
Hiện nay, việc thực thi các chính sách được Chính phủ ban hành từ đầu năm đến nay đang giải quyết những vướng mắc cơ bản của thị trường bất động sản về dòng vốn, pháp lý. Tuy nhiên, giải pháp cốt lõi nhất trong dài hạn vẫn là tái cơ cấu thị trường, nhằm đảm bảo ngành bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, giảm thiểu tối đa rủi ro trong tương lai.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh: "Việc tái cấu trúc thị trường bất động sản cần được thực hiện một cách kiên quyết và triệt để hơn. Có như vậy, nút thắt của thị trường mới được gỡ bỏ". Theo đó, một trong những biểu hiện của việc tái cấu trúc là phân phối lại nguồn vốn vào các phân khúc bất động sản có nhu cầu thực.
“Trong ngắn hạn, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giá rẻ là phân khúc nhu cầu trên thị trường rất cần nhưng thiếu nguồn cung. Đây là phân khúc được kỳ vọng phát triển nên Chính phủ đang dành nhiều ưu tiên từ hệ thống ngân hàng để thúc đẩy dòng tiền đầu tư cũng như thu hút sức mua của người tiêu dùng trên thị trường bất động sản vào phân khúc này trong thời gian tới”, ông Thịnh cho hay.
Bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, hoạt động tái cấu trúc cũng đang diễn ra ở nhiều phân khúc, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, hiệu quả tính đến nay vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Biểu hiện là rất nhiều dự án đã khởi công với giá trị lên đến hàng nghìn tỷ nhưng vẫn đang “nằm chờ”.
Chưa kể, một loạt sản phẩm tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM có lợi thế về khả năng tiếp cận, điều kiện cơ sở hạ tầng và tiện ích nội khu vẫn tăng giá bán. Theo chuyên gia, dù một số nơi đã giảm giá, nhưng mức giá này vẫn chưa đủ thu hút và phù hợp với nhu cầu của thị trường. Vì vậy, việc hạ giá sâu hơn vẫn cần được diễn ra.
"Ngoài hai phân khúc nhà ở giá rẻ, trong thời gian tới, cần đặc biệt để tâm tới phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng bởi đó là cơ hội để thu hút các nhà đầu tư quốc tế", PGS.TS. Định Trọng Thịnh lưu ý./.
