Cơ hội khởi sắc của bất động sản nông nghiệp nhìn từ những đột phá về tư duy trong Luật Đất đai 2024

Báo cáo tổng kết thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp và nông thôn năm 2023, triển khai nhiệm vụ năm 2024 chỉ ra, trong suốt 10 năm qua, nền nông nghiệp Việt Nam đã đạt được nhiều thành tựu nổi bật, được đánh giá là nhóm ngành nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế. Năm 2023, tăng trưởng GDP toàn ngành nông nghiệp đạt 3,83%, cao nhất trong nhiều năm gần đây, đóng góp lớn vào mức tăng trưởng 5,05% của nền kinh tế. 6 tháng đầu năm 2024, hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản có nhiều điểm sáng, là yếu tố quan trọng tạo ra tăng trưởng 3,38% của toàn ngành. Cùng với định hướng đến năm 2050, Việt Nam sẽ trở thành một trong những nước có nền nông nghiệp hàng đầu thế giới, với ngành công nghiệp chế biến nông sản hiện đại, hiệu quả, thân thiện với môi trường, đã khẳng định vai trò nền tảng của lĩnh vực nông nghiệp đối với nền kinh tế.

Những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nông nghiệp, bao gồm việc điều chỉnh khung pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, thúc đẩy hợp tác công tư (PPP) trong lĩnh vực nông nghiệp được nêu rõ tại Nghị quyết 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022. Những nỗ lực này đã góp phần khơi thông các nguồn lực để đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và phát triển chuỗi giá trị nông nghiệp.

Dù vậy, nông nghiệp vẫn được xem là ngành rủi ro nhiều, sinh lời ít, thu hồi vốn chậm. Đất nông nghiệp dường như đã mất đi vị thế "tấc đất tấc vàng" một thời. Làm sao để những người nông dân có thể sống tốt trên mảnh đất cha ông để lại, mà không phải bỏ làng, bỏ ruộng vườn để lên phố mưu sinh? Làm sao để những doanh nghiệp có khát vọng làm giàu với nông nghiệp, có khát vọng nâng tầm nông sản và du lịch nông thôn Việt Nam có cơ hội được thử sức, cống hiến?

Đất nông nghiệp có diện tích khoảng 27,3 triệu héc-ta (thống kê năm 2023 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn), nhưng giá trị khai thác thực tế lại chưa đạt được tiềm năng mong đợi. Việc đầu tư vào bất động sản nông nghiệp có xu hướng gia tăng trong những năm gần đây, nhưng phần lớn các dự án vẫn tập trung ở khu vực có hạ tầng còn yếu kém và khó thu hút các nhà đầu tư lớn. Tình trạng manh mún hóa đất nông nghiệp cũng đang làm giảm tính hiệu quả trong quản lý và khai thác tài nguyên đất, từ đó làm hạn chế khả năng thu hút đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao. Đó là chưa kể đến tình trạng nhiều ngân hàng còn ngần ngại trong việc cấp vốn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp, do lo ngại dự án thiếu thông tin minh bạch và thị trường nông sản biến động.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nông nghiệp trở thành thị trường "ngách" kém hấp dẫn, ít giao dịch. Đất nông nghiệp vốn chỉ được coi là tư liệu sản xuất, hơn là hàng hóa, nên quy định đối với phân khúc bất động sản nông nghiệp chủ yếu theo hướng hạn chế chuyển nhượng, tích tụ ruộng đất. Quá trình dồn điền đổi thửa theo đó cũng diễn ra chậm hơn nên ruộng đất manh mún, phân tán, ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nông nghiệp.

Du lịch nông nghiệp theo đó cũng phát triển tự phát, nhỏ lẻ, dù theo các chuyên gia, chúng ta có nhiều tiềm năng và đầy đủ lợi thế để "cất cánh". TS. Ngô Trường Sơn, Chánh Văn phòng Điều phối nông thôn mới Trung ương, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn nhìn nhận, để góp phần khơi dậy nguồn lực đất nông nghiệp, khai thác tối đa giá trị không gian cảnh quan, văn hóa nông thôn, việc thúc đẩy du lịch nông nghiệp là vô cùng cần thiết. Đặc biệt, đối với xây dựng nông thôn mới, đây là giải pháp rất quan trọng nhằm nâng cao chất lượng đời sống vật chất, tinh thần của người dân nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng tích hợp đa giá trị, bao trùm và phát triển bền vững.

Đánh giá cao tiềm năng phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn ở Việt Nam, TS. Ngô Trường Sơn cho rằng, Việt Nam có đầy đủ các nguồn tài nguyên vô cùng quý giá để phát triển các hoạt động du lịch nông nghiệp, nông thôn. Ngoài bản sắc địa phương đa dạng, đặc sắc, thì với nền văn minh nông nghiệp lâu đời, với tổ chức cộng đồng cơ bản là xóm làng, đã hình thành một hệ thống các sản vật rất phong phú và đặc trưng. Cùng với sự đa dạng về dân tộc, lịch sử văn hóa đã tạo nên hệ thống các giá trị văn hóa đa dạng, gắn với các giá trị sản xuất, đời sống của người dân nông thôn.

Trước những tiềm năng to lớn đó, việc phát triển du lịch nông thôn là một trong những giải pháp, nhiệm vụ trọng tâm của Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021 - 2025. Mục tiêu đặt ra, đến năm 2025, mỗi tỉnh, thành phấn đấu có ít nhất một điểm du lịch nông thôn được công nhận gắn với lợi thế về nông nghiệp, văn hóa, làng nghề hoặc môi trường sinh thái của địa phương. Dưới định hướng đó, nhiều chính sách phát triển du lịch nông nghiệp đã được đưa ra. Đã có nhiều địa phương khai thác du lịch nông nghiệp như một hướng đi mới, kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp và trải nghiệm du lịch, đem lại những hiệu quả kinh tế nhất định.

Song, để đạt được những mục tiêu trên còn rất nhiều việc phải làm. Nhưng bước đầu tiên có lẽ là thay đổi tư duy, từ sản xuất nông nghiệp sang kinh tế nông nghiệp, coi nông nghiệp là lợi thế cạnh tranh quốc tế và tận dụng mọi hình thức để khai thác tối đa giá trị đất nông nghiệp, đưa đất nông nghiệp trở lại vị thế "tấc đất tấc vàng". Đồng thời, cần tháo gỡ các rào cản để thu hút đầu tư vào hạ tầng, bất động sản du lịch nông nghiệp một cách bài bản.

Nắm bắt được những "nút thắt" đang kìm hãm sự bứt phá trong lĩnh vực nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 đã nỗ lực khơi thông bằng những quy định đột phá. Việc điều chỉnh các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc chuyển nhượng, cho thuê và đầu tư vào đất nông nghiệp, không chỉ giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai, nguồn vốn, mà còn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, góp phần nâng cao giá trị bền vững cho đất nông nghiệp và bất động sản nông nghiệp.

Sự cải thiện trong khung pháp lý sẽ không chỉ thúc đẩy đầu tư vào du lịch nông nghiệp, mà còn tạo điều kiện cho việc phát triển nông nghiệp công nghệ cao. Với những định hướng này, lĩnh vực nông nghiệp và thị trường bất động sản nông nghiệp hứa hẹn sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, mang lại lợi ích cho cả người nông dân lẫn doanh nghiệp và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế chung của đất nước.

Để hiểu rõ hơn những thay đổi mang tính đột phá về tư duy trong lĩnh vực nông nghiệp ở Luật Đất đai 2024, cũng như những trăn trở làm sao để ngành nông nghiệp Việt Nam "cất cánh" và bắt kịp với thị trường quốc tế, để du lịch nông nghiệp, nông thôn phát triển tương xứng với tiềm năng to lớn hiện nay, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với các chuyên gia, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.

PV: Thưa các chuyên gia, trong thời kỳ Luật Đất đai 2013, chúng ta vẫn thường nói đến tư duy cũ kỹ trong phát triển nông nghiệp, với những người nông dân không biết hoặc không thể làm gì khác trên mảnh ruộng, khu vườn cha ông để lại, trong những ngày nông nhàn?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, đó là điểm nghẽn cơ bản nhất liên quan đến đất nông nghiệp trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Trong thời kỳ đó, chúng ta chưa có những chính sách rõ ràng cho du lịch nông nghiệp, mà hầu như mới dừng lại ở quan điểm đất nông nghiệp chỉ dùng để sản xuất nông nghiệp, chứ không được đầu tư, kinh doanh lĩnh vực khác. Những công trình phi nông nghiệp thường phải tháo dỡ. Chúng ta đã quên mất vế thứ hai, là nông nghiệp có thể phát triển du lịch rất tốt.

Có thể nói, du lịch nông nghiệp là phân khúc tạo cơ hội cho các hộ gia đình, cá nhân mở rộng thị trường du lịch gắn với thiên nhiên, gắn với lao động mang tính chất hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, chúng ta chưa làm được nhiệm vụ này, mà thường do các tổ chức, các công ty du lịch tham gia thực hiện. Nhiều nơi ở Việt Nam, homestay, farmstay lại chủ yếu do những người nơi khác đến, đầu tư xây dựng lên và kiếm lời. Các tour du lịch nông nghiệp vẫn do các công ty du lịch đứng ra làm.

Điều đó cho thấy, mặc dù đã có nhiều chủ trương, nhưng chúng ta chưa tạo ra được hình thức toàn dân làm du lịch nông nghiệp. Do những bó hẹp về mặt pháp lý, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng đơn mục đích, thì những người nông dân không thể kiêm nghề phụ khác. Trong khi, số lượng dân cư sống bằng nghề nông rất nhiều, những ngày nông nhàn cũng rất nhiều, họ sẽ làm gì để gia tăng thu nhập?

Thực tế, đối với những hình thức du lịch trải nghiệm dưới dạng homestay, farmstay, những người nông dân, những hộ gia đình nông dân phải là những người chủ động thu hút du lịch để gia tăng thu nhập. Đất nước bạn - Thái Lan đã làm rất tốt vấn đề này. Mỗi người dân Thái Lan đều có khả năng thu hút khách du lịch và giúp họ trải nghiệm phong tục tập quán, văn hoá của quê hương, đất nước mình, với chi phí không hề cao.

Hình thức du lịch trải nghiệm mang tính toàn dân có khả năng thu hút khách du lịch nhiều hơn du lịch hạng sang. Hiệu ứng du lịch trải nghiệm mà 500 công ty du lịch tạo ra không thể bằng 25 triệu cá nhân, hộ gia đình ở các địa phương. Bởi vì khách du lịch được nghe trực tiếp người dân nói chuyện, thưởng thức những món ăn thuần bản địa, xem biểu diễn âm nhạc mang tính gia đình, với những nhạc cụ đặc biệt… Du lịch trải nghiệm có sức mạnh rất lớn, vừa tạo thêm thu nhập cho người dân, vừa quảng bá được văn hoá Việt Nam là ở chỗ đó. Đáng tiếc nhiều năm qua, vì tư duy bó buộc đối với đất nông nghiệp, nên chúng ta hầu như chưa động viên được sức dân trong việc phát triển du lịch trên đất nông nghiệp, một cách phổ biến, bài bản.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến: Lâu nay chúng ta vẫn tư duy đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt trong lĩnh vực nông nghiệp. Có nghĩa là, chỉ tư duy khai thác đất nông nghiệp để sản xuất lúa gạo, lương thực thực phẩm… chứ chưa có tư duy đất nông nghiệp kết hợp với mục đích khác, có tính chất kinh doanh.

Nói đến du lịch nông nghiệp, thì với tư duy đất nông nghiệp chỉ làm nông nghiệp nên hầu như mảng này chưa được chú trọng và đang phát triển tự phát. Muốn gia tăng thu nhập, nông dân chỉ có cách cố gắng thâm canh, chứ không thể sử dụng đa mục đích với kết hợp kinh doanh để gia tăng giá trị đất đai. Hiện nay, một số mô hình trang trại nông nghiệp, nông nghiệp sinh thái kết hợp với du lịch bắt đầu có manh nha, nhưng vẫn đang có tính chất nhỏ lẻ, chủ yếu là từng hộ gia đình làm, còn chính sách hỗ trợ của nhà nước, chính sách đầu tư, chính sách nhìn tổng thể thì vẫn còn hạn chế.

Cùng với đó, là những quy định hạn chế tích tụ đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất nông lâm nghiệp có đất để nuôi trồng sản xuất. Cho nên, Luật chỉ cho phép chuyển nhượng đất trồng lúa cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Luật Đất đai 2013 không chấp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân mà chỉ nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Luật Đất đai 2013 cũng cho phép tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng trừ đất trồng lúa. Dưới góc độ đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, tránh tình trạng thu gom đất nông nghiệp sau đó phân lô bán nền, tìm mọi cách chuyển mục đích sử dụng đất, thì chính sách này có hợp lý. Nhưng điều này cũng dẫn đến thực trạng doanh nghiệp, nhà đầu tư khó khăn trong việc tích tụ ruộng đất để làm trang trại lớn, hay sản xuất nông nghiệp công nghệ cao.

Bên cạnh đó, người nông dân chưa có nhu cầu tích tụ ruộng đất thực sự, do việc sản xuất nông nghiệp, nhất là ở các tỉnh phía Bắc vẫn còn phân tán nhỏ lẻ, chưa phải là nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá. Cùng với đó, là tình trạng đất bỏ hoang vì đầu tư nông nghiệp không hiệu quả, nông dân đành bỏ làng ra phố làm việc. Nhưng họ vẫn không muốn chuyển nhượng đất nông nghiệp cho người khác, vì tâm lý người nông dân phải có "tấc đất cắm dùi".

Chính vì vậy, trước khi các Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, thị trường đất nông nghiệp trầm lắng và chậm phát triển hơn các phân khúc khác.

PV: Nhắc đến việc phát triển nông nghiệp công nghệ cao, thưa Giáo sư Đặng Hùng Võ, ông có nhận xét gì từ góc độ luật và thực tiễn?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Hiện chưa có đầy đủ chính sách phát triển sản xuất nông nghiệp trên phạm vi rộng, quy mô lớn và cả công nghệ cao. Trong giới doanh nhân trẻ, có rất nhiều người hăng hái đi vào lĩnh vực nông nghiệp, mở trang trại, sản xuất trên cơ sở công nghệ cao… nhưng ít nhiều bị cản trở, bởi Luật Đất đai 2013 đưa ra những hạn chế về thời hạn sử dụng đất; hạn chế tích tụ đất đai, không thuận lợi trong việc khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao. Các doanh nhân trẻ đã phàn nàn rất nhiều về việc họ chuẩn bị công nghệ kỹ lưỡng, nhưng vì khó tiếp cận đất đai nên không thể đầu tư, xây dựng trang trại như mong muốn. Thậm chí, ngay cả đi thuê đất cũng khó khăn bởi chưa có đủ khung pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho người thuê đất sau khi đã tiến hành đầu tư, xây dựng trên đất.

Bên cạnh đó, hiện các doanh nghiệp vẫn ngần ngại tham gia nông nghiệp công nghệ cao. Bởi sự dẫn đường về công nghệ chưa tốt, chưa cụ thể và chưa có nghiên cứu kỹ lưỡng. Chúng ta chưa đưa ra được nông nghiệp "chính xác", hay là sự tính toán quy trình chăm sóc chuẩn, chính xác đối với cây trồng, vật nuôi nên rất khó thiết lập mặt bằng nông nghiệp công nghệ cao.

PV: Sau nhiều bó buộc về mặt pháp lý, cũng như tâm lý đất nông nghiệp chỉ để làm nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi lớn, được xem là bước đột phá về tư duy, "cởi trói" toàn diện cho lĩnh vực nông nghiệp, qua đó cũng tác động tích cực đến lĩnh vực bất động sản nông nghiệp như thế nào, thưa các chuyên gia?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Luật Đất đai 2024 đã tư duy theo đúng định hướng Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương Đảng khóa XIII. Đây là khung pháp luật "cởi trói" hoàn toàn cho lĩnh vực nông nghiệp và có thể xem là thành công lớn nhất của Luật Đất đai lần này.

Thứ nhất, Luật mới công nhận đa mục đích sử dụng trên đất nông nghiệp, thay vì mỗi loại đất chỉ gắn với một mục đích cụ thể. Đất nông nghiệp, đất công cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất mặt nước, đất cơ sở tôn giáo… đều có thể sử dụng đa mục đích theo quy định. Nguồn lực đất đai rõ ràng sẽ được khai thác tốt hơn, đặc biệt là trong việc phát triển du lịch nông nghiệp.

Thứ hai, các tổ chức kinh tế có thể hoạt động vào mục đích nông nghiệp. Đây cũng là thay đổi có tính bước ngoặt, khi trước đây chúng ta vẫn nghĩ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa phải là những người làm nghề nông thì mới được sử dụng.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã thành công tháo gỡ cho những khúc mắc trong sử dụng đất nông nghiệp, thay đổi tư duy rằng, muốn phát triển nông nghiệp bền vững thì không thể thiếu yếu tố phi nông nghiệp. Việc chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Đây là những bước khởi đầu, để dần dần chúng ta có những cơ chế, chính sách cụ thể hơn, nhằm thúc đẩy hoạt động trên đất nông nghiệp, tận dụng được thế mạnh của một đất nước nông nghiệp như Việt Nam, cũng như tạo chuyển biến mới trong lĩnh vực bất động sản nông nghiệp.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Trên cơ sở tổng kết, nghiên cứu, nắm bắt nhu cầu, Luật Đất đai 2024 đã có những sửa đổi bổ sung, đặc biệt là trong lĩnh vực nông nghiệp. Điển hình là, lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích (Điều 218). Tức là về mặt luật pháp, chúng ta chính thức ghi nhận, cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng đất nông nghiệp với các mục đích khác như thương mại, dịch vụ… Đây cũng là cơ sở để hợp pháp hóa mô hình du lịch nông nghiệp và các hoạt động thương mại, dịch vụ trên đất nông nghiệp. Sẽ không còn tình trạng xây dựng homestay, farmstay "chui" trên đất nông nghiệp như nhiều năm qua.

Thứ hai, Luật Đất đai 2024 cũng tiếp tục nâng hạn mức nhận chuyển nhượng, từ 10 lần (theo Luật Đất đai 2013) lên 15 lần. Quy định này có ý nghĩa trong việc tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hay sử dụng không hiệu quả do manh mún.

Thứ ba, là khẳng định và làm rõ hơn nữa chính sách tập trung, tích tụ đất đai trong nông nghiệp. Luật Đất đai 2024 đã đưa ra khái niệm mới về tập trung đất nông nghiệp (Điều 192) và tích tụ đất nông nghiệp (Điều 193). Những quy định này giúp các doanh nghiệp nông nghiệp có quỹ đất, hình thành được các mô hình sản xuất nông nghiệp quy mô lớn tập trung.

Đồng thời, luật mới cũng mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tức là về mặt pháp lý, chúng ta đã cho phép các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể tiếp cận đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa để đầu tư (với điều kiện nếu nhận chuyển nhượng vượt hạn mức giao đất, cho thuê đất, thì trước khi nhận chuyển nhượng phải có phương án đầu tư sản xuất kinh doanh cụ thể). Quy định này tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư trong nước và dòng vốn FDI chảy vào sản xuất nông nghiệp, đánh thức tiềm năng phân khúc thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển. Trong tương lai, sẽ tạo điều kiện cho những tổ chức, cá nhân có những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp gắn với phát triển du lịch.

Cùng với đó, chúng ta thừa nhận người Việt Nam định cư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ như cá nhân trong nước; thể chế hoá hoàn toàn đúng đắn quan điểm của Đảng là coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam. Với khoảng 6 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có tiềm năng về tài chính, có kiến thức khoa học công nghệ, đã được tiếp cận nền quản trị ở các nước tiên tiến, chúng ta có cơ hội đón những nhà đầu tư chất lượng vào lĩnh vực nông nghiệp xanh, du lịch sinh thái…

Như vậy, có thể thấy Luật Đất đai 2024 đã đánh thức tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản nông nghiệp. Vấn đề là cần tổ chức thực hiện sao cho tốt.

PV: Cơ chế đất đa mục đích đã mở ra cơ hội lớn cho những người nông dân, các nhà đầu tư, doanh nghiệp có mong muốn phát triển du lịch nông nghiệp, du lịch sinh thái trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, muốn phát triển thì phải hình thành thị trường, các chuyên gia có ý kiến gì trong việc tạo dựng và thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, thời gian tới nếu chỉ giới kinh doanh du lịch chớp lấy cơ hội chính sách, xây dựng homestay, farmstay… để làm du lịch, còn người nông dân chưa biết thay đổi tư duy làm nông nghiệp, thì việc phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chỉ là tự phát.

Việc nhà đầu tư đến vùng quê xây dựng trang trại, mượn hình ảnh người nông dân để thu hút du khách cũng là một cách làm du lịch, nhưng cách làm này không bền và chưa thể hiện được yếu tố cốt lõi của du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng, trong đó, người nông dân phải là trung tâm. Chính họ mang trong mình bản sắc của dân tộc, vùng đất và sẽ đem đến trải nghiệm du lịch thực sự cho du khách. Một trang trại thật, một đời sống thật, một loại nông sản đặc biệt, đó mới là điểm giá trị, hấp dẫn của du lịch nông nghiệp. Vì vậy, phải động viên chính người nông dân thay đổi tư duy.

Hiện chính sách đã có, nhưng có hai việc chúng ta cần thực hiện. Đầu tiên, là tạo ra khuynh hướng toàn dân làm du lịch, tạo một lối mở cho khu vực nông thôn, nông nghiệp và nông dân có cách thức tạo nghề phụ từ du lịch. Nghề phụ này vừa tăng thu nhập cho họ, đồng thời tạo ra được khuynh hướng toàn dân làm du lịch. Đặc biệt, đồng bào dân tộc thiểu số vốn đang thuộc khu vực có thu nhập thấp, nhưng có những "vốn văn hoá" khá đặc biệt. Chỉ là họ chưa biết cách tạo ra được cách thức kiếm tiền du lịch từ những văn hoá đó. Vậy nên, cần có những người có trách nhiệm đồng hành, hướng dẫn.

Cùng với đó, phải có chính sách giữ gìn văn hoá truyền thống của khu vực tam nông. Các công ty du lịch phải phối hợp với cộng đồng, thu hút du khách bởi văn hóa bản địa đặc trưng của mỗi địa phương.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Tôi rất đồng tình với việc động viên người nông dân thay đổi tư duy và cùng tham gia vào việc phát triển du lịch nông nghiệp, dựa trên thế mạnh của mỗi địa phương. Ngoài việc xây dựng hoạt động du lịch dựa trên tính đặc thù, đặc trưng trong truyền thống văn hoá, phong tục tập quán của mỗi địa phương, ta còn có thể xây dựng chuỗi liên kết du lịch giữa các địa phương với nhau.

Nhưng nếu chỉ kinh doanh nông nghiệp sinh thái, nông nghiệp xanh, du khách đến chỉ đến học cách làm nông nghiệp của người nông dân, hay hít thở không khí trong lành… thì sẽ rất nhàm chán. Làm sao để khách du lịch lưu trú dài ngày, chi tiêu nhiều tiền? Đó là phải kết hợp chữa bệnh, dịch vụ chăm sóc sức khoẻ cho người trung niên, người cao tuổi; có điểm check-in cho giới trẻ, có các loại hình văn hoá nghệ thuật, vui chơi giải trí phù hợp với nhiều lứa tuổi; có không gian văn hoá truyền thống của cộng đồng, các lễ hội, phim trường...

Những điều trên đòi hỏi cơ chế chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước và sự tham gia của toàn thể cộng đồng. Các doanh nghiệp bất động sản cũng thể hiện vai trò trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng lưu trú, các doanh nghiệp du lịch có vai trò trong việc khai thác, vận hành…

Vậy thì, cần đẩy mạnh công tác truyền thông, để xã hội biết được loại hình này, các doanh nghiệp biết, nhà đầu tư biết, bản thân người nông dân cũng biết để tham gia vào thị trường. Chính quyền các cấp, đặc biệt là chính quyền cơ sở biết để chấp hành và tạo điều kiện cho các chủ thể. Đặc biệt, bản thân các nhà đầu tư cũng phải biết họ được ưu đãi gì, thì mới có động lực tham gia vào lĩnh vực này.

Có thể khẳng định, bất động sản nông nghiệp là thị trường rất tiềm năng nhưng mới khai thác được một phần nhỏ. Nếu không được chú trọng thúc đẩy, nguồn vốn vẫn chủ yếu đầu tư vào nhà ở thương mại giá cao hay phân khúc cao cấp, mà người dân, đặc biệt là nông dân lại không được hưởng lợi ích từ đất đai.

Yêu cầu cao hơn là cần kết hợp giữa nhà đầu tư, nhà khoa học, nông dân và cộng đồng, để có sự nghiên cứu, tìm ra các hình thức du lịch hấp dẫn du khách. Có như vậy mới có thể kéo được du khách có thể ở lại cả tuần, cả tháng, hoặc muốn quay lại.

Bất động sản du lịch nông nghiệp cũng cần có nhiều gói phù hợp từng phân khúc khách hàng. Ví dụ, những nơi gần trung tâm thành phố lớn sẽ có gói nghỉ cuối tuần, 1 - 2 ngày, 2 - 3 ngày; gói 1 tuần, nửa tháng hoặc một tháng đối với những người có nhu cầu nghỉ dưỡng lâu như người già, người có như cầu thay đổi môi trường sống trong ngắn hạn để phục vụ công việc, nâng cao sức khỏe.

Nhìn chung, lực đẩy từ Luật Đất đai 2024 đã mở ra một dư địa rất lớn đối với thị trường bất động sản nông nghiệp. Chúng ta có thể khai thác được nhiều khía cạnh. Nhưng muốn hiệu quả thì còn nhiều vấn đề phải làm, đòi hỏi sự kết hợp, chung tay từ nhiều phía.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Để phát triển du lịch nông nghiệp đòi hỏi cơ chế chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước và sự tham gia của toàn thể cộng đồng. Các doanh nghiệp bất động sản cũng thể hiện vai trò trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng lưu trú, các doanh nghiệp du lịch có vai trò trong việc khai thác, vận hành…

PV: Đúng là Luật Đất đai 2024 đã tạo ra cơ chế, mở ra con đường phát triển mới cho bất động sản nông nghiệp, nhưng cụ thể hóa như thế nào, hướng dẫn ra sao để những đột phá trong luật mới này thực sự phát huy được ý nghĩa trong thực tiễn, góp phần nâng cao giá trị đất nông nghiệp, thưa các chuyên gia?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Luật Đất đai 2024 đã đưa ra nguyên tắc, thì các nghị định, thông tư hướng dẫn phải cụ thể hóa. Hiện các nước dựa vào sản lượng của phi nông nghiệp trên đất nông nghiệp để đánh thuế và buộc người sử dụng đất phải lựa chọn bao nhiêu đất sử dụng vào nông nghiệp, bao nhiêu đất sử dụng vào phi nông nghiệp để tạo ra thu nhập cao nhất. Chúng ta phải quy định chi tiết rồi mới thực hiện. Sự "cởi trói" bước đầu của Luật Đất đai 2024 hứa hẹn một quá trình trong vài năm tới, chúng ta có thể có thêm những cơ chế tốt hơn cho việc phát triển bất động sản nông nghiệp.

Bên cạnh tín hiệu khả quan trong Luật mới, cũng cần lưu ý công tác thực hiện dễ vướng vào vấn đề "xin phép", dễ dẫn đến "văn hoá phong bì" và tạo hiệu ứng không tốt trong khâu quản lý.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến: Ở góc độ pháp lý, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 vẫn chưa định danh chính thức thế nào là "Bất động sản du lịch nông nghiệp", vậy nên chúng ta phải có giải thích, thể chế hóa trong các văn bản hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh đó, hiện vẫn chưa có các quy định riêng, trực tiếp, độc lập đối với đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp hay kinh doanh đất du lịch nông nghiệp. Luật Kinh doanh bất động sản 2024 mới đưa ra quy định chung, là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có kết cấu hạ tầng. Vậy kết cấu hạ tầng trong đó có bất động sản du lịch nông nghiệp hay không? Kết cấu hạ tầng của bất động sản du lịch nông nghiệp là những gì? Cần chỉ rõ những vấn đề đó để cá nhân, tổ chức có thể kinh doanh, chuyển nhượng dễ dàng hơn.

Tương tự, các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch để đầu tư bất động sản du lịch nông nghiệp; vấn đề bảo vệ kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ về kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; vấn đề cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng; chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước về vốn, tín dụng hay miễn giảm tiền sử dụng đất vẫn đang nằm trong những quy định chung. Mặc dù cần thiết, nhưng tôi cho rằng, chỉ quy định chung là chưa đủ, cần phải có đặc thù hơn.

Nên chăng, có thể quy định rõ ở tầm Nghị định hoặc Thông tư liên bộ giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Tài chính; Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch; Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Tư pháp về vấn đề phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp. Trong đó, quy định về vấn đề quản lý và sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; nguyên tắc, các loại hình, các chính sách đặc thù, ưu đãi về vốn đối với kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp. Đồng thời, có văn bản thể chế cụ thể để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, để vừa phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp, vừa bảo vệ được quỹ đất nông nghiệp.

PV: Trân trọng cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!