Như Reatimes đã thông tin, thời gian vừa qua, trên một số nền tảng mạng xã hội, các kênh thông tin giới thiệu về bất động sản thường xuyên xuất hiện dày đặc thông tin rao bán bất động sản tại Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Đông thị trấn Kiện Khê, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam do Công ty TNHH Thắng Lợi Thanh Liêm là chủ đầu tư.
Theo khảo sát thực tế tại dự án, hiện tại một phần dự án đã được san lấp mặt bằng để làm hạ tầng, nhưng còn ngổn ngang, chưa rõ "hình hài" các tuyến đường nội khu. Tuy nhiên, các môi giới tại dự án này lại rầm rộ rao bán và cho biết, chủ đầu tư đã bán lại cả lốc gồm nhiều lô khác nhau với một chủ lốc chứ không phân phối qua sàn, sàn chỉ nhận lại của chủ lốc.
Ghi nhận vào cuối tháng 5 vừa qua, dự án đang triển khai hạ tầng. (Ảnh: Duy Thế)
Về hình thức giao dịch hiện nay vẫn phải qua chủ lốc, khách hàng ký với chủ lốc, đặt tiền với chủ lốc. Chủ lốc gồm nhiều bên khác nhau. Hiện tại các lô tại dự án đang có giá từ 18,5 - 21 triệu đồng/m2 giá này là giá đã ra sổ đỏ và đã bao gồm giá chênh.
Nếu khách hàng mua sẽ tiến hành đặt cọc 100 triệu đồng, sau đó khoảng 10-15 ngày khách hàng sẽ vào 50% tổng tiền (giá trên hợp đồng mua bán) và vào hết tiền chênh so với giá của chủ đầu tư đưa ra.
Ví dụ như giá của chủ đầu tư đưa ra dự kiến sẽ là 15 triệu đồng/m2 thì mình sẽ vào 50% số tiền với giá 15 triệu đồng/m2, còn trên thực tế giá chênh sẽ hơn một vài giá thì mình sẽ phải đóng luôn số tiền chênh đấy.
Theo nhiều môi giới đang rao bán, chủ đầu tư không bán lẻ mà bán cho một người là chủ lốc, đến tháng 6 này chủ lốc sẽ ký hợp đồng với chủ đầu tư. Hiện tại, chủ lốc phải gom từ 15 đến 20 người rồi vào ký với chủ đầu tư, chứ chủ đầu tư không ký lẻ.
Mẫu Hợp đồng đặt cọc được môi giới gửi cho khách hàng thể hiện rõ giá bán và tiền chênh khi giao dịch. (Ảnh chụp tư liệu).
Trước đề nghị được tiếp cận với hồ sơ pháp lý, mối liên hệ giữa chủ lốc và chủ đầu tư, môi giới tại dự án cho biết: Cái này chỉ cho xem trực tiếp chứ không gửi cho khách hàng, việc cung cấp cho khách hàng để làm rõ mối quan hệ giữa chủ lốc và chủ đầu tư thì còn phải tùy thuộc vào pháp lý của dự án, với dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì là bán chui, việc bán chui này khác với những dự án pháp lý đã rõ ràng, được mở bán chính thức rồi thì gửi thông tin cho khách hàng thoải mái.
Theo quan điểm của luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật Minh Bạch - cho rằng, tình trạng rao bán các dự án bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã xuất hiện từ lâu, nhưng hiện nay đang có dấu hiệu nóng trở lại. Nhiều dự án bất động sản chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ nhưng đã được rao bán rộng rãi.
Theo luật sư, các chủ đầu tư hoặc sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.
Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng, các Cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.
Cũng theo luật sư này, với các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Dân sự cần được làm rõ hơn, đặc biệt là về các hợp đồng góp vốn, đặt cọc. Điều này nhằm tránh việc lợi dụng các kẽ hở pháp luật để thực hiện các hành vi vi phạm.
Đồng thời, theo luật sư, cần tăng cường xử phạt các trường hợp vi phạm và công khai thông tin vi phạm để tạo sự răn đe. Việc xử phạt cần phải được thực hiện một cách quyết liệt để tránh tái diễn tình trạng này.
Đồng quan điểm với luật sư Trần Tuấn Anh, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng cho rằng, nếu dự án đã đủ điều kiện mở bán, không gặp vướng mắc gì về pháp lý thì không có lý do gì để chủ đầu tư hay các sàn giao dịch họ không công khai mở bán, không công khai các đối tác của mình tới khách hàng để minh bạch thông tin, minh bạch thị trường…
Đối với việc môi giới tư vấn bán chênh các lô đất tại dự án, các chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo về những rủi ro có thể gặp phải khi xảy ra tranh chấp, bởi lẽ về với dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì khách hàng chưa thể ký kết với chủ đầu tư mà chỉ là các thỏa thuận dân sự với chủ lốc, với các sàn giao dịch, số tiền chênh thu ngoài, không đưa vào hợp đồng thì đồng nghĩa với việc nhà nước sẽ không thu được thuế, còn khi xảy ra tranh chấp thì thiệt hại đầu tiên sẽ thuộc về khách hàng.
Để xử lý dứt điểm tình trạng trên, các chuyên ra cũng cho rằng, về phía các cơ quan Nhà nước cũng cần đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, giáo dục để người mua nhà hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan đến việc kinh doanh bất động sản, từ đó tránh được rủi ro khi tham gia các hợp đồng chưa đủ điều kiện pháp lý.
Liên quan đến nội dung trên, trao đổi nhanh với phóng viên Reatimes, ông Nguyễn Quang Huy, giám đốc Sở Xây dựng Hà Nam cho biết, sau khi tiếp nhận thông tin về tình trạng trên, Sở đã giao cho cho các phòng ban chuyên môn vào cuộc kiểm tra tại dự án.
