"Cò mồi" rầm rộ bán dự án chưa đủ điều kiện: Chủ đầu tư và chính quyền có ở ngoài cuộc?

Không thể phủ nhận được vai trò quan trọng của môi giới bất động sản trong việc kết nối cung - cầu trên thị trường bất động sản, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản (bên cung) và khách hàng/nhà đầu tư (bên cầu) trong giao dịch mua, bán, thuê, cho thuê bất động sản… Tuy nhiên trên thị trường, bên cạnh những môi giới chuyên nghiệp, thượng tôn pháp luật thì còn một bộ phận môi giới không chuyên, dù biết rất rõ sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn tư vấn, mời chào khách hàng "vào tiền" thông qua các hình thức như hợp đồng góp vốn, vay tiền… để lách luật.

Các hoạt động thông tin không đúng về sản phẩm, dự án không chỉ đẩy rủi ro tới cho khách hàng, mà còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Hơn hết, thực trạng "cò mồi" lộng hành còn gây ra ảnh hưởng lớn tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, gây ra tình trạng "làm giá, sốt đất"...

Nở rộ việc "cò mồi" bán dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía Bắc lại "nóng" lên với hoạt động mua bán "lúa non" - thuật ngữ chỉ việc các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đã được môi giới rao bán rầm rộ. Điển hình như tại các tỉnh Bắc Giang, Hà Nam, không khó để thấy hình ảnh các dự án vẫn còn là công trường ngổn ngang nhưng thông tin rao bán đã tràn ngập trên mạng xã hội.

Theo khảo sát của PV Reatimes, hoạt động rao bán không chỉ dừng lại ở những bài đăng quảng cáo mà đã tiến đến nhận tiền đặt cọc của khách hàng, ký kết các loại hợp đồng trá hình.

Ghi nhận tại dự án Khu nhà ở Đông thị trấn Kiện Khê (huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam) do Công ty TNHH Thắng Lợi Thanh Liêm làm chủ đầu tư, dù hạ tầng còn dang dở và công trường vắng bóng công nhân, môi giới đã tự tin chào giá và tư vấn quy trình xuống tiền.

Trong vai khách hàng, PV được một môi giới tên H. của sàn Đất Việt Land tiết lộ, chủ đầu tư không trực tiếp phân phối mà đã bán cả lốc (một dãy, một khu) cho các "chủ lốc" lớn. Giá bán hiện tại được "hét" từ 18,5 - 21 triệu đồng/m2, khách hàng phải đặt cọc 100 triệu đồng, sau đó đóng 50% giá trị hợp đồng cùng toàn bộ tiền chênh lệch.

Khi được hỏi về pháp lý, môi giới H. không ngần ngại thừa nhận: "Với dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì là bán chui. Việc bán chui này khác với những dự án pháp lý đã rõ ràng... thì gửi thông tin cho khách hàng thoải mái".

Tương tự, thị trường Bắc Giang có thể xem là một "điểm nóng" của tình trạng bán "lúa non" với đủ các chiêu thức được áp dụng.

Tại dự án Hawee Parkland Cao Thượng (huyện Tân Yên), dù chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Hawee Bất động sản khẳng định "chưa có thông báo mở bán" và chỉ cho các sàn "kiểm tra thị trường", thì môi giới đã chào giá từ 2,5 đến hơn 3 tỷ đồng/lô đất nền và nhận cọc giữ chỗ 50 triệu đồng.

Đáng nói hơn, tại dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào (huyện Lạng Giang), môi giới của sàn Tiến Phát Land đã hướng dẫn khách hàng ký "Giấy vay tiền" trực tiếp với bà Lê Thị Tuyết Mai - Giám đốc công ty chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi PV liên hệ xác minh, bà Mai đã khẳng định đây là hành vi mạo danh và bà không ký bất cứ nội dung giấy tờ nào như trên. Đồng thời, một vị đại diện ban quản lý dự án Khu đô thị số 4 xã Thái Đào cũng cho biết, dự án khi đó mới thi công được 40% và chưa đủ điều kiện mở bán.

Đỉnh điểm của sự "lách" luật là tại dự án Central Avenue (huyện Lục Nam) do Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến An Phạm làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Đầu tư Haka Holdings là đối tác độc quyền đầu tư, phát triển dự án.

Tại đây, môi giới không chỉ hướng dẫn khách ký "Hợp đồng vay vốn" với chủ đầu tư mà còn tiết lộ một chiêu trò "độc nhất vô nhị": Sau khi ký kết, hợp đồng sẽ được bọc kín và niêm phong. Lý do được môi giới đưa ra là để "tránh rủi ro" khi cơ quan chức năng tỉnh Bắc Giang đang thanh tra, kiểm tra gắt gao các dự án.

Thực trạng trên cho thấy, nhiều môi giới theo kiểu "cò mồi" nhận thức được giao dịch mà mình đang mời gọi khách hàng tham gia là trái với quy định của pháp luật nhưng vẫn cố tình vi phạm. Thực trạng này đang diễn ra một cách công khai, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

Khách hàng gặp rủi ro khi tham gia các giao dịch trái luật

Để có thể giảm thiểu các rủi ro trong việc mua bán, đầu tư bất động sản, các chuyên gia pháp lý khuyến cáo, khách hàng cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và thông tin về bất động sản. Cũng như cần phải giữ sự tỉnh táo, không để các chiêu trò thổi giá đánh vào tâm lý.

Dưới góc nhìn pháp lý bất động sản, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, đối với các giao dịch của các sàn giao dịch và công ty môi giới với người dân đã ký kết văn bản và nhận một khoản tiền của người dân (là tiền đặt cọc có xử lý vi phạm hoặc chỉ quản lý tiền và hoàn trả lại khi chấm dứt giao dịch) với nội dung môi giới cho người dân mua bất động sản của dự án chưa đủ điều kiện vào giao dịch dưới những tên như: Phiếu đăng ký, Phiếu đăng ký giữ chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… Các giao dịch nêu trên là vi phạm điều cấm của Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật. 

Nội dung của các giao dịch này không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân), chưa thu phí môi giới nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới thực hiện hành vi trong tương lai là đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán là bao nhiêu, vị trí nào, chưa biết khi nào đủ điều kiện giao dịch…, đồng thời đưa ra một nghĩa vụ là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc và bị mất nếu không tiếp tục ký các văn bản giao dịch tiếp theo.

"Khi ký kết các văn bản Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… thì người dân không biết việc dự án chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch do chính các công ty môi giới này che giấu, lừa dối người dân", luật sư Phượng nhấn mạnh.

Ngoài ra, cũng theo luật sư Phượng, các giao dịch Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật nên bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý; còn đưa các nghĩa vụ không có giá trị pháp lý làm "đặt cọc" để bảo đảm cho nghĩa vụ không tồn tại, không thuộc về nghĩa vụ của người được môi giới.

"Theo quy định pháp luật, người được môi giới phải trả phí môi giới cho công ty môi giới nên việc đặt cọc (nếu có) chỉ là bảo đảm nghĩa vụ thanh toán phí môi giới. Ở các giao dịch này thường đưa ra mức phí môi giới 0 đồng nhưng buộc đặt cọc với số tiền rất lớn để 'trói' người dân khi không tiếp tục giao dịch, theo chiêu thức cứ giữ tiền để 'trói' khách hàng", luật sư Phượng giải thích thêm.

Luật sư này cũng nhấn mạnh thêm, các giao dịch dân sự như vậy không phải là hoạt động thăm dò thị trường vì hoạt động nghiên cứu thăm dò có hàng loạt hành vi: tìm kiếm, tổng hợp, phân tích đối với các thông tin về sản phẩm, về nhu cầu khách hàng, khả năng thanh toán… nếu một công ty môi giới cung cấp dịch vu nghiên cứu thị trường cho chủ đầu tư. Trong khi đó, Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… thì chỉ nhắm đến thu tiền của người dân, nếu người dân không tiếp tục giao dịch thì xử lý không trả tiền đặt cọc.

"Với người dân, các giao dịch trên đều bị vô hiệu nên họ không được pháp luật bảo vệ, thậm chí nhận về khoản tiền "thiện chí" đã đưa cho công ty môi giới rất khó khăn, mất nhiều thời gian, chi phí cho việc đòi tiền. Thậm chí, có trường hợp khi khách hàng không rõ số tiền mua bán bất động sản, vị trí bất động sản thì sau này chủ đầu tư tăng giá và đơn phương thẳng thừng hủy giao dịch để buộc ký văn bản giao dịch mới với giá mới tăng cao, như trường hợp một dự án tại TP.HCM dù khách hàng đã bỏ hàng tỷ đồng trước đó nhiều năm", luật sư Phượng chia sẻ thêm.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty luật Minh Bạch cho rằng, tình trạng rao bán các dự án bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hay ký hợp đồng mua bán vốn đã xuất hiện từ lâu nhưng hiện nay đang có dấu hiệu "nóng" trở lại. Nhiều dự án bất động sản chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ nhưng đã được rao bán rộng rãi.

Các chủ đầu tư hoặc sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của pháp luật. Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.

Các môi giới thường đưa ra những lời hứa hẹn hấp dẫn, chẳng hạn như chiết khấu cao, quà tặng giá trị, và cam kết về lợi nhuận để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, những lời hứa này thường không có cơ sở pháp lý vững chắc. Đồng thời, các hoạt động này không chỉ gây rủi ro lớn cho người mua mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Theo các luật sư, các giao dịch vi phạm điều cấm tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ đối diện mức xử lý vi phạm hành chính là lập Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định (điểm b khoản 2 Điều 59 Nghị định 316/2022/NĐ-CP với mức phạt 120 đến 160 triệu đồng) và còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc lập hợp đồng theo đúng quy định.

Chủ đầu tư, cơ quan chức năng có ở ngoài cuộc?

Trước thực trạng các dự án "lúa non" được rao bán công khai, PV Reatimes đã làm việc với các bên liên quan và nhận về những câu trả lời có phần giống nhau. Hầu hết các chủ đầu tư đều khẳng định việc rao bán, nhận cọc là do cá nhân môi giới tự phát nên doanh nghiệp không thể kiểm soát được hết.

Như trường hợp dự án Central Avenue tại Bắc Giang, liên quan việc môi giới tự nhận là nhân viên công ty chào mời khách hàng ký hợp đồng vay vốn để đặt cọc tại dự án, ông Trịnh Mạnh Hà - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Haka Holdings (đối tác độc quyền đầu tư, phát triển dự án) đã thừa nhận, do công ty mới thành lập được vài tháng nên không tránh khỏi những sai sót, một số nhân viên môi giới của công ty làm việc còn chưa đúng.

Ông Hà cũng hứa hẹn rằng sẽ định hướng và chấn chỉnh lại nhân viên để tư vấn khách hàng sao cho đúng pháp luật. Tuy nhiên, gần đây, các bài đăng quảng cáo, mời gọi khách hàng đầu tư vào dự án của môi giới lại rầm rộ trên mạng xã hội. Thậm chí, khi liên hệ khảo sát thực tế, phóng viên được một môi giới tự nhận là nhân viên của Haka Holdings giới thiệu rằng chủ đầu tư dự án vừa có đợt ra hàng mới, mức giá mỗi lô đất đã tăng 1 - 2 tỷ đồng so với đợt ra hàng trước.

Về phía cơ quan chức năng, một đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang nhận định, dù đã chỉ đạo các bộ phận phối hợp kiểm tra, xử lý tình trạng môi giới rao bán các dự án chưa đủ điều kiện trên địa bàn, song việc kiểm tra đối với môi giới, cò đất rất khó khăn.

"Việc xác minh các nội dung được đăng tải trên mạng xã hội thuộc thẩm quyền của Sở Thông tin và Truyền thông. Mặt khác, trở ngại lớn nhất là các môi giới này thường là cá nhân, không có tư cách pháp nhân, do đó Sở Xây dựng hiện không có chế tài để xử lý trực tiếp các hành vi này", vị đại diện cho hay.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhận định, nếu không có "đèn xanh" thì không có môi giới nào dám làm liều. Theo phân tích của các chuyên gia, mấu chốt của vấn đề nằm ở chính các sàn giao dịch, các môi giới đang trực tiếp nhận tiền của khách hàng.

Theo đó, chuyên gia cho rằng có hai giải pháp triệt để cần được thực hiện đồng bộ. Giải pháp thứ nhất là siết chặt ngay từ khâu lựa chọn chủ đầu tư.

"Phải tìm những nhà đầu tư thực sự có đủ năng lực, đặc biệt là năng lực tài chính. Khi họ có đủ tiềm lực, họ sẽ không có nhu cầu phải huy động vốn trá hình một cách sớm như vậy", một chuyên gia phân tích.

Thứ hai, chuyên gia cho rằng, cần sự vào cuộc thanh tra, kiểm tra quyết liệt của các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng. Chỉ cần xử lý nghiêm một vài trường hợp vi phạm điển hình, thị trường sẽ tự khắc trở về trật tự.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thừa nhận đây là một "bài toán kinh tế" nan giải. Việc siết chặt quản lý có thể khiến thị trường bất động sản bớt sôi động, ảnh hưởng đến các mục tiêu phát triển kinh tế. Đồng thời nhấn mạnh, pháp luật đã có, chế tài xử lý từ hành chính, dân sự đến hình sự đều đã rõ ràng, vấn đề không nằm ở việc thiếu quy định, mà là ý chí thực thi của những người có trách nhiệm.

"Luật đã cấm hành vi ủy quyền cho bên thứ ba huy động vốn, đặt cọc. Muốn quy trách nhiệm, cứ làm việc thẳng với bên thứ ba - bên nhận tiền của khách hàng, chắc chắn sẽ lần ra manh mối. Xử lý được hết, nhưng có điều là không phải ai cũng muốn xử lý", một chuyên gia phân tích.

Còn theo quan điểm của Luật sư Trần Tuấn Anh, để ngăn chặn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, thì các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.

Bên cạnh đó, các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Dân sự cần được làm rõ hơn, đặc biệt là về các hợp đồng góp vốn, đặt cọc. Điều này nhằm tránh việc lợi dụng các kẽ hở pháp luật để thực hiện các hành vi vi phạm. Đồng thời, tăng cường xử phạt các trường hợp vi phạm và công khai thông tin vi phạm để tạo sự răn đe.

"Việc xử phạt cần phải được thực hiện một cách quyết liệt để tránh tái diễn tình trạng này. Các cơ quan nhà nước cũng cần đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, giáo dục để người mua nhà hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan đến việc kinh doanh bất động sản, từ đó tránh được rủi ro khi tham gia các hợp đồng chưa đủ điều kiện pháp lý", Luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, cũng theo Luật sư Tuấn Anh, có thể xây dựng các cơ chế pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, chẳng hạn như quỹ bảo vệ người mua nhà hoặc các cơ chế đảm bảo tài chính khác. Các hiệp hội bất động sản và tổ chức liên quan có thể đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập các quy chuẩn nghề nghiệp, đồng thời giám sát và ngăn chặn hành vi vi phạm trong ngành. Các chủ đầu tư cần yêu cầu công khai đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của dự án, bao gồm giấy tờ pháp lý, tiến độ xây dựng và các điều kiện chuyển nhượng.

Đối với những khách hàng, nhằm tránh những rủi ro phát sinh không đáng có, cần thường xuyên phổ cập, tham khảo thêm những kiến thức pháp luật về mua bán bất động sản. Khách hàng cần tỉnh táo và tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của các hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi của mình, chỉ nên ký hợp đồng khi đã có đủ thông tin pháp lý rõ ràng về dự án. Khuyến khích khách hàng tìm đến sự hỗ trợ từ các luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc để đảm bảo hiểu rõ về rủi ro pháp lý và có quyết định đúng đắn.

Nhìn chung, theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, tình trạng rao bán các dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý là một vấn đề đáng lo ngại và cần được xử lý triệt để. Khách hàng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án trước khi tham gia mua bán, đồng thời cần có sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình. Cơ quan chức năng cũng cần thực hiện các biện pháp mạnh mẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo sự minh bạch của thị trường bất động sản.