Nhiều tồn tại chưa được giải quyết
Phát biểu tại Hội thảo khoa học "Phát triển Nhà ở xã hội trong thời kỳ mới" diễn ra ngày 13/11, ông Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang đánh giá, các đạo Luật mới điều chỉnh việc phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã tháo gỡ nhiều nút thắt cho nhà ở xã hội (NOXH), song vẫn còn nhiều khó khăn.
Ông Nguyễn Văn Thành - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Trong đó, ông Nguyễn Văn Thành chỉ ra rằng, có 2 vấn đề chung của thị trường nhà ở xã hội hiện nay, liên quan đến công suất phân phối và hạ tầng cơ sở.
Về công suất phân phối: Mục tiêu số căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành đến năm 2025 là 33.300 căn, việc phân phối hết số lượng hàng hóa này đến người có nhu cầu là một vấn đề lớn. Công suất phân phối (bao gồm tiếp thị, tư vấn, môi giới, xét duyệt hồ sơ,...) hiện nay còn thấp, cần phải được nâng lên để đảm bảo các sản phẩm được hoàn thành được đưa vào khai thác sử dụng ngay, tránh lãnh phí, đồng thời tạo hiệu ứng hấp dẫn nhà đầu tư, người dân với nhà ở xã hội, tạo đà để tiếp tục hoàn thành các chỉ tiêu nhiệm vụ giai đoạn sau.
Dù các cơ quan chức năng cũng có nhiều giải pháp, song theo ông Nguyễn Văn Thành trách nhiệm tuyên truyền, tiếp thị chủ yếu thuộc về các nhà đầu tư, nhà phân phối. Thực tế, khó khăn được nhiều nhà phân phối phản ánh là chưa được hỗ trợ để tiếp cận đến các đơn vị đầu mối, các doanh nghiệp, các tổ chức công đoàn, đoàn thể,... trong các khu công nghiệp, trong khi đây là những đối tượng khách hàng chủ yếu.
Về hạ tầng cơ sở: Đối với 14 dự án nhà ở xã hội đang triển khai hiện nay thì chỉ một số ít dự án nằm trong lõi các đô thị hiện hữu được đáp ứng đầy đủ các cơ sở hạ tầng, thiết chế văn hóa, quản lý hành chính,... còn hầu hết là chưa được cung cấp đầy đủ. Nhiều dự án nhà ở xã hội tại khu phía Nam thành phố Bắc Giang, thị trấn Nếnh thị xã Việt Yên,... nhà đầu tư không được giao đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng cơ sở nằm ngoài đơn nguyên công trình.
Như vậy, việc đáp ứng các nhu cầu hạ tầng cơ sở và thiết chế an sinh xã hội cần phải được bổ sung và gấp rút hoàn thành trước khi hàng chục ngàn người dân vào sinh sống, nếu không đáp ứng được, việc an sinh xã hội sẽ kém hiệu quả, nguy cơ gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực phức tạp. "Đây là khó khăn rất đáng kể vì để đảm bảo các yếu tố này thì cần một nguồn lực khá lớn về tài chính, nhân lực,. của doanh nghiệp và Nhà nước", ông Nguyễn Văn Thành nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Thành, sự thiếu thốn tiện ích xã hội cũng là một trong những bất cập khiến mô hình nhà ở xã hội tại địa phương chưa thực sự hiệu quả. Cụ thể, một số ít dự án nhà ở xã hội tại thị xã Việt Yên đã đưa người dân vào ở, song các nhu cầu an sinh căn bản hiện nay chưa được đáp ứng, người dân vẫn phải tìm kiếm nơi gửi trẻ, trường tiểu học, các tiện ích xã hội khác tại các khu dân cư cách xa dự án. Tuy tại thời điểm hiện nay, số lượng người dân vào ở tại dự án chưa nhiều, chưa ghi nhận phát sinh tiêu cực nghiêm trọng, song nguy cơ là có.
"Thực tế khảo sát, chúng tôi thấy có những hành vi tiêu cực xảy ra như người dân đủ điều kiện đến ở, song do nhu cầu không đủ đáp ứng nên đã cho thuê lại căn nhà ở xã hội và tìm kiếm căn nhà trọ tại các khu dân cư hiện hữu", ông Thành cho hay.
Bên cạnh đó, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang cũng nêu các vấn đề liên quan đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Về nhà ở xã hội cho thuê: Một số dự án Nhà ở xã hội đã được phê duyệt chủ trương đầu tư trước giai đoạn Luật Nhà ở 2024 có hiệu lực, trong đó có quy định tỷ lệ sản phẩm nhà ở xã hội để cho thuê là 20%. Trên thực tế, hiện nay người lao động tại các khu công nghiệp còn nhiều lựa chọn thuê nhà trong khu nhà trọ, dễ dàng tiếp cận công xưởng, giá thành không quá cao, sẵn có các thiết chế văn hóa và an sinh, do đó nhu cầu họ phải trình hồ sơ xét duyệt để được thuê nhà ở xã hội là thấp.
Vì vậy các dự án dành 20% để cho thuê là một khó khăn rất lớn đối với các Chủ đầu tư trong việc kinh doanh thu hồi vốn. Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đã “bãi bỏ” các quy định nay, do đó nhiều doanh nghiệp đã triển khai nghiên cứu lập đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư, song việc đề xuất chưa phù hợp với các chương trình kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương, nên chưa thể trình các cơ quan chuyên môn.
Về quỹ đất nhà lưu trú công nhân: Tỉnh Bắc Giang có 06 dự án Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, tỷ lệ lấp đầy tương đối cao. Trong thời gian qua, các doanh nghiệp FDI vào đầu tư tại tỉnh Bắc Giang với số lượng chuyên gia sinh sống tại các khu vực này tương đối nhiều.
Tuy nhiên, hiện nay nhà nước chưa có chính sách đáp ứng nhà ở xã hội cho người nước ngoài, còn nhà lưu trú công nhân mới được quy định trong Luật Nhà ở 2023, các Khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn khi tìm kiếm quỹ đất để phát triển nhà lưu trú công nhân.
Mặt khác, ông Nguyễn Văn Thành cho biết, việc phân phối nhà ở xã hội cũng đang tồn tại một số vấn đề, trước tiên là về thời gian xét duyệt hồ sơ. Nhà ở xã hội là sản phẩm được đánh giá ở phân khúc thấp, các chi phí dịch vụ sàn, môi giới thấp, trong khi các thủ tục và khâu xét duyệt phải thực hiện nhiều bước. Các đơn vị phân phối đòi hỏi phải có thời gian duy trì hoạt động tiếp thị, hỗ trợ mỗi đơn hàng dài hơn nhiều so với sản phẩm bất động sản khác. Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều sàn giao dịch, công ty môi giới rời bỏ thị trường nhà ở xã hội tại khu vực thành phố Bắc Giang, thị xã Việt Yên.
Về sự đồng hành của các tổ chức, đoàn thể: Nhà ở xã hội là sản phẩm có nhiều hàm lượng chính sách nhân văn của nhà nước trong việc đảm an sinh xã hội. Do đó việc đưa các chính sách xã hội đến người có nhu cầu là có thể coi trách nhiệm chung, song toàn bộ các sản phẩm nhà ở xã hội được phân phối trên địa bàn tỉnh Bắc Giang trong thời gian vừa qua được tuyên truyền, tiếp thị chủ yếu thông qua các sàn giao dịch, các tổ chức môi giới. Các đơn vị này khó khăn khi tự mình tìm cách tiếp cận các người lao động trong các khu công nghiệp, chưa nhận được sự hỗ trợ nhiều từ các tổ chức công đoàn, các đoàn thể, tổ chức địa phương.
Một số kiến nghị phát triển nhà ở xã hội
Để giải quyết các vấn đề chung của thị trường nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Thành đề xuất xây dựng kế hoạch hoàn thành số lượng căn nhà ở xã hội cần phải được tính toán phù hợp với năng lực phân phối của thị trường,...
Đồng thời, trước khi xây dựng kế hoạch hoàn thành các căn nhà ở xã hội, cần xây dựng kế hoạch đầu tư, thu hút đầu tư và đưa vào vận hành các hạ tầng cơ sở về an sinh xã hội, thiết chế văn hóa, thiết chế quản lý hành chính,...
Đối với các vấn đề về đầu tư phát triển nhà ở xã hội, ông Thành kiến nghị chính quyền địa phương sớm xem xét điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở, căn cứ theo các quy định mới của pháp luật điều chỉnh các loại hình kinh doanh nhà ở xã hội đối với các dự án quy định dành 20% sản phẩm cho thuê sang được phép bán, làm cơ sở cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang triển khai được đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Bên cạnh đó, cần kiến nghị chính quyền địa phương xem xét xây dựng chiến lược tổng thể về giải quyết chỗ ở cho chuyên gia, người lao động nước ngoài, về nhà lưu trú công nhân, từ đó xây dựng và hướng dẫn quy trình cụ thể cho các doanh nghiệp phát triển nhà lưu trú công nhân trong các khu công nghiệp bao gồm các việc tháo gỡ khó khăn về quỹ đất cho những Khu công nghiệp đã hết quỹ đất.
Với các vấn đề về phân phối nhà ở xã hội, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang cho rằng, cần huy động nhiều nguồn lực từ các tổ chức, đoàn thể địa phương, các tổ chức xã hội nghề nghiệp để tuyên truyền, nâng cao nhận thức về chính sách nhân văn của Nhà nước, quyền lợi của người lao động và người thu nhập thấp, đồng thời phối hợp, hỗ trợ các tổ chức phân phối được tiếp cận những người đúng đối tượng, có nhu cầu hỗ trợ về nhà ở; Rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục xét duyệt bằng các thủ tục hành chính điện tử, các giải pháp công nghệ, ứng dụng, phần mềm,....
Liên quan đến tiện ích cho người dân, ông Thành nhận định, cần xây dựng các thiết chế văn hóa cơ sở, các cơ chế quản lý hành chính, an ninh trật tự, an toàn giao thông,... trước khi người dân đến sinh sống.
Đối với các đơn nguyên nhà ở xã hội nằm trong dự án khu đô thị, khu dân cư đầu tư đồng bộ, cần đôn đốc Chủ đầu tư hoàn thành đầu tư các công trình hạ tầng cơ sở theo quy hoạch chi tiết của dự án và có kế hoạch đưa vào vận hành trước khi người dân đến sinh sống.
Đối với các đơn nguyên nhà ở xã hội độc lập nằm, Nhà nước cần đầu tư hoặc thu hút đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng cơ sở trước khi Chủ đầu tư bàn giao nhà ở cho người dân vào sinh sống.
