Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiếp tục "dậy sóng" trong năm 2024

Một năm "năng nổ" của bất động sản công nghiệp

Theo Báo cáo nghiên cứu Thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2023 của Avison Young, dù biến động làm trì hoãn một số giao dịch, nhìn chung phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực.

Trên cả nước, giá thuê đất ổn định, thậm chí tăng nhẹ tại Hà Nội, với tỷ lệ lấp đầy cao. Năm 2023, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án khởi công hoặc hình thành, hứa hẹn bổ sung nguồn cung đất và cơ sở công nghiệp mới, chất lượng cao trong những năm tới.

Tại báo cáo ngành mới công bố, bộ phận phân tích Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS Research) cũng cho biết thị trường bất động sản KCN năm vừa qua ghi nhận nguồn cung và giá đều tăng ổn định.

Kết thúc năm 2023, tổng diện tích đất công nghiệp cả nước đạt 89.200ha (tăng 1,5% so với cùng kỳ) với mức tăng chủ yếu ở thị trường miền Bắc. Tổng diện tích đất KCN đã cho thuê đạt khoảng 51.800ha; tăng 2.800ha, tương đương 5,7% so với cùng kỳ; tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,7%.

Tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72,4%. Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2, còn giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% so với cùng kỳ, đạt 123 USD/m2.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam đánh giá: "Bất động sản KCN là phân khúc xuất hiện nhiều điểm sáng nhất trong năm 2023 và đây cũng không phải năm đầu tiên chúng tôi ghi nhận những kết quả tích cực ở phân khúc này.

Một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới thị trường bất động sản KCN là dòng vốn đầu tư nước ngoài. Có thể thấy trong năm 2023, thị trường này đã được hưởng lợi từ việc Việt Nam củng cố quan hệ ngoại giao, tăng cường hợp tác với các nền kinh tế lớn của thế giới. Bên cạnh đó, nhiều tỉnh thành trong nước cũng đã vượt mục tiêu năm về thu hút vốn ngoại.

Từ đây, cơ hội cho Việt Nam có thể kỳ vọng đón nhận "làn sóng" đầu tư nước ngoài lần thứ 4 đang được mở ra".

Hưởng lợi từ các diễn biến tích cực của phân khúc trên thị trường, năm vừa qua, nhóm cổ phiếu bất động sản KCN cũng nhận được những đánh giá tích cực từ giới chuyên môn.

Theo bộ phận phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán VPS, giá cổ phiếu bất động sản KCN nói chung có diễn biến tích cực, tăng khoảng 46% từ tháng 11/2022 đến nay, vượt xa mức tăng của VN-Index.

Bên cạnh đó, khối ngoại thể hiện sự quan tâm đặc biệt đối với cổ phiếu bất động sản KCN bằng việc mua ròng cả nghìn tỷ đồng từ đầu năm. Biên lợi nhuận gộp quý III/2023 của các doanh nghiệp bất động sản KCN tăng lên 43,4% (cùng kỳ năm ngoái ở mức 36,5%).

"Đây là một trong những ngành có hiệu suất tích cực trong năm 2023, trái ngược với nhiều nhóm ngành khác ghi nhận kết quả kinh doanh khá tệ.

Dòng tiền thông minh có xu hướng đổ vào cổ phiếu của các doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh cao, chủ yếu do lợi nhuận từ việc cho thuê khu công nghiệp tăng cũng như quản lý chi phí tốt", theo VPS.

Những mã cổ phiếu tiềm năng trong 2024

Đánh giá về triển vọng cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản KCN trong năm 2024, ông Nguyễn Minh Đức, Chuyên viên cao cấp phân tích MBS Research đưa ra quan điểm: "Chúng tôi kỳ vọng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản KCN ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn FDI tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam.

Đối với các tỉnh phía Nam, chúng tôi kỳ vọng vào tỉnh Bình Dương do vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng phát triển và lượng đất có sẵn mới.

Do vậy, triển vọng đầu tư cổ phiếu bất động sản KCN trong năm 2024 sẽ tập trung vào doanh nghiệp có 3 yếu tố sau:

Thứ nhất là quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông. Thứ hai là tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp. Cuối cùng là định giá hấp dẫn với tỷ lệ cổ tức cao".

Về luận điểm đầu tư, MBS Research lựa chọn IDC (Tổng Công ty IDICO – CTCP) và PHR (CTCP Cao su Phước Hòa) là cổ phiếu ưa thích trong ngành bất động sản KCN trong năm nay.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của Chứng khoán VPS, tuy nhóm cổ phiếu bất động sản KCN vẫn còn nhiều triển vọng tăng trưởng tích cực, song cũng có không ít thách thức trong năm 2024.

"Chúng tôi cho rằng có 3 thách thức lớn. Thứ nhất, có khả năng khó khăn về nguồn cung đất trong năm 2024 tại phía Nam. Thứ hai, Luật Thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng mạnh đến ngành bất động sản KCN. Cuối cùng, chi phí đền bù mặt bằng tăng và giá cổ phiếu đã tăng nhiều, có thể tạo ra những thách thức mới", theo VPS.

Giai đoạn hiện nay, đơn vị này khuyến nghị nhà đầu có thể mua tích lũy và nắm giữ các cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản KCN. Thị trường tích lũy hoặc điều chỉnh có thể là cơ hội để gia tăng tỷ trọng với một số mã cổ phiếu như KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP), IDC (Tổng Công ty IDICO – CTCP), SZC (CTCP Sonadezi Châu Đức).

Đồng quan điểm về thách thức liên quan đến thuế tối thiểu toàn cầu với bất động sản KCN, chia sẻ tại một sự kiện do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức hồi tháng 1/2024, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế đã dự báo: "Sang năm 2024, hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài sẽ đối mặt với một số khó khăn nhất định.

Từ ngày 1/1/2024, chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% chính thức có hiệu lực. Các quy định về thuế tối thiểu toàn cầu được Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) đề xuất và bắt đầu áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2024. Như vậy, việc chúng ta thay đổi môi trường thu hút vốn đầu tư nước ngoài trở thành một trong những yêu cầu bắt buộc".