Công ty con tất toán sớm 1.100 tỷ đồng trái phiếu: Novaland (NVL) đang đổi trục chiến lược?

Theo thông tin công bố gần đây, Công ty TNHH Thành phố Aqua đã mua lại trước hạn toàn bộ hai lô trái phiếu với tổng giá trị phát hành 1.100 tỷ đồng. Một số nguồn tin cho biết việc mua lại được thực hiện vào ngày 31/12/2025 và liên quan các mã trái phiếu TPACH2024003, TPACH2124002.

Dưới góc độ thị trường vốn, việc tất toán sớm 2 lô trái phiếu này có thể mang 2 ý nghĩa trực tiếp:

Trước hết giúp làm giảm áp lực đáo hạn ngắn hạn tại công ty dự án - nơi dòng tiền thường gắn chặt với tiến độ thi công, pháp lý và bàn giao;

Thứ hai giúp phát đi tín hiệu "trả được nợ", điều này góp phần giữ cam kết trong bối cảnh nhà đầu tư trái phiếu vẫn thận trọng với nhóm bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng thanh khoản.

Mặc dù vậy, việc tất toán ở cấp công ty con giúp "gọn" cấu trúc nghĩa vụ tại dự án, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ áp lực nợ của tập đoàn mẹ đã được giải quyết.

Cùng với động thái tất toán trái phiếu tại Thành phố Aqua, Novaland thời gian qua tiếp tục triển khai các bước giảm nợ và cơ cấu lại nghĩa vụ.

Doanh nghiệp đã thực hiện hoán đổi nợ thông qua phát hành cổ phiếu, qua đó giảm hàng nghìn tỷ đồng nợ theo các thông tin công bố đầu tháng 1/2026.

Cụ thể, thông qua việc phát hành tổng cộng hơn 184 triệu cổ phiếu nhằm hoán đổi nợ và chuyển đối trái phiếu, Novaland hiện đang ghi nhận mức giảm dư nợ hơn 3.324 tỷ đồng, đồng thời mở rộng quy mô vốn điều lệ.

Dù vậy, các báo cáo và bài phân tích gần đây cho thấy gánh nặng vay nợ của Novaland vẫn ở mức cao; riêng số liệu được dẫn từ báo cáo tài chính quý III/2025 ghi nhận tổng dư nợ vay ở mức hàng chục nghìn tỷ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn.

Do đó, điểm nghẽn của Novaland vì thế không chỉ là "có trả được một khoản hay không" mà có tạo ra dòng tiền bền vững để vừa thi công - bàn giao, vừa đáp ứng nghĩa vụ tài chính theo lộ trình.

Vì đâu tất toán trái phiếu lại gắn với tiến độ Dự án Aqua City?

Aqua City được biết đến là một trong những dự án trọng điểm quyết định khả năng xoay dòng tiền của Novaland.

Cuối 2025, Đồng Nai và Novaland công bố thông tin liên quan việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và kế hoạch tăng tốc hoàn thiện dự án; doanh nghiệp đặt mục tiêu hoàn thiện toàn đô thị trong năm 2026, tiếp tục bàn giao sản phẩm giai đoạn 2026-2027.

Khi pháp lý "thông" và thi công được đẩy nhanh, dự án có cơ hội bước vào chu kỳ tạo tiền quan trọng nhất: Bàn giao - ghi nhận doanh thu - thu tiền - cấp sổ.

Do đó, việc Công ty TNHH Thành phố Aqua tất toán sớm 1.100 tỷ trái phiếu có thể được hiểu như một bước "dọn đường" về nghĩa vụ tài chính, giảm rủi ro phát sinh ngay tại dự án trong giai đoạn tăng tốc.

Từ các động thái tài chính (tất toán/hoán đổi nợ) và thông tin về dự án, có thể thấy Novaland đang "xoay trục" theo hướng thực tế hơn, trong đó tập trung vào các việc như:

Ưu tiên củng cố uy tín tín dụng bằng các khoản trả nợ có thể thực hiện ngay. Tất toán trước hạn ở công ty dự án là cách tạo tín hiệu rõ ràng cho thị trường: Doanh nghiệp vẫn có khả năng chủ động xử lý nghĩa vụ trong một số cấu phần.

Thứ hai là dồn lực cho các dự án trụ cột để mở khóa dòng tiền:

Hiện nay, nhiều đánh giá thị trường cho rằng động lực doanh số/bàn giao của Novaland giai đoạn tới chủ yếu xoay quanh các dự án trụ cột như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm.

Một trong những điểm chung của chiến lược này tập trung vào việc thay vì dàn trải doanh nghiệp phải "đưa dự án về đích" để chuyển hàng tồn kho thành dòng tiền trong thời gian sớm nhất.

Cuối cùng là việc tiếp tục tái cấu trúc nợ theo hướng kéo giãn kỳ hạn và chuyển đổi một phần nghĩa vụ: Hoán đổi nợ bằng cổ phiếu và đàm phán lại điều khoản trái phiếu/nguồn vay là hướng đi Novaland theo đuổi trong lộ trình hoàn tất tái cấu trúc (mục tiêu được nhắc đến là cuối 2026, kỳ vọng trở lại quỹ đạo tăng trưởng từ 2027).

Sau động thái tất toán trước hạn 1.100 tỷ đồng trái phiếu của Thành phố Aqua, thị trường nhiều khả năng sẽ không dừng lại ở "tin tốt" về một khoản nợ được xử lý, mà sẽ theo dõi sát ba chỉ dấu để đánh giá liệu Novaland có thực sự bước sang một pha ổn định hơn hay không.

Trước hết là tiến độ thi công và bàn giao thực tế tại Aqua City trong năm 2026.

Trong bối cảnh niềm tin của người mua và nhà đầu tư đang được xây lại từng bước, khác biệt lớn nhất nằm ở chỗ: Dự án có chuyển từ "kế hoạch" sang "bàn giao thật" hay không. Nếu tiến độ được duy trì đều, sản phẩm được giao đúng cam kết, đó sẽ là tín hiệu rõ ràng nhất cho thấy dòng vận hành đã trở lại.

Chỉ dấu thứ hai là nhịp độ tái cấu trúc nợ của Novaland. Câu hỏi mà thị trường quan tâm không chỉ là doanh nghiệp có giảm nợ hay không, mà là giảm được bao nhiêu, bằng cách nào và quan trọng nhất: xử lý nghĩa vụ đáo hạn ngắn hạn ra sao. Một khoản tất toán sớm ở công ty dự án là điểm cộng, nhưng để tạo chuyển biến bền vững, Novaland cần cho thấy khả năng "kéo giãn" áp lực thanh khoản, tái cân bằng cấu trúc nợ và kiểm soát rủi ro đáo hạn theo lộ trình.

Chỉ dấu thứ ba, cũng là then chốt nhất nằm ở khả năng tạo dòng tiền từ bàn giao và pháp lý, đặc biệt là các bước tháo gỡ liên quan đến hồ sơ, thủ tục, quyền sở hữu.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây chính là "động cơ dòng tiền" trong giai đoạn phục hồi: Dự án triển khai được, bàn giao được, pháp lý thông suốt thì dòng tiền mới có thể quay lại theo cách bền vững, thay vì phụ thuộc vào các giải pháp tình thế.

Tựu trung, việc công ty con tại Aqua City tất toán sớm 1.100 tỷ đồng trái phiếu là một tín hiệu tích cực về mặt tâm lý và kỷ luật tài chính.

Nhưng để biến tín hiệu đó thành một điểm đảo chiều thực sự, Novaland cần chứng minh bằng kết quả vận hành: Dự án chạy đúng nhịp - bàn giao đều tay – dòng tiền về ổn định.

Chỉ khi ba mắt xích này được nối liền, doanh nghiệp mới có nền tảng để đi hết chặng tái cấu trúc và mở ra khả năng quay lại quỹ đạo tăng trưởng.