Thông tin này được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nêu rõ tại văn bản gửi Sở Xây dựng, UBND TP Thủ Đức, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành, về kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng tại dự án Khu dân cư Điền Phúc Thành, thành phố Thủ Đức (đợt 2).
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ quan này nhận được hồ sơ đề nghị kiểm tra hiện trạng xây dựng nhà ở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà đối với 8 căn nhà trong dự án C, thành phố Thủ Đức do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư.
Trên cơ sở kiểm tra kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng vào ngày 19/4/2024, với sự tham gia của đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, Thanh tra Sở Xây dựng, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, UBND thành phố Thủ Đức, UBND phường Phước Long B và Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành; căn cứ quy định tại Điều 72 nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến:
Về kết quả kiểm tra hiện trạng, Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành đã đầu tư xây dựng công trình công cộng công viên cây xanh, đường giao thông hoàn chỉnh và đưa vào sử dụng, nhưng chưa bàn giao cho cơ quan chuyên ngành quản lý theo quy định.
"Dự án đã được giao đất từ năm 2005, đến nay chưa xây dựng hoàn tất. Do vậy, đề nghị Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành khẩn trương đầu tư xây dựng theo quy hoạch và thiết kế được duyệt đối với các lô đất ở còn lại chưa xây dựng và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật dự án liên hệ UBND TP Thủ Đức, cơ quan chuyên ngành để lập thủ tục bàn giao đất công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật, trường học theo đúng quy định", Sở Tài nguyên – Môi trường nêu rõ.
Công văn của Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM nêu rõ dự án Khu nhà ở Điền Phúc Thành tại phường Phước Long B đã được giao đất từ năm 2005, đến nay chưa xây dựng hoàn tất
UBND thành phố Thủ Đức được giao thực hiện chức năng quản lý đất đai, môi trường tại địa phương, đôn đốc Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành khẩn trương thực hiện hoàn tất và bàn giao đất công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật, trường học tại dự án theo đúng quy định.
Được biết, dự án Khu nhà ở Điền Phúc Thành được UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 6162/QĐ-UBND ngày 6/12/2005 về cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành chuyển mục đích sử dụng 33.777m2 đất (trong đó có 7.603m2 là đất biền, rạch do Nhà nước trực tiếp quản lý) tại phường Phước Long B, quận 9 để đầu tư xây dựng nhà ở.
Vị trí, ranh giới khu đất được thể hiện theo Bản đồ hiện trạng vị trí phân lô số 23683/GĐ-TNMT do Sở Tài nguyên và Môi trường ký duyệt ngày 27/10/2008.
Về pháp lý quy hoạch và xây dựng, ngày 3/8/2006, UBND Quận 9 có Quyết định số 213/QĐ-UBND về phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở phường Phước Long B, quận 9.
Về diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, theo Quyết định số 6162/QĐ-UBND ngày 06 tháng 12 năm 2005 của UBND TP, trong tổng diện tích 33.777m2 đất được giao cho Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành để thực hiện dự án, trong đó diện tích 7.603m2 là đất biền, rạch do Nhà nước trực tiếp quản lý.
Ngày 14/11/2006, Sở Tài chính có văn bản số 10155/STC-BVG xác định diện tích đất đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng Công ty Điền Phúc Thành phải bàn giao lại cho Nhà nước là 7.603m (đất rạch) x 10% = 760,3m.
Ngày 10/2/2009, UBND quận 9 có văn bản số 189/UBND có ý kiến "Thống nhất tiếp nhận 04 lô nền đất ở hoán đổi với diện tích 789,7mỉ gồm nền Bo-16, Bo-17, B1-15, Ao-20 và giao Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng Quận 9 quản lý để bố trí tái định cư cho các dự án công ích trên địa bàn quận".
Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công trình trên đất, theo Quyết định số 213/QĐ-UBND ngày 3/8/2006 của UBND quận 9, dự án có quy mô 33.777m, trong đó diện tích đất xây dựng nhà ở là 19.349m2 tương ứng với 97 lô nền và 1 khối chung cư. Chung cư đã chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Phố Đông theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1680 ngày 20/1/2009.
Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành đã được cấp 93 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nền của dự án (không cấp 4 lô bàn giao cho Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức).
Về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở tại dự án, Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành đã thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 29 căn nhà đã hoàn thiện tại dự án. Trong đó, đợt 1 là 22 căn nhà được Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận 9 cấp. Đợt 2 là 7 căn theo Công văn số 8995/STNMT-QLĐ ngày 24/10/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2015 quy định, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có đủ điều kiện và phải thực hiện thủ tục thông báo theo quy định pháp luật.
Theo đó, dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Dự án nhà ở thương mại có thể phân chia thành 3 dạng gồm: đất nền (quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền), nhà ở độc lập (nhà ở riêng trên một thửa đất) và nhà chung cư. Căn cứ vào hình thái hiện trạng có thể phân chia bất động sản là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (Điều 105, Bộ luật Dân sự 2015). Đối với nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm nhà ở độc lập và nhà chung cư), trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Đối với đất nền, Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng: phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Với người dân, để giao dịch với sản phẩm của dự án về nhà ở thương mại đúng theo quy định pháp luật thì dự án phải đủ điều kiện (tài sản hình thành trong tương lai hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp giấy chứng nhận), hoặc là đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà - sổ đỏ (tài sản đã hình thành). Tuy nhiên, nhiều dự án nhà ở thương mại hiện nay đang có tình trạng, phần công trình chưa hình thành nhưng vẫn được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ.
Tình trạng cấp sổ cho công trình chưa hoàn thành đang diễn ra tại nhiều địa phương và do cấp UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường (được ủy quyền) thực hiện. Đây là điều đáng lo ngại về quản lý, điều hành hành chính nhà nước trong công tác quản lý đất đai và quản lý dự án.
Đối chiếu với quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai thì các khu đất dự án là quyền sử dụng đất thuộc chủ đầu tư nhưng chỉ được pháp luật công nhận việc phân chia từng thửa đối với dự án phân lô, bán nền khi đủ điều kiện hoàn thành hạ tầng và có sự kiểm tra hoàn công của cơ quan có thẩm quyền. Đối với dự án bán nhà thì công trình phải hoàn thành mới là tài sản có sẵn để cấp sổ đỏ. Việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm chưa được hình thành là không đúng quy định pháp luật.
Theo Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư gửi Sở Tài nguyên và Môi trường hồ sơ để cấp sổ đỏ cho sản phẩm của dự án gồm: văn bản phê duyệt dự án, quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng (nếu có), giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công, danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán, báo cáo kết quả thực hiện dự án.
Như vậy, chỉ khi dự án (hoặc phân khu, giai đoạn) hoàn thành thì chủ đầu tư mới được thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho các sản phẩm của dự án (chủ đầu tư là người được cấp hoặc cấp cho người mua). Việc cấp sổ đỏ khi tài sản chưa hoàn thành như trên của cơ quan nhà nước là trái với Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Bộ luật Dân sự 2015, các sổ đỏ này cũng không có giá trị pháp lý trong giao dịch.
Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần thanh kiểm tra công tác cấp giấy chứng nhận của các UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường và chấm dứt tình trạng trái pháp luật này để thị trường bất động sản lành mạnh, phát triển ổn định./.
