Cụm công nghiệp Thanh Đa (Hà Nội): 4 năm dở dang pháp lý, có dấu hiệu huy động vốn trái luật

Pháp lý dở dang sau 4 năm thành lập

Nghiên cứu tính pháp lý và điều kiện hình thành tại dự án Cụm công nghiệp Thanh Đa trên địa bàn huyện Phúc Thọ, TP. Hà Nội, PV Reatimes được biết, ngày 26/6/2020, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký Quyết định số 2743/QĐ-UBND về việc thành lập cụm công nghiệp này.

Cụm công nghiệp Thanh Đa có quy mô hơn 8ha do Công ty cổ phần Tập đoàn Long Biên làm chủ đầu tư. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 250 tỷ đồng, trong đó vốn tự có của chủ đầu tư khoảng 30%, vốn vay của ngân hàng chiếm 50% và số vốn còn lại khoảng 20% được huy động từ các nhà đầu tư thứ phát. Tiến độ dự án thực hiện từ quý III/2020 đến quý III/2022. 

Trong giai đoạn đầu tiên triển khai, dự án này đã vướng phải nhiều vấn đề liên quan đến kiến nghị của công dân thôn An Phú, xã Thanh Đa, huyện Phúc Thọ. Theo đó, các công dân yêu cầu đặt lại tên cho đúng với quy định của Chính phủ là "Cụm công nghiệp làng nghề Thanh Đa" và thực hiện triển khai dự án theo đúng tiêu chuẩn xây dựng Cụm công nghiệp làng nghề; UBND huyện Phúc Thọ, chủ đầu tư Công ty cổ phần tập đoàn Long Biên phải làm hợp đồng và hoàn thiện các thủ tục pháp lý trong quy trình thuê, đấu thầu quyền sử dụng đất theo các quy định hiện hành của Nhà nước. Sau đi hoàn thiện mặt bằng hạ tầng cơ sở, chính quyền địa phương, UBND xã Thanh Đa công khai, minh bạch tổ chức bán đất theo tiến trình mà Nhà nước và pháp luật quy định.

Về vấn đề này, Sở Công thương Hà Nội đã chuyển nội dung có liên quan đến UBND huyện Phúc Thọ và chủ đầu tư để xem xét giải quyết.

Liên quan tới pháp lý dự án, gần đây nhất, ngày 26/4/2024, UBND huyện Phúc Thọ mới ra Quyết định số 1982/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch tổng thể mặt bằng xây dựng nhà xưởng số 1 (xưởng cho thuê gia công, lắp dựng sản phẩm cơ khí) tại lô CN-3.2 Cụm Công nghiệp Thanh Đa.

Như vậy, phải mất 4 năm kể từ ngày được ký quyết định thành lập, dự án này mới được cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch tổng thể mặt bằng.

Ở thời điểm hiện tại (sau hơn 2 tháng kể từ ngày được phê duyệt quy hoạch tổng thể mặt bằng xây dựng nhà xưởng số 1 trên), dự án cụm công nghiệp này đã xuất hiện 4 khu nhà xưởng rất lớn được xây dựng, hệ thống hạ tầng tại dự án này cũng cơ bản được hoàn thiện.

Có dấu hiệu chủ đầu tư huy động vốn trái luật

Quá trình nghiên cứu tìm hiểu pháp lý dự án được biết, tại Quyết định số 2743/QĐ-UBND ngày 26/6/2020 của UBND TP. Hà Nội về việc phê duyệt Dự án thành lập Cụm công nghiệp Thanh Đa nêu rõ: "Tuyệt đối không bố trí đơn vị ở, lưu trú, trung tâm thương mại trong phạm vi ranh giới cụm công nghiệp", bên cạnh yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các quy định của Nhà nước về thuê đất, sử dụng đúng mục đích...

Quyết định trên của UBND TP. Hà Nội cũng quán triệt: "Nghiêm cấm thực hiện việc chuyển nhượng dự án và huy động vốn trái quy định của pháp luật dưới mọi hình thức để triển khai dự án, trường hợp vi phạm sẽ bị thu hồi, xử lý theo đúng quy định của pháp luật".

Đến ngày 12/5/2021, UBND huyện Phúc Thọ ban hành Quyết định số 1308/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Cụm công nghiệp Thanh Đa, huyện Phúc Thọ, Hà Nội, tỉ lệ 1/500.

Tiếp đó, ngày 6/8/2021, UBND huyện Phúc Thọ ban hành Quyết định số 2221/QĐ-UBND về việc phê duyệt Kế hoạch thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng Cụm công nghiệp Thanh Đa và ban hành Thông báo thu hồi đất và tổ chức triển khai kiểm đếm giải phóng mặt bằng. Trong đó, có 74 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Cũng trong năm 2021, ông Nguyễn Đình Sơn - Phó Chủ tịch UBND huyện Phúc Thọ đã ký Văn bản số 1762/UBND-ĐT ngày 29/10, yêu cầu các chủ đầu tư cụm công nghiệp trên địa bản huyện không tổ chức kinh doanh, huy động vốn khi chưa đảm bảo các điều kiện về kinh doanh bất động sản.

Thế nhưng, theo tài liệu thu thập được, đến thời điểm tháng 1/2022, tại dự án này, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Tập đoàn Long Biên đã có dấu hiệu huy động vốn, góp vốn của người dân khi chưa thu hồi đất và giải phóng mặt bằng xong.

Cụ thể, tại một "Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản công nghiệp", đã ký kết giữa bên A là: Công ty cổ phần Tập đoàn Long Biên; bên B là: một cá nhân vào tháng 1/2022, trong đó xác định rõ vị trí lô đất, số tiền phải đóng và tiến độ đóng tiền. Thời điểm này, dự án chưa được UBND huyện Phúc Thọ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng xong, Công ty cổ phần Tập đoàn Long Biên cũng chưa được giao đất và chưa đầu tư xây dựng hạ tầng cụm công nghiệp.

Nhận định về nội dung trên, luật sư Lâm Văn Quang - Giám đốc Công ty luật hợp danh Dân Chính - Đoàn luật sư TP. Hà Nội - cho biết: Điều 3, Quyết định số 2743/QĐ-UBND ngày 26/6/2020 của UBND thành phố Hà Nội "Nghiêm cấm việc công ty huy động vốn trái quy định của pháp luật".

Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ về các điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản quy định: "Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt,… phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng… Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng".

Đối chiếu với các quy định nêu trên, việc Công ty cổ phần Tập đoàn Long Biên tại thời điểm chưa được giao đất thực hiện dự án; dự án chưa được giải phóng mặt bằng đã ký hợp đồng góp vốn thu tiền các hộ gia đình đổi lại các hộ góp vốn sẽ được mua đất như nêu trên là dấu hiệu huy động vốn trái pháp luật và trái với quyết định thành lập cụm công nghiệp của UBND TP. Hà Nội.

Thông tin với phóng viên Reatimes, ông Nguyễn Văn Mạnh, Chủ tịch UBND xã Thanh Đa, huyện Phúc Thọ cho biết, thời điểm tháng 4/2024 dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể mặt bằng xây dựng nhà xưởng số 1. Tháng 6 vừa qua dự án đã được cấp phép xây dựng, đến nay, hạ tầng dự án chỉ còn vấn đề khớp nối hệ thống nước thải là hoàn thiện.

Liên quan tới việc nhiều hộ dân có ý kiến về việc dự án huy động vốn trước khi được cấp phép, về vấn đề này ông Mạnh cho biết, UBND TP. Hà Nội đã giải quyết vấn đề này và gửi nội dung giải quyết về tới từng hộ dân có ý kiến kiến nghị./.