Đã đến lúc cần xây dựng tiêu chí và cơ chế quản lý căn hộ thông minh

Như phản ánh trong bài trước: Thiếu quy chuẩn về căn hộ thông minh, dễ có tình trạng "gắn mác làm sang" trên thị trường, hiện nay thị trường bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đang ghi nhận sự nở rộ của loại hình căn hộ thông minh.

Theo giới kiến trúc sư, chưa có một định nghĩa cũng như bộ tiêu chuẩn rõ ràng nào cho phân khúc này. Vì vậy, việc ra đời và phát triển một cách ồ ạt sẽ gây ra nhiều hệ luỵ đến thị trường nhà ở cũng như khách hàng sử dụng.

Để có những cách nhìn tổng quan về câu chuyện này ở cả góc độ pháp lý, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

PV: Mô hình căn hộ thông minh đang xuất hiện rầm rộ trên thị trường nhà ở hiện nay nhưng theo giới kiến trúc sư thì chưa có một định nghĩa nào hoàn chỉnh về mô hình này. Thưa luật sư, hiện nay pháp luật đã có những quy định cụ thể về loại hình căn hộ thông minh hay chưa?

TS. Luật sư Đặng Văn Cường: Hiện nay việc xây dựng, kinh doanh căn hộ chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan.

Tuy nhiên, chưa có một luật nào quy định về khái niệm nhà ở thông minh hay căn hộ thông minh cũng như không hình thành cơ chế pháp lý riêng, đặc thù về loại căn hộ này. Căn hộ thông minh chỉ là một cách hiểu, một cách quảng cáo về chất lượng, sự tiện dụng của căn hộ đối với người sử dụng.

Vì vậy, căn hộ thông minh không phải là một loại nhà ở mà là một khái niệm nói về kiến trúc và giá trị của căn hộ. Căn hộ có thể được cho là "thông minh" đối với người này, nhưng chưa chắc đã thông minh với người khác nếu như nhu cầu sử dụng và sở thích của mỗi người là khác nhau.

PV: Trong khi doanh nghiệp bất động sản ồ ạt quảng cáo căn hộ thông minh nhưng lại chưa có những quy chuẩn, tiêu chuẩn cho loại hình này, theo luật sư, làm thế nào để kiểm chứng được chất lượng của loại hình này?

TS. Luật sư Đặng Văn Cường: Mỗi doanh nghiệp đều có quyền tự do cạnh tranh theo quy định của pháp luật và Nhà nước có vai trò tạo lập, duy trì môi trường cạnh tranh lành mạnh, công bằng, bình đẳng, minh bạch để thúc đẩy, bảo đảm quyền tự do cạnh tranh đó.

Cụ thể, tại Luật Cạnh tranh, hay Luật Quảng cáo đã nêu rất rõ những quyền lợi mà các doanh nghiệp được phép làm khi giới thiệu, quảng bá sản phẩm của mình đến với khách hàng. Song, trong các bộ luật này cũng đề cập những biểu hiện, hành vi không được phép thực hiện trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp.

Đơn cử, tại Điều 45 Luật Cạnh tranh đã quy định các hành vi cạnh tranh không lành mạnh bị cấm như sau:

- Xâm phạm thông tin bí mật trong kinh doanh dưới các hình thức sau đây: Tiếp cận, thu thập thông tin bí mật trong kinh doanh bằng cách chống lại các biện pháp bảo mật của người sở hữu thông tin đó; Tiết lộ, sử dụng thông tin bí mật trong kinh doanh mà không được phép của chủ sở hữu thông tin đó.

- Ép buộc khách hàng, đối tác kinh doanh của doanh nghiệp khác bằng hành vi đe dọa hoặc cưỡng ép để buộc họ không giao dịch hoặc ngừng giao dịch với doanh nghiệp đó.

- Cung cấp thông tin không trung thực về doanh nghiệp khác bằng cách trực tiếp hoặc gián tiếp đưa thông tin không trung thực về doanh nghiệp gây ảnh hưởng xấu đến uy tín, tình trạng tài chính hoặc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đó.

- Gây rối hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp khác bằng cách trực tiếp hoặc gián tiếp cản trở, làm gián đoạn hoạt động kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp đó.

- Lôi kéo khách hàng bất chính bằng các hình thức sau đây: Đưa thông tin gian dối hoặc gây nhầm lẫn cho khách hàng về doanh nghiệp hoặc hàng hóa, dịch vụ, khuyến mại, điều kiện giao dịch liên quan đến hàng hóa, dịch vụ mà doanh nghiệp cung cấp nhằm thu hút khách hàng của doanh nghiệp khác; so sánh hàng hóa, dịch vụ của mình với hàng hóa, dịch vụ cùng loại của doanh nghiệp khác nhưng không chứng minh được nội dung.

- Bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ dưới giá thành toàn bộ dẫn đến hoặc có khả năng dẫn đến loại bỏ doanh nghiệp khác cùng kinh doanh loại hàng hóa, dịch vụ đó.

- Các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác bị cấm theo quy định của luật khác.

Như vậy, có thể nói pháp luật Việt Nam đã tạo ra môi trường pháp lý ổn định, lành mạnh cho các doanh nghiệp tự do cạnh tranh hướng đến cung cấp các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ tốt nhất, đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng. Song, việc quảng cáo hàng hóa, sản phẩm, dịch vụ phải tuân thủ các quy định của Luật Quảng cáo và Luật Cạnh tranh. Trong đó, yếu tố trung thực, cạnh tranh lành mạnh là những yếu tố quan trọng.

Với trường hợp doanh nghiệp vi phạm quy định của Luật Quảng cáo, vi phạm quy định của Luật Cạnh tranh nêu trên, đưa ra những thông tin sai sự thật, có tính chất so sánh trực tiếp đối với các sản phẩm hàng hóa dịch vụ khác thì đó là các hành vi vi phạm pháp luật. Tùy theo tính chất, mức độ của hành vi, tùy thuộc vào hậu quả xảy ra mà doanh nghiệp, cá nhân vi phạm có thể bị phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Cụ thể, trong trường hợp quảng cáo về căn hộ thông minh, nếu việc quảng cáo chỉ dừng lại ở mức nêu lên những tính chất thông minh của một căn hộ như việc sử dụng thiết bị thông minh, yếu tố thông minh thì không sao nhưng việc mặc định là một căn hộ thông minh để quảng cáo và tạo ra sự chênh lệch lợi nhuận thì rõ ràng không được.

PV: Theo Luật sư, khi pháp luật "đi sau" thực tiễn như câu chuyện căn hộ thông minh sẽ gây nên những tác động như thế nào đến công tác quản lý thị trường nhà ở hiện nay?

TS. Luật sư Đặng Văn Cường: Pháp luật chưa quy định, dựa vào đâu để quản lý căn hộ thông minh? Điều này thực sự rất khó cho những nhà làm quản lý thị trường nhà ở.

Bởi vì, căn hộ được gắn mác "thông minh" là một hình thức quảng cáo để tăng tính cạnh tranh về sản phẩm căn hộ chung cư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, căn hộ này có thực sự thông minh hay không thì khách hàng cần phải xem xét đến thiết kế, kiến trúc, chất lượng căn hộ và các thiết bị được dùng có thực sự phù hợp với nhu cầu của mỗi người. Ngoài ra chưa có một bộ tiêu chuẩn nào cho loại hình căn hộ này nên việc đi đến thống nhất một quy chuẩn để quản lý rõ ràng rất khó khăn.

Vì vậy, khi pháp luật chưa quy định, doanh nghiệp bất động sản đã ồ ạt quảng cáo căn hộ thông minh sẽ có nhiều hậu quả đi kèm. Hậu quả nhãn tiền là vấn đề quản lý thị trường nhà ở.

Để tăng tính cạnh tranh, doanh nghiệp nào cũng gắn mác “thông minh” cho sản phẩm của mình sẽ khiến mặt bằng giá nhà bị đẩy lên cao. 

PV: Việc quảng cáo căn hộ thông minh một cách bát nháo sẽ ảnh hưởng trực tiếp ra sao đến quyền lợi của người mua nhà, thưa luật sư?

TS. Luật sư Đặng Văn Cường: Về đối tượng người mua nhà, nếu không hiểu rõ khái niệm căn hộ thông minh, tưởng rằng đây là một loại căn hộ mới được pháp luật quy định riêng nên có giá cả cao hơn so với căn hộ thông thường thì dễ bị thua thiệt trong việc trả giá và thanh toán giá trị căn hộ.

Trường hợp các môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản đưa ra những thông tin sai lệch, quảng cáo quá mức thì có thể đẩy khách hàng vào tình thế bất lợi, thậm chí là lừa dối khách hàng. Từ đó khiến những nhà đầu tư F0 hoặc những người có nhu cầu sử dụng căn hộ lần đầu rất dễ có thể tin vào những lời “có cánh” của bên môi giới dẫn đến không chỉ mất tiền mà còn không được đáp ứng chất lượng thông minh như kỳ vọng.

Bởi vậy, đối với các nhà đầu tư bất động sản lựa chọn phân khúc căn hộ hoặc tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng sản phẩm là căn hộ chung cư thì cần phải trang bị cho mình những kiến thức, hiểu biết nhất định về nhà ở, kinh doanh bất động sản để có những xem xét, đánh giá, lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp.

Thông tin về căn hộ thông qua các hình thức quảng cáo, giới thiệu sản phẩm chỉ là thông tin một chiều từ phía đơn vị kinh doanh. Sản phẩm đó thực sự có "thông minh" hay không, có đảm bảo chất lượng và đáp ứng nhu cầu sử dụng của khách hàng hay không, có đáng giá so với giá cả mà đơn vị kinh doanh đưa ra hay không thì cần phải xem xét rất nhiều tiêu chí từ yếu tố pháp lý, uy tín của đơn vị kinh doanh, chất lượng sản phẩm và nhiều yếu tố khác.

PV: Căn hộ thông minh là một xu thế phát triển tất yếu của thị trường căn hộ, tuy nhiên việc pháp luật đi sau thực tiễn như hiện nay sẽ để lại nhiều hậu quả, trước hết là với khách hàng, và sâu xa là khiến thị trường thiếu minh bạch, gây nên tình trạng bất ổn. Luật sư có đề xuất giải pháp gì để tháo gỡ nút thắt này?

TS. Luật sư Đặng Văn Cường: Cùng với sự phát triển của xã hội, quá trình tập trung đông dân ở các khu đô thị, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư đang ngày càng tăng cao ở nhiều địa phương.

Nhu cầu của người sử dụng căn hộ là phải tiện dụng, phù hợp với cuộc sống hiện đại, tiện nghi, đáp ứng các tiêu chí của cuộc sống. Bởi vậy các kiến trúc sư, các nhà đầu tư, đơn vị kinh doanh bất động sản thường xuyên tìm tòi, sáng tạo trên cơ sở tổng kết thực tiễn để thiết kế, bố trí những căn hộ hợp lý, đáp ứng nhu cầu của người sử dụng.

Từ đó khái niệm "căn hộ thông minh" ra đời và đó cũng là mục tiêu trong hoạt động kinh doanh bất động sản, là nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý thì đến nay chưa có khái niệm pháp lý nào để phân biệt đâu là căn hộ thông minh, đâu là căn hộ thông thường và Nhà nước cũng không có cơ chế quản lý riêng đối với loại căn hộ này.

Căn hộ thông minh là một khái niệm mới còn nhiều cách hiểu khác nhau và phụ thuộc vào quan điểm của mỗi người. Trường hợp thị trường có thay đổi từ khái niệm mới này thì cũng phải đánh giá lại hoạt động quản lý Nhà nước, có thể bổ sung khái niệm này cũng như đưa ra các quy định nội hàm của nó để tránh việc lạm dụng, quảng cáo sai sự thật, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Nếu hai dự án bất động sản cạnh nhau mà một dự án đăng biển quảng cáo là căn hộ thông minh, dự án còn lại không có biển hiệu này thì rất dễ dẫn đến hiểu lầm về chất lượng của hai căn hộ. Từ đó, giá cả cũng sẽ ảnh hưởng theo, mặc dù hai dự án bất động sản này có cùng một vị trí, cùng một lợi thế về kinh doanh cũng như về khả năng sử dụng.

Trong những tình huống cụ thể thì việc quảng cáo căn hộ thông minh có thể là một hoạt động cạnh tranh không lành mạnh giữa các sản phẩm bất động sản nếu như chúng được đặt cạnh nhau.

Bởi vậy, cơ quan chức năng cần phải có những khuyến cáo, thậm chí chấn chỉnh đối với các hoạt động quảng cáo có thể dẫn đến hiểu lầm đối với khách hàng. Đồng thời, đánh giá diễn biến của thị trường bất động sản, tâm lý của khách hàng để đưa ra những giải pháp quản lý phù hợp, trong đó có thể bao gồm việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để quy định điều kiện, tiêu chuẩn một căn hộ được xác định là thông minh nếu như căn hộ thông minh để trở thành một thị hiếu, một nhu cầu đối với khách hàng cũng như các nhà đầu tư bất động sản.

Trong trường hợp diễn biến của thị trường bất động sản thể hiện loại hình căn hộ thông minh trở thành một phân khúc mới của căn hộ chung cư, cạnh tranh với những căn hộ thông thường và mang lại giá trị cho xã hội, lợi nhuận cho nhà đầu tư, đáp ứng nhu cầu của khách hàng, thì Nhà nước cũng cần tính toán đến việc thừa nhận khái niệm này và đưa ra các tiêu chí để xác định nội hàm của khái niệm.

Ngoài ra, nên xây dựng cơ chế quản lý với căn hộ thông minh để đảm bảo an toàn trong quá trình xây dựng, sử dụng, đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng cũng như các quy định, quy chuẩn về xây dựng, kiến trúc, thiết kế cho phù hợp với các quy định của pháp luật, đáp ứng với nhu cầu của các doanh nghiệp trong quá trình cạnh tranh cùng phát triển thị trường bất động sản.

PV: Ngoài ra, pháp luật cũng cần thiết đề ra các mức xử phạt hợp lý các chủ đầu tư khi dự án không đảm bảo các quy chuẩn về căn hộ thông minh?

TS. Luật sư Đặng Văn Cường: Hiện nay chúng ta đã có các quy định tương đối cụ thể về Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quảng cáo, Luật Cạnh tranh để điều chỉnh đối với vấn đề này. Bởi vậy trong trường hợp các doanh nghiệp quảng cáo gian dối, quảng cáo sai sự thật, vi phạm luật cạnh tranh, lừa dối khách hàng thì chắc chắn sẽ phải trả giá bằng các chế tài hành chính hoặc hình sự.

Để giảm bớt các nguy cơ cạnh tranh không lành mạnh, quảng cáo gian dối, vi phạm quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản thì cần phải tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật để nâng cao hiểu biết, ý thức chấp hành pháp luật của các đơn vị đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, nâng cao nhận thức, hiểu biết của các nhà đầu tư, của khách hàng đối với các loại hình bất động sản. Cần tăng cường công tác quản lý, giám sát hoạt động xây dựng để tránh trường hợp các chủ đầu tư thay đổi thiết kế, kiến trúc so với giấy phép xây dựng, ảnh hưởng đến chất lượng công trình, đồng thời cũng cảnh báo cho khách hàng về cơ sở pháp lý đối với căn hộ thông minh.

Các hành vi vi phạm quy định về quảng cáo, vi phạm quy định về cạnh tranh, lừa dối khách hàng thì cần phải được phát hiện, xử lý kịp thời, nghiêm minh, đúng pháp luật để đảm bảo công bằng trong xã hội, đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng./.

- Xin cảm ơn ông!