Đi qua quý I/2023, bức tranh thị trường bất động sản trên cả nước đã được điểm thêm những gam màu sáng nhờ động thái kịp thời từ Chính phủ và các bộ, ngành cùng nhiều quyết sách quan trọng được ban hành trong thời gian vừa qua đã có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Chia sẻ với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh: “Chưa bao giờ trong 1 tháng mà có tới 4 quyết sách vô cùng quan trọng được ban hành như vậy”.
Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong tháng 3, Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành ngày 5/3 giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Sang đầu tháng tiếp theo, trong cùng một ngày 3/4, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4 phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”; đồng thời ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh dù đón nhận nhiều tin vui nhưng những “vết thương” của thị trường vẫn chưa thể lành lặn hoàn toàn.
Phát biểu tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra sáng ngày 19/4, Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu Việt Nam đã bày tỏ: “Chưa có giai đoạn nào doanh nghiệp bất động sản và xây dựng lại trải qua khó khăn như giai đoạn hiện nay”.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng trong quý I vừa qua vẫn tiếp tục khó khăn. Theo đó, thị trường bất động sản nước ta tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng, thực trạng này đã kéo dài kể từ cuối tháng 5/2022.
Theo dữ liệu của VARS, thanh khoản thị trường bất động sản có xu hướng giảm rõ rệt. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân; giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.
Nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.
Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (đặc biệt trường hợp có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư) buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.
Tình hình chung của thị trường cả nước ảm đạm và những thành phố lớn cũng không mấy khá khẩm. Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM về số liệu nhà ở và thị trường địa ốc trong quý I/2023 cho biết, hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương này đã giảm 16,2%. Theo đó, thị trường bất động sản TP.HCM trong 3 tháng đầu năm đã có những tín hiệu khả thi nhưng vẫn chưa ổn định.
Cụ thể, theo Sở Xây dựng TP.HCM, việc kiểm soát chặt tín dụng, khó khăn trong phát hành trái phiếu, lãi suất liên tục tăng từ cuối năm 2022 đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh thiếu vốn đầu tư, người dân không tiếp cận được vốn vay, thanh khoản thị trường xuống thấp. Chưa kể giá vật liệu xây dựng tăng cũng khiến nhiều dự án phải ngừng triển khai thi công.
Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM đánh giá con số tăng trưởng -16,2% của hoạt động kinh doanh bất động sản là không hề ngạc nhiên trong bối cảnh kinh tế quốc tế và khu vực đang bấp bênh.
Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, thống kê của VARS cho thấy, trong quý I/2023, thành phố chỉ có 36 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp hơn 3.700 sản phẩm, giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2022. Ngoài ra, ước tính lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 12% lượng chào bán với hơn 400 giao dịch, giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2022.
Ngay cả đối với nhà ở xã hội - phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay thì lượng giao dịch cũng ở mức thấp. Lý do là bởi có rất ít dự án được triển khai tại Thủ đô, chưa kể thủ tục và điều kiện mua cũng rườm rà, phức tạp khiến người dân khó có thể tiếp cận.
Trong quý I, cả TP. Hà Nội chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh là dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) với quy mô 275 căn hộ và giá bán khoảng 19,5 triệu đồng/m2. Đây được cho là mức giá nhà ở xã hội được phê duyệt cao nhất từ trước đến nay trên địa bàn Thủ đô.
Trong cơn bĩ cực, TS. Cấn Văn Lực dự đoán, phải từ quý IV/2023 trở đi, đà phục hồi của thị trường chung mới được thể hiện thực sự rõ nét, những khó khăn của thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản mới được tháo gỡ nhiều hơn. Đồng thời, những sửa đổi về luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn và giải quyết những khó khăn còn tồn đọng.
Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: “Năm 2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình sàng lọc tự nhiên, thị trường sẽ loại bỏ hàng loạt các đối tượng, thành phần không phù hợp với quy luật phát triển bền vững. Cụ thể, đó là những doanh nghiệp bất động sản phát triển nóng, những môi giới thiếu năng lực và cả những nhà đầu tư thiếu tiềm lực, kinh nghiệm. Sau quá trình sàng lọc tự nhiên, thị trường chắc chắn sẽ phát triển ổn định hơn, minh bạch hơn và có chiều sâu hơn”./.
