PV: Hiện nay có tình trạng, một số doanh nghiệp BĐS khi đang xây dựng móng thì rầm rộ quảng cáo và cho khách hàng đặt cọc thiện chí có hoàn trả lại với số tiền thường là 50 triệu đồng. Quan điểm của luật sư về việc này thế nào?
Luật sư Lại Thu Trang: Việc một số doanh nghiệp BĐS khi đang xây dựng móng thì rầm rộ quảng cáo và mời khách hàng đặt cọc thiện chí có hoàn trả lại là trái luật. Bởi lẽ, hành vi của doanh nghiệp BĐS đăng bán căn hộ khi chưa được xây xong thì chính là kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, doanh nghiệp BĐS khi đang xây dựng móng thì rầm rộ quảng cáo và cho khách đăt cọc thiện chí là huy động vốn trái pháp luật bởi chưa có sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán.
Do việc đặt cọc mua BĐS thiện chí có hoàn trả lại tiền là trái luật nên cũng tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng đặt mua. Bởi lẽ, thực tế nhà ở thuộc dự án mà khách hàng dự kiến mua có thể sẽ không đạt đủ điều kiện được bán. Hoặc ta thấy nhiều doanh nghiệp BĐS đứng ra nhận đặt cọc thiện chí, cam kết hứa hẹn khách hàng có thể đăng ký chọn mua được đúng căn hộ theo đúng ý lại không phải là chủ đầu tư, dẫn đến rủi ro là có thể sẽ không mua được căn hộ như đúng yêu cầu ban đầu.
Việc đặt cọc cho căn hộ chưa đủ điều kiện mua bán là trái luật nên khi xảy ra tranh chấp có thể bị coi là hợp đồng vô hiệu, như vậy, sẽ khó đòi được tiền phạt cọc như cam kết trong hợp đồng.
Luật sư Lại Thu Trang.
PV: Mặc dù quy định của pháp luật là như vậy, tuy nhiên, việc doanh nghiệp BĐS mời khách đặt cọc mua nhà dự án từ khi mới bắt đầu xây dựng móng đang diễn ra khá phổ biến. Một số ý kiến cho rằng, việc này cũng là một cách để doanh nghiệp có thêm vốn cũng như khách hàng có thể mua được giá gốc với những căn hộ có vị trí đẹp. Tuy nhiên, việc đặt cọc thiện chí này chỉ những “ông lớn” có uy tín trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mới làm được. Ý kiến của luật sư về việc này thế nào?
Luật sư Lại Thu Trang: Nhìn chung thì doanh nghiệp nhỏ lẻ hay những “ông lớn” làm được hay không việc nhận đặt cọc thiện chí với khách hàng thì đều phải dựa trên ý thức nội tại của chính doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong việc giữ uy tín với khách hàng và đảm bảo tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích.
Tất nhiên, những doanh nghiệp lớn, có khả năng tài chính tốt, đã giữ được uy tín trong nhiều năm và đặt uy tín doanh nghiệp lên hàng đầu thì luôn là sự ưu tiên lựa chọn của khách hàng.
Nếu doanh nghiệp làm ăn chộp giật, không có khả năng đảm bảo được điều kiện cam kết với khách hàng thì sẽ gây ra các hậu quả không mong muốn cho khách hàng: nhà không mua được mà khả năng đòi tiền phạt cọc cũng không được. Không nói đến những doanh nghiệp lâm vào tình trạng không thể chi trả nên không thể hoàn trả tiền đặt cọc.
PV: Gần đây báo chí đã phản ánh có rất nhiều trường hợp khách hàng đã phải nhận những trái đắng khi đặt cọc vào những dự án BĐS không có uy tín. Vậy, luật sư có lời khuyên gì cho các khách hàng đang có ý định đặt cọc thiện chí vào một dự án BĐS nào đó?
Luật sư Lại Thu Trang: Như đã nói ở trên, khách mua nhà đặt cọc thiện chí mua BĐS hình thành trong tương lai, khi mặt pháp lý chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Do đó, khi các khách hàng thực sự muốn mua căn hộ có giá gốc và vị trí đẹp, chấp nhận đặt cọc thiện chí mua căn hộ dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì cần chú ý các vấn đề sau đây, để không bỏ tiền ra để mua “bội tín” của chủ đầu tư dự án hay các doanh nghiệp BĐS được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc thiện chí:
Thứ nhất, tìm hiểu thật rõ về tính pháp lý của lô đất, căn hộ dự định mua.
Thứ hai, kiểm tra thông tin liên quan đến chủ đầu tư và các bên có liên quan đến dự án như: Các thông tin cần thiết về dự án gồm giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết…
Yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Xem xét ký việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án. Nếu có thể thì tìm hiểu cả khả năng tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo dự án có thể được thực hiện và thực hiện đúng tiến độ.
Thứ ba, đối với doanh nghiệp ký hợp đồng đặt cọc thiện chí với khách hàng là chủ đâu tư hay là doanh nghiệp nhận được ủy quyền kinh doanh nhà của chủ đầu tư thì cũng cần tìm hiểu thêm về khả năng tài chính của doanh nghiệp BĐS, lịch sử về hành vi giữ uy tín với khách hàng.
Cách xử lý đối với các tranh chấp và bất đồng giữa chủ đầu tư và các khách hàng mua trước đây, cách hành xử của chủ đầu tư với nhà đầu tư và cư dân tương lai, chế độ hậu mãi, chăm sóc khách hàng. Từ đó rút ra mức độ uy tín của chủ đầu tư trước đây để xem xét có nên đặt niềm tin để đặt cọc thiện chí cho nhà, căn hộ mình dự kiến mua.
- Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi!
