Ưu đãi dồn dập, đất nền dự án vẫn kém thanh khoản
Từ chỗ được coi là "vùng đất hứa" với lợi nhuận chóng mặt, phân khúc đất nền giờ đây đang khiến không ít nhà đầu tư rơi vào cảnh mắc kẹt, thậm chí đứng trước nguy cơ "vỡ nợ". Tại thị trường phía Nam, thời gian gần đây, dù nhiều chủ đầu tư đã tung ra loạt ưu đãi khủng song thanh khoản thị trường đất nền dự án vẫn trầm lắng.
Đơn cử, đầu tháng 3/2025, Công ty Cổ phần tập Đoàn Phương Trường An tổ chức bán hàng dự án đất nền phân lô mang tên Alana City (huyện Phú Giáo, Bình Dương). Dự án có quy mô gần 42 ha, với 2.760 sản phẩm đất nền phân lô. Tuy nhiên, dù được tổ chức mở bán rầm rộ, cùng hàng loạt ưu đãi như chiết khấu 15%, tặng ô tô, vàng... nhưng sức mua rất thấp.
Còn tại Long An, hàng loạt dự án đất nền lớn được chào bán ngay từ đầu năm. Chẳng hạn, dự án Khu đô thị An Huy Mỹ Việt tọa lạc tại xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, do An Huy Group làm chủ đầu tư, được giới thiệu giai đoạn 1 có diện tích 60 ha, gồm 2.250 sản phẩm đất nền, nhà liền kề, biệt thự, shophouse... Giữa tháng 5/2025, Tập đoàn An Huy chính thức ra quân khởi động dự án. Trước đó, vào tháng 3, dự án đã được khởi công.
Cổng vào dự án Khu đô thị An Huy Mỹ Việt (Ảnh: Đăng Trung)
Tuy nhiên, từ đầu tháng 12/2024, trên các trang mạng xã hội như Facebook, Zalo.. liên tục xuất hiện các quảng cáo mở bán dự án mang tên Khu dân cư An Huy Mỹ Việt. Mặc dù được đưa ra thị trường từ tháng 12/2024, nhưng theo các sàn môi giới, lượng khách hàng đặt cọc mua thấp. Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư tung ra các chính sách như chiếu khấu tối đa 15% giá trị nền đất cho khách hàng, tặng quà giá trị 100 triệu đồng cho khách booking sớm… nhưng kết quả không như mong đợi.
Mặc dù chủ đầu tư tung ra nhiều ưu đãi, song thanh khoản kém (Ảnh: Đăng Trung)
Cũng tại Long An, dự án đất nền Saigon Riverpark tại Cần Giuộc có diện tích 32 ha, gồm 1.229 nền phân lô được mở bán lần đầu năm 2018 nhưng tới nay vẫn còn khá nhiều sản phẩm. Mặc dù được quảng cáo lập kỷ lục tiêu thụ 100% hay 90% sản phẩm cháy hàng song thực tế giao dịch lại khá trầm lắng.
Theo số liệu từ DKRA Consulting, trong quý 1/2025, TP.HCM và vùng lân cận có 102 dự án với hơn 6.530 nền đất được chào bán sơ cấp, tăng 5,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, sức cầu chỉ đạt 430 nền, tương đương 7% tỷ lệ tiêu thụ. Mặc dù sức cầu thấp, song mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng 2 - 6% tại một số khu vực, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến từ 12% - 16%. Bên cạnh đó, tại các tỉnh thành có thông tin "sáp nhập vào TP.HCM, mở rộng đô thị", đạt mức tăng lên đến 20% - 30%.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận, quý 1/2025, toàn miền Nam có 4.200 đất nền được mở bán. Tỷ lệ hấp thụ dao động 10-15%, với khoảng 600 sản phẩm bán thành công. Trong đó, các dự án ghi nhận thanh khoản tích cực chủ yếu tập trung tại khu vực Tây Nam Bộ, còn TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận sức mua yếu.
Đất nền phân lô "sốt" theo tin đồn
Khác với các dự án quy mô lớn, thị trường đất nền phân lô nhỏ lẻ, đặc biệt là đất nông nghiệp phân sào đang có dấu hiệu sôi động trở lại tại nhiều khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), Thuận An, Dĩ An (Bình Dương)... Giá đất tại các địa phương này tăng mạnh từ 30–100% sau Tết Nguyên đán 2025, phần lớn do ảnh hưởng từ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính.
Đơn cử, tại Nhơn Trạch - nơi từng trải qua nhiều đợt "sốt đất", thị trường trở nên náo nhiệt vào giữa tháng 3 khi rộ lên tin đồn địa phương này sẽ sáp nhập vào TP.HCM. Tuy nhiên, khi thông tin không trở thành hiện thực, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư mua đất theo phong trào buộc phải bỏ cọc, bán lỗ để thoát hàng.
Tương tự, các khu vực khác ở Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng chứng kiến làn sóng mua bán đất, đặc biệt là đất ở hoặc đất nông nghiệp có quy hoạch đất ở. Tâm lý "lướt sóng" lại trỗi dậy khi nhiều người kỳ vọng vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Dẫu vậy, thực tế cho thấy thị trường đang chững lại sau các cảnh báo từ chính quyền và những điều chỉnh liên quan đến địa giới hành chính. Giá đất nền không còn tăng mạnh, thanh khoản giảm rõ rệt.
Đất nền chỉ sốt trên miệng các "cò đất" (Ảnh minh hoạ)
Theo cảnh báo từ các chuyên gia bất động sản, người dân cần hết sức tỉnh táo khi mua đất theo tâm lý đám đông, thông tin truyền miệng hoặc tin đồn chưa kiểm chứng. Bài học từ những cơn "sốt đất" trước vẫn còn nguyên giá trị. Thời điểm năm 2021-2022, nhiều người đổ xô mua đất nền, đất nông nghiệp phân sào (mỗi sào khoảng 1.000 m²) tại khu vực như Bình Phước, Tây Ninh, Đắk Nông, Bảo Lộc, Hớn Quản… khiến giá đất bị đẩy vượt xa giá trị thật. Đầu nậu gom đất theo lô lớn, môi giới "lập chốt", vẽ quy hoạch chưa được duyệt để đẩy giá.
Tuy nhiên, khi bước sang năm 2023–2024, lãi suất ngân hàng tăng cao, tín dụng siết lại, thị trường nhanh chóng rơi vào trạng thái "xả hàng" hàng loạt. Điều đáng lo không chỉ là giá giảm, mà là thanh khoản gần như tê liệt. Đất nền ở nhiều nơi trở thành "hàng tồn kho", người bán cắt lỗ sâu nhưng vẫn không giao dịch được. Đặc biệt là các trường hợp đầu tư theo kiểu vay ngân hàng, lướt sóng ngắn hạn, hoặc mua đất chưa có pháp lý rõ ràng (đất trồng cây lâu năm chưa lên thổ cư, đất không có đường…) đang là nhóm chịu thiệt hại nặng nhất. Khi thị trường lao dốc, họ buộc phải rao bán lỗ 20–50% nhưng vẫn không tìm được người mua.
Nhiều khu vực từng là "điểm nóng" giờ trở thành bãi cỏ hoang, không một khách hỏi mua. Đơn cử, giá đất tại Tây Ninh, Bình Phước đã giảm 20-40% so với đỉnh năm 2021-2022 nhưng thị trường vẫn ảm đạm. Dẫu vậy, không phải ai cũng lỗ. Một bộ phận nhà đầu tư có hiểu biết, chọn đúng vị trí, không dùng đòn bẩy tài chính quá đà vẫn có thể trụ vững. Họ tập trung vào các khu vực có dân cư hiện hữu, gần khu công nghiệp đang hoạt động và có pháp lý minh bạch.
Cẩn trọng trước "làn sóng" đầu cơ theo tin đồn
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.
Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên "tin tức" mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Đất nền ở nhiều nơi trở thành "hàng tồn kho", người bán cắt lỗ sâu nhưng vẫn không giao dịch được (Ảnh minh hoạ)
"Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm lướt sóng cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.
Để tránh rơi vào những cơn sốt ảo, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách "thu hút" người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn", Chủ tịch VARS khuyến cáo.
Tương tự, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cũng nói rằng, đất nền đòi hỏi nhà đầu tư phải "ôm" trong thời gian dài. Vì vậy, nếu sau một năm không đạt mức tăng ít nhất 7%, nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro thua lỗ, nhất là với những trường hợp dùng đòn bẩy tài chính. Ông cảnh báo rằng nếu nhà đầu tư không có dòng tiền để bù lãi ngân hàng, họ có nguy cơ rơi vào tình trạng "lãi nhập vốn", cuối cùng dẫn đến "mất trắng".
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, sau giai đoạn điều chỉnh 2022–2024, thị trường đất nền thường có xu hướng phục hồi theo chu kỳ. Tuy nhiên, sự phục hồi này thường không đồng đều giữa các khu vực và phụ thuộc lớn vào yếu tố hạ tầng, nhu cầu thực và tính pháp lý. Theo đó, nửa đầu năm đất nền vẫn chưa có nhiều thay đổi tích cực, phải gần cuối năm 2025 thanh khoản thị trường mới khả quan hơn khi mọi hoạt động đi vào quỹ đạo và các dự án hạ tầng trọng điểm đẩy nhanh tiến độ./.
