Độ nóng của đất nền đang lan rộng, giá tăng phi mã tại nhiều tỉnh thành
Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, đất nền tại các tỉnh miền Bắc đã ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội trong quý đầu tiên của năm. So với quý I/2023, giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng tới 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42% và Hải Phòng tăng 21%. Đặc biệt, Hải Dương vươn lên dẫn đầu với mức tăng giá gấp đôi chỉ sau hai năm. Sự quan tâm mạnh mẽ này đã đẩy mặt bằng giá đất tại nhiều địa phương lên một tầm cao mới.
Bên cạnh đó, các khu vực trước đây vốn trầm lắng như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh hay Thái Nguyên cũng chứng kiến sự tăng vọt về lượt tìm kiếm, với mức tăng trung bình hơn 64%. Điểm chung của những địa phương này là đều xuất hiện những thông tin liên quan đến quy hoạch mới, sáp nhập hành chính hoặc các phiên đấu giá đất, tạo ra những "cơn sóng" tâm lý, thúc đẩy nhà đầu tư đổ dồn sự chú ý vào phân khúc này.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com cho hay, trong báo cáo thị trường quý I/2025 của đơn vị này đã chỉ ra một sự chuyển nhịp rõ rệt khi đất nền trở thành phân khúc có mức độ quan tâm và lượng tin đăng tăng mạnh nhất. Khảo sát 516 môi giới viên cũng cho thấy, có tới 39% ý kiến nhận định đất nền đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ, tỷ lệ cao nhất so với các loại hình bất động sản khác. Riêng tại Hà Nội, 69% số người được hỏi cho biết khách hàng đang đặc biệt quan tâm đến khu vực vùng ven.
Tuy nhiên, sự quan tâm không đồng đều ở tất cả các khu vực ngoại thành. Khảo sát cho thấy yếu tố cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông thuận tiện đang là tiêu chí hàng đầu, ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của người mua. Bên cạnh đó, giá cả và tính pháp lý vẫn là những yếu tố được khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng.
Riêng với sản phẩm đất nền đấu giá, trong 3 tháng đầu năm, nhiều địa phương trên cả nước đã rộn ràng tổ chức các phiên đấu giá đất, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và người dân. Các khu đất có vị trí đắc địa, tiềm năng phát triển cao được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm hấp dẫn, tạo nên sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư. Điển hình như tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, hay các tỉnh có tốc độ đô thị hóa nhanh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, các phiên đấu giá đất liên tục được tổ chức với quy mô lớn.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, các lô đất đấu giá thành công vẫn ghi nhận mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng phát triển và kết nối giao thông tốt. Dự báo cho thời gian tới, phân khúc này sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ. Những khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng và quy hoạch bài bản sẽ giữ giá ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi các khu vực thiếu yếu tố hỗ trợ hoặc đã tăng giá quá nhanh có thể tiếp tục điều chỉnh giảm. Điều này cho thấy, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng và đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, quy hoạch và hạ tầng trước khi tham gia vào phân khúc đất đấu giá trong giai đoạn hiện nay.
Phân khúc này cũng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư lẫn người mua có nhu cầu ở thực. Ảnh: NVCC.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nhận định rằng thị trường bất động sản năm 2025 đang trên đà hồi phục từ cuối năm 2024 và được kỳ vọng sẽ khởi sắc nhờ các yếu tố chính sách, nguồn cung, hạ tầng và xu hướng đầu tư. Nhìn vào quý I/2025, thị trường đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ với giao dịch và giá bán các phân khúc đều tăng, trong đó phân khúc đất nền đã thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Cụ thể, mặt bằng giá sơ cấp đất nền đạt mức tăng 2% - 6% tại một số khu vực, sự phản ánh rất rõ nét về "cung - cầu" của thị trường, mức độ phát triển đô thị - hạ tầng tại các địa phương. Ghi nhận tại thị trường thứ cấp, đất nền cũng đang bước vào "giai đoạn phục hồi sôi động" so với cuối năm 2024, thị trường đạt mức tăng giá phổ biến từ 12% - 16%. Bên cạnh đó, cũng ghi nhận hiện tượng "sốt đất cục bộ" tại các tỉnh thành có thông tin "sáp nhập vào TP. HCM, mở rộng đô thị" với mức tăng lên đến 20% - 30%.
Theo dự báo của ông Thắng, các tỉnh thành như Long An, Bình Dương và Đồng Nai được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong những tháng tới, hưởng lợi từ sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông. Ngược lại, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể vẫn duy trì tình trạng khan hiếm các dự án mở bán mới.
Về sức cầu, thị trường chung vẫn cho thấy tín hiệu cải thiện tích cực, tuy nhiên, mức độ giao dịch vẫn còn thấp hơn so với giai đoạn trước năm 2019 do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng phát triển hoặc nằm trong các đại đô thị quy mô lớn.
Chung cư "mất vị thế" bởi nghịch lý giá bán và giá thuê
Trong khi đất nền trỗi dậy mạnh mẽ, thu hút phần lớn sự chú ý của thị trường, phân khúc chung cư dường như đang đánh mất vị thế dẫn dắt, dù vẫn ghi nhận sự quan tâm và lượng tin đăng tăng nhẹ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Đáng chú ý, một nghịch lý đang ngày càng trở nên rõ nét, đặc biệt tại thị trường Hà Nội: giá bán chung cư liên tục leo thang, nhưng giá thuê lại gần như "đứng im".
Cụ thể, các đơn vị nghiên cứu nhận thấy, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 60 - 63 triệu đồng/m2, tăng tới 61% so với tháng 1/2023. Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian, giá thuê chung cư vẫn chỉ dao động quanh mức 12 - 13 triệu đồng/tháng. Đây là một sự lệch pha đáng lo ngại, cho thấy mối quan hệ giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ cho thuê đang ngày càng trở nên bất cân đối.
Hệ quả trực tiếp của tình trạng này là lợi suất cho thuê chung cư (tính bằng tỷ lệ giữa giá thuê hàng năm và giá bán) đã giảm đáng kể, từ 4,9% trong quý I/2023 xuống chỉ còn 3,1% trong quý I/2025. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư mua chung cư với mục đích cho thuê đang thu về tỷ suất lợi nhuận ngày càng thấp, làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư này.
Thêm vào đó, nguồn cung chung cư mới hiện nay chủ yếu tập trung ở các huyện ngoại thành của các thành phố lớn, với mức giá không hề dễ chịu, dao động từ 60 - 120 triệu đồng/m2. Thậm chí, các dự án chung cư tại khu vực nội thành còn có giá bán cao ngất ngưởng, từ 90 - 270 triệu đồng/m2. Điều này tạo ra một bài toán khó cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, khi giá bán ngày càng xa rời khả năng chi trả của nhiều người và lợi nhuận cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí đầu tư ban đầu.
Theo giới phân tích, nghịch lý giữa giá bán và giá thuê chung cư cho thấy một sự mất cân bằng cung cầu cục bộ và có thể là dấu hiệu của việc giá bán đang bị đẩy lên bởi các yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai hơn là giá trị sử dụng thực tế. Việc giá thuê không tăng tương ứng với giá bán cho thấy nhu cầu thuê thực tế không theo kịp đà tăng giá, hoặc nguồn cung cho thuê vẫn đủ đáp ứng nhu cầu.
Việc nguồn cung mới tập trung ở khu vực ngoại thành với mức giá cao cũng đặt ra câu hỏi về tính bền vững của sự tăng trưởng giá chung cư. Nếu hạ tầng và tiện ích ở các khu vực này chưa phát triển tương xứng, hoặc thời gian di chuyển vào trung tâm quá lớn, người mua có thể sẽ cân nhắc kỹ lưỡng.
Chia sẻ với phóng viên, anh Nguyễn Tất Thái, một nhà đầu tư có thâm niên tại Hà Nội cho hay: "Thú thật, khoảng hai, ba tháng nay, tôi và nhiều anh em đầu tư ở Hà Nội lại "ngứa nghề" với đất nền vùng ven lắm. Bởi giờ tìm được căn hộ chung cư ưng ý khó như "mò kim đáy bể", nguồn hàng mới ra chẳng bao nhiêu mà giá thì cứ neo cao. Thế nên, anh em tôi mới tính chuyện chuyển hướng sang đất nền. Mà nói thật, không phải tự nhiên mà chuyển đâu. Thị trường đất nền ở các khu vực huyện ngoại thành, hoặc tỉnh lân cận khu vực Hà Nội từ đầu năm nay nóng hơn thấy rõ".
Nhà đầu tư kí hợp đồng giao dịch mua bán. Ảnh: NVCC.
Cụ thể, anh Thái lý giải trước đây, chung cư vẫn là sản phẩm dễ mua bán, cho thuê cũng ổn. Nhưng giờ giá cao quá, biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước. Trong khi đó, đất nền vùng ven lại có cái hay riêng khi giá còn mềm hơn, tiềm năng tăng trưởng dài hạn lại sáng sủa, nhất là khi có thông tin quy hoạch, sáp nhập, và các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư. "Tôi thấy đất nền vẫn là của để dành, ít bị trượt giá như chung cư. Quan trọng là chọn được lô nào pháp lý tốt, hạ tầng ổn, đường sá đi lại thuận tiện thì không lo chôn vốn".
Chia sẻ của anh Thái không chỉ phản ánh sự linh hoạt của các nhà đầu tư trong việc thích ứng với biến động thị trường mà còn cho thấy một xu hướng rõ rệt: sự trỗi dậy của đất nền vùng ven Hà Nội trong bối cảnh nguồn cung và giá cả căn hộ chung cư đang gặp nhiều yếu tố bất lợi.
Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội cho hay, khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư, một tín hiệu đáng lưu tâm là có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý I/2024 giảm so với quý trước. Mức giảm này không đồng đều giữa các dự án, nhưng tính trung bình, thị trường căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng 1% theo quý. Đây là một dấu hiệu cho thấy áp lực giảm giá không còn là hiện tượng cá biệt mà đang trở thành xu hướng trên toàn thị trường thứ cấp Hà Nội.
Bà Hằng nhấn mạnh rằng, sự suy giảm giá thứ cấp này càng trở nên rõ ràng hơn khi khoảng cách giữa giá sơ cấp (giá từ chủ đầu tư) và giá thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Điều này phản ánh một sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường nhằm tái cân bằng giữa cung và cầu. Bà dự báo xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục trong thời gian tới, đặc biệt khi nguồn cung thứ cấp trở nên dồi dào hơn và người mua có nhiều lợi thế hơn trong việc đàm phán giá.
Ở chiều ngược lại, giá chung cư tại thị trường sơ cấp được dự báo sẽ có sự ổn định hơn trong quý II/2025. Bà Hằng cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp có khả năng duy trì ổn định hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, và khó có khả năng lặp lại mức tăng trưởng đột biến đã từng diễn ra trong giai đoạn 2021- 2023. Điều này cho thấy các chủ đầu tư cũng đang nhận thấy những tín hiệu về sự nhạy cảm giá của thị trường và có xu hướng điều chỉnh chiến lược giá để đảm bảo thanh khoản.
