Đất nền: Từ trên đỉnh của cơn sốt “lặn sâu” xuống đáy
Năm 2014, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ “tan băng” sau 5 năm ròng rã chống chịu với làn sóng “cắt lỗ”, “thoát hàng” (2008 - 2013). Phân khúc đất nền, sau khi giảm giá tiệm cận với giá chung cư thời đó liền từng bước chạm đến “ngôi vương” hút khách của thị trường bất động sản.
Sự ra đời của Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV đã đem đến một cú hích lớn cho phân khúc đất nền, khi cho phép chủ đầu tư phân lô bán nền khi hoàn thành xong hạ tầng và khách hàng được cấp sổ đỏ ngay khi mua nền. Từ đó, họ có thể chuyển nhượng, mua bán trên thị trường thứ cấp hoặc cầm cố ngân hàng, xin giấy phép xây dựng dễ dàng.
Theo số liệu từ Savills Việt Nam, từ quý I/2014, lượng giao dịch đất nền đã tăng 31% so với quý trước và tăng 322% so với năm 2013. Thời điểm đó, những dự án bán đất liền kề được chủ đầu tư tung ra thị trường với mức giá từ 20 - 30 triệu đồng/m2 đã khiến nhiều người mua và nhà đầu tư ngay lập tức “quay lưng” với ý định mua chung cư ban đầu.
Kể từ đó, đất nền bước vào thời kỳ nóng sốt diện rộng, mặt bằng giá liên tục được thiết lập mới qua từng năm. Đơn cử như tại thị trường Hà Nội, năm 2016 đất nền quanh khu vực vành đai 3, Hoài Đức, Đan Phượng ghi nhận giá rao bán dao động từ 15-30 triệu đồng/m2.
Đến cuối năm 2017, cùng khu vực đó và thị trường phía Tây Hà Nội ghi nhận mức giá dao động từ 55-80 triệu đồng/m2, đất thổ cư trong làng từ 22 - 27 triệu đồng/m2. Báo cáo Thị trường Bất động sản năm 2017 của Hội Môi giới BĐS (VARS) cho thấy, hầu hết giá đất trong dự án tại các khu vực của Hà Nội đều tăng khoảng 10%. Trong đó giá trung bình thấp nhất là 30 triệu đồng/m2 tại huyện Gia Lâm, Đông Anh, cao nhất là từ 150 - 200 triệu đồng/m2 tại quận Tây Hồ, Cầu Giấy.
Sức nóng tiếp tục kéo dài đến hết năm 2018, nhất là khi xuất hiện thông tin 4 huyện Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh sẽ “lên quận” vào năm 2020. Sốt đất nền diễn ra trên diện rộng ở hầu hết các quận, huyện của Hà Nội. Môi giới nhiệt tình “hét giá” đất nền theo dự án. Mặt bằng giá tăng từ 50 - 100%, có mảnh đất đã tăng giá gấp 4, 5 lần sau những đợt chuyển nhượng.
Cho đến quý I/2019, giá đất Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Tại Hoài Đức, đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi cán mốc chào giá 120 - 130 triệu đồng/m2, tại Thanh Trì giá đất vụt tăng từ 30 - 40 triệu đồng/m2 lên đến 55-60 triệu đồng/m2.
Tương tự, đất nền TP.HCM và các tỉnh thành lân cận 2 thành phố lớn như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hưng Yên cũng sốt chẳng kém. Ví dụ, theo Batdongsan.com, trong vòng nửa năm từ cuối năm 2017 đến đầu năm 2018, đất nền quận Tân Phú (TP.HCM) tăng 20 - 30%, đạt ngưỡng 60 - 80 triệu đồng/m2. Tại phía Đông TP.HCM, đất tại phường Phú Hữu (Quận 9) đã tăng từ 18 triệu đồng/m2 lên 28 triệu đồng/m2. Giá đất tại các tuyến đường Trần Não, Song Hành… (Quận 2), cũng vào khoảng 70-90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 triệu/m2 so với cuối 2017. Đất nông nghiệp Củ Chi cũng tăng giá gấp rưỡi, gấp đôi, phần nhiều là do mua đi bán lại.
Người người mua đất, nhà nhà mua đất. Người ta tranh nhau xem những miếng đất “ngon” mà môi giới hết lòng giới thiệu. Nhiều người ví von nghề môi giới bất động sản trở thành “vua của mọi nghề”. Nhiều người cũng chuyển nghề tay ngang làm môi giới kiếm lời, trong đó có giáo viên, nhân viên văn phòng, thậm chí chuyên viên bán bảo hiểm.
Thời đó, hẳn môi giới đã ước ao những ngày hoàng kim sẽ kéo dài mãi.
Nhớ lại những ngày tháng cả người bán lẫn người mua đều hừng hực khí thế ngồi vào bàn chuyển nhượng, anh Đào Văn Tùng - môi giới 10 năm kinh nghiệm chinh chiến tại thị trường Hà Nội ngậm ngùi: “Hồi đó đất sốt, tôi được một người anh rủ vào nghề. Khách hàng gọi liên tục, tôi đi từ sáng đến đêm, dẫn đoàn khách đi xem hết Hoài Đức rồi Thạch Thất. Kiểu gì cũng có ít nhất một người trong đoàn chốt mua, xem chớp nhoáng cũng mua. Tưởng chừng giá chỉ có lên không có xuống, mà lên theo ngày, theo giờ. Có miếng đất tôi mới chốt 55 triệu/m2 hồi đầu tháng, chỉ 1 - 2 tuần sau qua tay môi giới khác miếng đó đã lên 58 triệu/m2 rồi.”
Cho đến khi đại dịch Covid-19 xuất hiện và giáng một đòn mạnh vào nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản đã tăng trưởng nóng trong nửa thập kỷ, thì đất nền cũng trở thành món hàng đầu tiên lên kệ trong một cuộc “xả hàng” quy mô lớn.
Đất nền tại các tỉnh thành trên cả ba miền Bắc, Trung, Nam giảm từ 10 - 20% tùy khu vực. Thông tin rao bán đất nền “cắt lỗ giảm sâu” ngập tràn trên các phương tiện thông tin đại chúng và trên các nền tảng giao dịch bất động sản. Người bán khát khao được “thoát hàng” để trả lãi vay, còn người mua chưa dám xuống tiền vì sau một thời kỳ sốt nóng, họ không biết chắc liệu đó có phải là đáy. Nhiều người nghi vấn người bán đất nền có thực đang cắt lỗ hay “cắt lời”, khi giá trị thực của mảnh đất đó đã được đẩy lên quá cao và quá lâu, đủ để khiến nhiều người không thể thoát khỏi nỗi ám ảnh “đất chỉ có lên không có xuống”.
Thế giằng co giữa người bán - người mua khiến thanh khoản đất nền tụt dốc. Báo cáo thị trường đất nền TP. HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cho biết, trong quý I/2023 thanh khoản đất nền dự án các tỉnh phía Nam (TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Đến quý III năm nay, lượng tiêu thụ mới của thị trường đất nền phía Nam ghi nhận mức giảm lần lượt là 82% và 88% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Giá đất nền trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục giảm từ 8-13%.
Không nằm ngoài xu hướng, thị trường đất nền miền Bắc cũng không khá khẩm hơn. Đơn cử, theo thông tin từ môi giới, đất nền tại Hoài Đức, Đan Phượng chỉ còn khoảng 70 triệu đồng/m2 với nền diện tích lớn, từ 70 - 80 triệu đồng/m2 với nền diện tích nhỏ khoảng dưới 50m2, trong khi trước đó khu vực này đã cán mốc 80 - 100 triệu đồng/m2.
Đất nền mất thanh khoản, giá rơi tự do, nhiều môi giới bỏ nghề. Một dòng sản phẩm từng được người ta săn đón, chào hàng, đẩy giá, giờ đìu hiu, ảm đạm.
Anh Tùng chia sẻ: “Phần đông anh em môi giới đất nền mà tôi quen trước đây đều chuyển hướng sang kinh doanh hoặc môi giới dòng sản phẩm khác. Có một số người vẫn bám trụ với nghề, chủ yếu chạy nền diện tích nhỏ để khách xây nhà ở. Bản thân tôi hiện tại cũng làm kết hợp, vẫn dẫn khách đi xem hàng song song với bán hàng online để đảm bảo cuộc sống cho vợ con.”
Chung cư bình dân: Từ định kiến “tiêu sản” đến “giấc mơ đô thị” của bao người
Trước đây khoảng 3 - 5 năm, tâm lý của người mua vẫn coi nhà đất là “tích sản”, chung cư là “tiêu sản” bởi tính dễ mua khó bán, nhất là với những căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ 50 - 80 năm. Hơn hết, nhiều người cũng nhận định nếu muốn để lại tài sản cho con cái, thì hẳn chọn nhà đất sẽ tối ưu hơn nhiều so với các căn hộ chung cư tại thời điểm giá của 2 loại hình này đã gần tương đương nhau.
Bản thân chung cư bình dân cũng trải qua một cuộc thăng trầm trong 9 năm qua, trước khi nó xác định được vị thế của mình. Trước khi người ta nhận ra rằng, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và phù hợp với sức mua vẫn sẽ yên bình trong tâm bão.
Năm 2014, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM tăng gấp đôi so với năm 2013, đạt 15.000 căn, theo số liệu của Batdongsan.com.vn. Trong đó, có đến 60% nguồn cung là căn hộ cao cấp, 40% còn lại là phân khúc trung cấp và bình dân. Thanh khoản căn hộ cao cấp cũng tăng dần theo nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Tương tự, tại thị trường Hà Nội, năm 2014 nguồn cung căn hộ cũng vụt tăng lên 16.200 căn. Lượng giao dịch thành công đạt khoảng 10.600 căn, theo CBRE.
Từ năm 2014 đến hết năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch của căn hộ tại thị trường Hà Nội và TPHCM tăng trưởng đều. Giá của chung cư cũng tăng dần lên theo thị hiếu và cũng chịu ảnh hưởng từ cơn sốt bất động sản trên toàn quốc. Theo Savills, trong 5 năm, giá chung cư ở TP.HCM tăng với tỷ lệ trung bình 10%/năm, trong khi đó mức tăng ở Hà Nội có phần chậm hơn.
Giai đoạn này, phân khúc hạng B chiếm lĩnh thị trường Hà Nội với 43-61% tổng lượng giao dịch, phân khúc hạng C chiếm lĩnh thị trường TP.HCM với 60% tổng lượng giao dịch, nhưng điều đó không có nghĩa là căn hộ cao cấp không có sức hấp dẫn. Giao dịch và thanh khoản hạng A cũng luôn nằm ở mức cao so với nguồn cung đưa ra thị trường. Mục đích tiêu dùng căn hộ chung cư lúc này đã phân hóa rất rõ: chung cư hạng B, C chủ yếu bán cho người có nhu cầu ở thực, chung cư hạng A bán cho nhà đầu tư ngắn hoặc dài hạn.
Đến giai đoạn 2019 - 2022, nguồn cung chung cư đã rơi vào thế mất cân bằng. Chung cư bình dân, giá rẻ ngày càng vắng bóng trên thị trường, một phần là do có rất ít dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường, một phần là do giá chung cư trên thị trường thứ cấp tăng cao. Yếu tố đầu cơ xuất hiện nhiều hơn trong thị trường căn hộ.
Riêng trong năm 2019, Bộ Xây dựng cho biết cả nước mới chỉ hoàn thành 9 dự án nhà ở xã hội với quy mô 4.110 căn hộ. Trong khi đó, theo thống kê từ VARS, lượng cung căn hộ năm 2018 là 107.284 căn, bằng hơn 60% so với năm 2018 (180.000 căn). Nguồn cung khan hiếm trong khi lượng cầu không ngừng tăng do làn sóng di dân về đô thị khiến giá chung cư đi lên nhanh chóng. Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đã tăng từ 29,7 triệu đồng/m2 năm 2018 lên 35,4 triệu đồng/m2 năm 2019.
Đỉnh điểm, năm 2022, Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, căn hộ cao cấp chiếm tỉ lệ áp đảo trong tổng nguồn cung chung cư với 9.510 căn (78,3%), phân khúc trung cấp chỉ 2.637 căn (21,7%). Số lượng căn hộ trung cấp (giá 20-40 triệu đồng/m2) giảm gần 27% so với năm 2021. Thậm chí, căn hộ bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/m2 đã “biến mất” trong năm 2022.
Đến 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội vẫn giảm 40% so với cùng kỳ năm 2022 và thấp nhất trong 10 năm gần đây, trong đó căn hộ cao cấp chiếm đến 90% nguồn cung quý III. Tương tự, nguồn cung chung cư mới quý III của TP.HCM đạt 3.600 căn, trong đó 96% cũng là phân khúc cao cấp và 4% là phân khúc hạng sang từ các dự án có sẵn.
Trong khi giá trung bình chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã rơi vào khoảng từ 45 - 60 triệu đồng/m2, thu nhập trung bình của người dân mới chỉ là 7,1 triệu đồng/tháng, tính đến quý III năm nay.
Bởi vậy, mọi sự tập trung chú ý đổ dồn vào chung cư bình dân, nhà ở xã hội. Những giải pháp căn cốt nhất “giải cứu” thế chơi vơi của thị trường bất động sản ngay lúc này, chỉ là làm sao đưa được nguồn cung nhà ở giá rẻ vào thị trường để tăng thanh khoản, đẩy dòng tiền xoay vòng và đáp ứng nhu cầu ở của người dân.
Cảnh tượng hơn 1.300 người xếp hàng bốc thăm giành suất mua nhà ở xã hội thuộc dự án NHS Trung Văn hồi tháng 5/2023 là một ví dụ điển hình của vị thế được săn đón như “đại minh tinh” tại thời điểm này của nhà ở giá rẻ. Lý do người ta chịu khó đứng xếp hàng chen chúc để “1 chọi 9” là bởi giá bán của những căn hộ này chỉ là 19,5 triệu đồng/m2, trong khi đó giá ngoài thị trường đã dao động quanh 30 triệu đồng/m2. “Giấc mơ đô thị” lúc này được nén chặt trong những phong bì đựng phiếu, trúng hoặc trượt.
Ngay lúc này, những người cầm 2 tỷ tìm mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội và các thành phố lớn cũng phải “đỏ mắt” trông mong. Theo chia sẻ của chị Đỗ Thị Thủy, môi giới chung cư tại Hà Nội, khách tìm mua chung cư dưới 25 triệu/m2 ở Hà Nội rất nhiều, nhưng bản thân chị cũng rất khó tìm được nguồn hàng đáp ứng nhu cầu của khách.
“Nếu là chung cư mới, kể cả chạy ra tận ngoài rìa như Gia Lâm, Thanh Trì, Hà Đông giá cũng đã dao động từ 27 - 30 triệu đồng/m2. Nếu muốn rẻ hơn thì sẽ là những chung cư cũ, không đảm bảo chất lượng, xa trường học bệnh viện, khách lại không ưng. Nhiều khách cũng phải chấp nhận vay thêm để mua nhà, bởi vì họ muốn ở lâu dài, không thể mua một căn chung cư quá xa hoặc quá cũ được” - chị Thủy cho biết thêm.
Ở một góc độ khác, thực trạng này cũng đang cho thấy chính phân khúc chung cư bình dân cũng đang tăng giá, trong khi giá đất nền vẫn tiếp tục giảm dần và đi ngang. Trong khi lượng người quan tâm đất nền giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục (theo báo cáo bất động sản quý III/2023 của batdongsan.com) thì lượng người quan tâm và tìm mua chung cư bình dân ngày một tăng cao.
Suy cho cùng, tuy đã có những xu hướng trái ngược trong 9 năm phát triển của đất nền và chung cư bình dân, nhưng thực tế chúng vẫn có những điểm chung. Đất nền mất sức hút sau một thời kỳ sốt nóng, nhưng bản thân chung cư bình dân cũng đang phải chịu những áp lực rất lớn từ nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo trên thị trường. Mua đất nền hay mua chung cư đều là quyết định phục vụ nhu cầu ở và sở hữu tài sản chính đáng của người dân, nhưng khi thị trường bị dẫn dắt bởi yếu tố đầu cơ và tăng trưởng nóng, thì đất nền hay chung cư cũng không thoát khỏi tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, giảm giá hay không giảm giá cũng rất chông gai.
Có thể thấy, nhìn một cách tổng thể, sự lên hay xuống của một loại hình bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố dẫn dắt có tính thị trường hay phi thị trường. Dựa theo quy luật cung cầu, có cầu thì có cung, cầu tăng thì cung tăng, cầu giảm thì cung giảm, nhưng cũng phải xem lực cầu đó đến từ đâu và nguồn cung có lai lịch như thế nào. Dù là đất nền hay chung cư, trong thời điểm chúng đáp ứng được nhu cầu ở thực thì vẫn có thể sống sót cho dù bất động sản không phải là kênh đầu tư lý tưởng tại thời điểm đó./.
