PV: Từng là phân khúc rất nóng trong năm 2019, nhưng bước vào năm 2020, phân khúc đất nền ven biển lại rất trầm lắng. Theo ông, nguyên nhân vì đâu?
Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Founder King Broker: Cho tới thời điểm này, phải khẳng định, không chỉ đất nền ven biển, mà hầu như tất cả các phân khúc thị trường đều trầm lắng bởi sự ảnh hưởng mạnh mẽ từ dịch Covid-19. Thu nhập sụt giảm, nhu cầu tiết kiệm gia tăng giảm kỳ vọng đầu tư vào bất động sản của phần lớn khách hàng, bao gồm người mua ở thực hay nhà đầu tư.
Cũng cần nói thêm, kỳ vọng đầu tư với phân khúc đất nền ven biển cũng bị sụt giảm do hoạt động khai thác du lịch bị đình trệ, việc ra hàng của nhiều chủ đầu tư cũng phải hoãn lại để chờ đợi tín hiệu tốt hơn của thị trường. Ngay kể cả những thị trường có sức hút như một số tỉnh miền Trung và khu vực phía Nam, hoạt động giao dịch cũng diễn ra tương đối hạn chế, chưa thực sự có các đợt mở bán rầm rộ hay giao dịch sôi nổi với mặt bằng giá gần như không thay đổi so với thời điểm cuối 2019.
PV: Nói như vậy có vẻ như phân khúc này đang thoái trào?
Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh: Cũng không hẳn như vậy, mà trái lại, nên hiểu rằng, phân khúcnày đang có cơ hội tái cấu trúc sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng.
Thực tế, ở góc nhìn dài hạn, đa phần các nhà đầu tư vẫn có góc nhìn tích cực với phân đất nền ven biển, nhất là khi triển vọng khai thác du lịch sau dịch Covid-19 ở nhiều địa phương gia tăng như Phan Thiết (Bình Thuận), Bà Rịa - Vũng Tàu, Quy Nhơn (Bình Định), Quảng Nam, Bắc Vân Phong - Nha Trang (Khánh Hòa), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang)…
Thực tế, dù giao dịch trầm lắng, nhưng qua khảo sát cho thấy, tại nhiều dự án, việc triển khai dự án như hoàn thiện thủ tục pháp lý, hoàn thiện hạ tầng vẫn được cấp tập triển khai. Chỉ có điều, việc ra hàng, các chủ đầu tư còn cân nhắc, đánh giá tâm lý khách hàng đã thực sự sẵn sàng quay trở lại với phân khúc này hay không.
Trong chiến lược phát triển của Việt Nam, kinh tế biển vẫn là một trong những trọng tâm hàng đầu và đây là điều kiện mở để thúc đẩy việc phát triển hạ tầng đô thị với các dự án khu đô thị ven biển được nở rộ.
Cuối tháng 5/2020 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có kết luận sẽ tiếp tục đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm làm bàn đạp cho chiến lược tăng trưởng sắp tới. Trong số đó, sẽ có nhiều vùng kinh tế trọng điểm được đẩy mạnh như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Phan Thiết, Quy Nhơn…, sẽ là yếu tố thu hút các nhà đầu tư dần quay trở lại.
Ngoài ra, cũng rào cản được gỡ bỏ như lệnh cấm chuyển nhượng và việc đã bước đầu định hình các mô hình quản lý mới ở Vân Đồn, Bắc Vân Phong hay Phú Quốc, sẽ giúp cho các thị trường một thời từng là tâm điểm quay trở lại nhận được sự chú ý của dân đầu tư.
PV: Đó là những thông tin tốt, nhưng thực tế vẫn chỉ mang tính kỳ vọng và cũng chưa thể đánh giá được, liệu với các thông tin này có giúp cho phân khúc đất nền ven biển sôi động trở lại được hay không?
Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh: Không phủ nhận được điều này, nhưng cần lưu ý rằng, một thị trường hay một phân khúc có sôi động hay không sẽ phải phụ thuộc vào hướng đi của "dòng tiền thông minh". Điều này có nghĩa, dòng tiền thông minh sẽ luôn tìm đến những thị trường giàu cơ hội. Vấn đề còn lại chỉ là làm thế nào để "xây cầu nối", gắn kết và xoay chuyển dòng tiền thông minh quay trở lại với phân khúc này.
Điều này sẽ phụ thuộc nhiều từ cả yếu tố ngoại lực và nội lực. Trong đó, yếu tố ngoại lực sẽ từ phía cơ quan quản lý, chính quyền địa phương trong việc lập và triển khai các kế hoạch khai thác du lịch, cởi trói các thủ tục hành chính cho việc hoàn thiện nhanh chóng các dự án. Còn yếu tố nội lực là tiềm lực và khả năng thực thi dự án, chiến dịch marketing dự án trong bối cảnh "bình thường mới" ra sao.
Dịch Covid-19 cũng là giai đoạn khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn với bài toán "đòn bẩy tài chính", một vũ khí mà trước đây mang lại rất nhiều lợi thế, nhưng cũng để lại rất nhiều hậu quả cho nhà đầu tư ăn xổi. Vì thế, việc xây dựng lại chính sách bán hàng, xây dựng lại các cơ chế hỗ trợ tài chính, cũng như tạo lập ra các sản phẩm đủ tốt, đủ hấp dẫn là yếu tố quan trọng của các chủ đầu tư dự án và cả đơn vị phân phối. Cung cách tư vấn và chế độ hậu mãi với khách hàng cũng là yếu tố quan trọng hiện nay để thuyết phục khách hàng là người mua ở thực hay đầu tư thực quay trở lại.
Một xu thế mới theo ghi nhận, đa phần khẩu vị của nhà đầu tư khi mua bất động sản ven biển thường chọn những sản phẩm nằm trên các trục đường ven biển lớn hoặc sản phẩm nằm trong những tổ hợp vui chơi giải trí lớn, tọa lạc tại vị trí đắc địa tại những vùng đất mới nổi.
PV: Vậy theo ông, nếu xét về kỳ vọng mặt bằng giá hiện tại, thì đất nền có thực sự hấp dẫn hay không?
Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh: Hiện tại, giá đất nền và giá các sản phẩm hình thành trong tương lai trong cùng một khu vực (chung cư, shophouse, condotel, biệt thự) còn chênh nhau rất nhiều, do vậy đất nền vẫn sẽ tiếp tục phát triển ổn định và có đà tăng trưởng bền vững.
Dưới góc nhìn cá nhân và cũng là nhà đầu tư thì tôi cho rằng, dù trong thời điểm nào, đất nền hay đất nền ven biển vẫn luôn hấp dẫn, quan trọng là khẩu vị đầu tư của mình ở mức độ như thế nào và mình biết nắm bắt cơ hội ra làm sao. Chạy theo sóng hay đầu tư dài hạn đều phụ thuộc vào mức độ am hiểu và khả năng sẵn sàng chi trả của bạn.
Mức giá đất nền ven biển hiện nay ở nhiều địa phương dù đã tăng trưởng khá mạnh trong vài năm vừa qua, nhưng thực tế, với mức giá trung bình chỉ từ 5 - 15 triệu đồng/m2 nếu so với đầu tư các sản phẩm tài chính khác như condotel, biệt thự, shophouse thì lại không đáng là bao. Quan trọng hơn là đất nền ít khi mất giá trong dài hạn và nếu không bán được thì không mất đi bởi sổ đỏ vẫn đứng tên bạn. Ngoài ra, nếu có điều kiện có thể triển khai xây nhà nghỉ, homestay để khai thác với những dự án có vị trí tốt.
Hiện tại, thực tế, sau giai đoạn sốt nóng với những biện pháp hành chính, cơ bản hững dự án pháp lý không rõ ràng hoặc được mua đi bán lại nhanh chóng để đầu tư “lướt sóng” đã nhanh chóng bị “đào thải”. Chẳng hạn như tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, ba nơi từng diễn ra sóng ảo nhiều nhất, thì hiện nay hoạt động giao dịch cũng ổn định hơn. Các hồ sơ xin cấp phép xây dựng ở đây cũng dần tăng trở lại, giao dịch đất nền cũng đã nhộn nhịp hơn
Tuy nhiên, tôi cũng lưu ý rằng, nếu tập trung vào đầu tư đất nền thì mọi người nên đặc biệt chú ý đến việc kiểm tra quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (5 năm một lần) và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp xã, huyện.
Tiếp theo, cũng cần phải nắm bắt thông tin về chính sách, hạ tầng, các dự án đầu tư trọng điểm, liên kết vùng của khu vực đó. Đầu tư tiềm năng hay là “chết” vốn chỉ khác nhau ở khả năng dự đoán thị trường. Còn trong dài hạn, nếu pháp lý chuẩn chỉ thì tôi nghĩ rằng, đầu tư đất nền sẽ có rất ít rủi ro, đặc biệt đúng với thị trường Việt Nam.
